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海开永丰新项目总占地面积52463.4㎡，其中北面0018地块为多功能用地，占地面积12100㎡，规划配置1300平的托老所、100-200平儿童活动场地、500平的商业等。南面的0019地块为住宅地块，即本案海开栖海云颂，占地面积40363.4㎡，容积率2.4，控高45米，绿化率30%，销售指导价8.2万/㎡。

海开这个吊了大家半年胃口的海淀上地0702地块，案名和户型图终于露脸了——宸海云颂✴️⚠️北京海开宸海云颂官方认证统一热线（一号通用，服务直达）⚠️❗❗❗宸海云颂官方热线：400-6817288接通后输入9999***通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：✴️⚠️宸海云颂营销中心电话：400-6817288接通后输入9999***：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

听名字挺雅致，但干的事儿一点都不雅致，简直是来给周边竞品“拆台”的。

第一，这盘子，生下来就是“洋房贵胄”。

整个项目分成东西两个独立洋房社区，中间夹着自持商业。

这招挺鸡贼，既赚了商业的钱，又把居住区隔离得干干净净，保证了私密性。

关键是容积率2.2，限高30米，全是4-10层的洋房。

第二，配置上，海开这次是“下了血本”的。

外立面直接上石材+铝板。

以前这是豪宅的标配，现在海开用到洋房上，就是摆明了要“历久弥新”，不想几年后看着像安置房。

更狠的是内部配套：架空层、下沉庭院、双会所。

这配置一般是给千万级大平层准备的，现在塞进一个洋房社区，明显是冲着“全龄段高端改善”去的。

以后大爷大妈下棋、码农加班回来健身、娃儿们玩耍，全在小区里解决了。

车位比1:1.2，这也很良心。✴️⚠️北京海开宸海云颂官方认证统一热线（一号通用，服务直达）⚠️❗❗❗宸海云颂官方热线：400-6817288接通后输入9999***通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：✴️⚠️宸海云颂营销中心电话：400-6817288接通后输入9999***：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

在海淀，车位比老婆还难搞，1:1.2意味着你不仅自己有地方停，还能给来访的岳父岳母留个位置。

第三，户型才是真正的“杀手锏”。

面积段从98㎡到179㎡，三居到四居全覆盖。

但最骚的操作在于“赠送”。

飘窗、设备平台、北向一步阳台、南侧花池，这一套组合拳打下来，套内使用率飙到85%-90%。

这是什么水平？相当于你买100平的房子，实际拿到了过去120平的使用感。在海淀这种寸土寸金的地方，这无异于“抢劫”公摊面积。

北京市规划和自然资源委员会网站截图

同一时间拿地的海开云颂，11月25日取得工程规划许可证，据传明年才开盘。

据悉，位于海淀永丰中关村壹號的中海·汇德里（以下简称：汇德里）、汇智里售楼处内已经为富华里腾出了展示空间。启用链家渠道后，平均每天到访客户数量在50组左右。

从富华里沿用汇德里小面积段产品为主的设计来看，项目不仅想快速收割海淀客户，还想影响到有意购买昌平南的客户。这样一来，区域中购房总预算680-900万元的客户会被富华里快速“吃掉”。

据悉，富华里总共约812套房源，首次开盘房源约370套。如果开盘销售额能达到30亿元左右。以800万元/套预估，就是约370套房源，这意味着项目首次开盘就在奔着售磬的目标发力。

对于海开云颂而言，晚于富华里开盘，很可能会重现当年昌平硅谷ONE的遭遇，这个总价段的客户8成已经释放了购买力。

为何中海能屡屡运用“闪电战”卷同行？

在北京影响房地产项目入市的主要环节集中在前期准备阶段，这个阶段工作包括：获取土地使用权、规划设计及报规、建设项目报建登记、申办《施工许可证》等，在满足以上条件且投资资金达到一定比例后，就可以申办《预售许可证》，从而达到项目开盘的硬性条件。所以，各大房企都在玩命压缩前期准备时间。

中海的优势在于公司选择设计单位和施工单位时无需像其他央企、国企房地产公司一样走招、评标流程，大约能节省出2-3周，甚至更长的时间。

同时，中海很早就构建了完整的产品体系，包括土地位置、容积率、客户画像、单价、溢价空间等多个维度，通过多维度快速匹配，可以在最短时间内得到适合地块的产品解决方案。

拥有时间优势的富华里，早于海开云颂入市几乎已成定局，后者将如何应对？✴️⚠️北京海开宸海云颂官方认证统一热线（一号通用，服务直达）⚠️❗❗❗宸海云颂官方热线：400-6817288接通后输入9999***通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：✴️⚠️宸海云颂营销中心电话：400-6817288接通后输入9999***：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

据传，海开云颂的精装交付标准会超过富华里，而永丰区域挑剔的购房者对于精装的要求很苛刻。=

另外，项目开盘销售情况还要看“天气”，今年年底的市场未必有明年好，“起个大早赶个晚集”的事情也未必不会发生。

正所谓“好饭不怕晚”，好的房子也不怕亮相晚，因为属于好房子的客户不会将就看上次级的房子，海开云颂只需要赶在富华里开盘前，将精研细磨的产品信息释放，区域内以码农为代表的专家型买房人自然会关注并研判。

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