腾讯搬走后，科兴反而开始"去腾讯化"

周五下班前把显示器、电脑、键盘塞进纸箱，封上胶带，贴好工位号。周末，搬家公司把这些箱子运到大铲湾企鹅岛。周一早上，员工在新工位拆箱、接线、继续干活——从2025年下半年开始，这个流程成了腾讯在科兴科学园的最后一年日常。

近一年里，科兴近20万平方米的办公面积被逐步清空。从2013年搬进来算起，腾讯在这个园区待了整整13年。

不过对科兴来说，这一天并不突然。早在2019年腾讯在大铲湾拿地时，他们就知道这个最大的租户迟早要走。

在很多游戏行业从业者的记忆里，腾讯和科兴几乎是绑定的。过去很长时间，科兴的服务、空间、人流都绕着这个大客户转。外界提到科兴就想到腾讯，而魔方工作室群、光子工作室群在这里驻扎多年，员工过万，工区面积占整个园区大约四分之一。到了2026年6月，最后一批腾讯游戏员工搬走，一个问题开始浮现：当腾讯不再定义科兴之后，科兴怎么重新定义自己？

从灯火通明到租金波动

在科兴工作了十几年的刘滔很清楚园区的建设节奏："一期是2010年到2013年完成，二期是2014年到2019年完成。"他近几年主要参与园区运营服务。科兴自持物业、自行运营，不委托第三方物业公司，也不对外输出物业服务。他们的工作人员用一句话概括了这家公司的风格："我们过去20年没有卖过房子。"

腾讯2013年搬进来时，微信刚刚打开市场。刘滔起初也不知道科兴里的腾讯主营业务是什么，"大概是14、15年以后才知道，原来腾讯最主要的经营业务、有利润的增长点是游戏。"当然，腾讯在科兴并不只有游戏部门，TME腾讯音乐也在这里，但最受关注的始终是游戏——那些工作室群的存在感太强了。

2013年到2018年是科兴的加速期，正好撞上"大众创业、万众创新"的风口，科技公司密集涌入。柔宇科技最早在这里起步，后来去龙岗建了生产基地；富途证券刚来时租了五六百平米，后来扩到几万平米，市值最高时过千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技这些游戏公司也扎堆落户。

企业多了，人自然多了。2019年前后，科兴的人流和出租率达到顶点。"人流最高的时候有五六万人，出租率也是爆棚。"刘滔记得，那时候晚上11点还是灯火通明，打车打不到，八九点更不用想。在不少人嘴里，科兴被叫作"中国加班第一楼"。

但租金的拐点其实来得比巅峰期更早。2012年到2018年，租金一路上涨，到2018年10月前后见顶，随后开始往下走。科兴方面把2018年的行情回落和贸易战关联起来。2019年，房租又有一次较大下调。到了2020年疫情期间，因为园区里互联网企业多，收入反而回升了一些。2022年，房地产三条红线政策的影响持续发酵，租金再次波动。

商业配套跟着人流起伏

人一多，科兴G层的商业配套就旺了起来。一位在科兴待了十几年的游戏公司员工回忆，2013年的时候园区里能吃的东西很少——只有老伙夫、一个做客家菜的饭店、一个鸡煲店，加上刷卡的食堂，跟周边其他园区比没什么特别。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作常常排上百杯，美食街、咖啡馆、KTV挨着开。在科兴全职做保洁的张丽，中午会去G层快餐店做钟点工，帮店家打饭、洗碗，一个中午挣20块钱加一顿饭。六年里她见过不少店开了又关，"有的生意不好，倒闭了，你又得重新找，但这里总有饭店需要招小时工的。"

外卖平台的扩张也在改变餐饮业态。过去一个园区大约要留5%的面积做商业，外卖普及后这个比例开始下降，园区不再需要那么多底商。刘滔解释得很直白："有外卖平台来解决，它能够用整个区域的力量来服务你，就不一定需要你这个园区有商业。"

过去科兴的晚餐消费很旺，加班到深夜的人下楼吃一顿是刚需。但2022年以后，堂食比例持续下降。即便白天人流恢复得还可以，晚餐时段的客流量也回不到从前了。腾讯搬走后，收缩更加明显：阿嬷手作不再排长队，大部分餐馆客流下降，也有店撑不下去退出了科兴。张丽也看到了这些变化："人从5月中旬慢慢地就少了，地库的车也少了很多，以前停满了找不到位子，现在空了很多出来。"

那个不起眼但不可或缺的科兴

除了铺面和人流，更少被外界注意的，是科兴这些年为配合互联网公司节奏建起来的基础设施。

冷气就是一个例子。互联网公司上下班时间不固定，晚上十一点还在工作、凌晨才下班是常事。写字楼的中央空调通常只能整栋楼的主机一起开关，按普通写字楼的方式到点关机在科兴根本不合适。科兴是全国最早用上水蓄冷系统的园区之一——地下有两个约10米深的水池，能存6万立方米水。在电价较低的用电低谷，制冷设备把水降到4到7度存起来；到用电高峰，再用这些冷水给大楼供冷，少开主机、省下电费。蓄冷还可以把冷量提前存好、在中央空调关机后随时取用，园区因此能更灵活地供冷，不必让主机整夜运转。

电力系统也是为不间断运营设计的。园区从不同变电站拉了5条电力专线，建成至今没停过电。这对在科兴的科技企业来说很重要——腾讯的机房供电不能中断，有些互联网公司的数据中心也设在科兴。

园区5000多个车位，传统刷卡进出太慢，于是科兴在建成后就用了车牌识别的无卡系统，是国内较早采用这项技术的园区之一。

除了硬件，物业的经营服务也会配合游戏公司。多位游戏公司员工都提到，企业有重要产品上线时，科兴会主动配合做布置，而且是免费的。腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭摆了一个会动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线，园区也在各个门口挂了主题装饰。科兴把这套做法归结为园区和企业的关系："我们认为跟客户之间是合作的关系、共生的关系，不是一个传统的商业物业租赁的关系。"

但"共生"有一个代价：当最大的共生体离开，剩下的部分需要经历阵痛。

最大租户搬走之后

腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作后最重要的事，"这是我们最大的一个变数，但从打造园区的角度讲，也是最大的一个机会。"他说。

搬迁分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门陆续迁出。搬家大多放在周末，前后持续了将近一年。

据相关平台数据显示，科兴鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/㎡/月，房源供不应求、几乎无议价空间。到了2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间集中在115至130元/㎡/月左右。

科兴方面并不认为腾讯的离开能左右整个科创园区市场。"价格是市场形成的，并不是哪个企业能够做成的。"

刘滔开始讲起腾讯搬走后科兴的另一面。"我们也看到园区有新的血液。"他说，过去腾讯占的比例大，园区有不少事是专门为它服务的，比如食堂只对内开放。"腾讯走了以后，我们会更加开放，整个园区的生态也会更加多样化。"

科兴眼下最紧迫的是把企业招进来。在他们看来，商业、人流、消费这些问题的根子都在出租率上。曾经的"中国加班第一楼"，现在面临的问题说到底是：当一个园区不再靠一个巨头定义自己，它得重新找到让别人愿意搬进来的理由。

对于在科兴待过的游戏人来说，那些在G层排队买奶茶、凌晨打不到车、产品上线时中庭摆满装置的日子，或许就留在了2013到2026这个时间窗口里。而对于科兴本身，腾讯的离开不是终局——刘滔口中"最大的变数"同时也是"最大的机会"，最终能不能兑现，就看接下来企业用脚投票的结果了。