香港学生住宿床位缺口14.7万张，京东拟7.5亿港元入局，收购油麻地宿舍

本文来源：时代周报 作者：刘婷

京东在香港的布局，又落下一枚“重子”。

7月6日，远东发展（00035.HK）公告显示，其间接全资附属公司帝盛酒店集团拟向京东集团旗下公司JD Fabulous Development XI Limited出售捷彩有限公司全部股权，初步购买价为7.5亿港元。

捷彩主要持有位于油麻地上海街268号的香港海景丝丽酒店，目前该物业客房正被转换为学生宿舍单位，预计将在2026年下半年完成全面转换。交易完成后，远东发展旗下DHI Hotel Management HK Limited将继续作为管理人，运营该物业三年，并在三年期内每年向目标公司支付4500万港元保证收入。

时代周报记者以购买价7.5亿港元测算，每年4500万港元保证收入相当于为买方提供了一个约6%的前期收入口径。不过，后续仍取决于改造成本、运营开支、入住率和床位定价。

图片来源：交易公告

拆开交易结构来看，京东买入的是一项位于香港核心城区、具备改造基础和稳定现金流预期的运营型地产资产。对远东发展而言，这是一次减债；而对京东而言，则更像是在香港稀缺住宿资产上的提前卡位。

学生宿舍受追捧，酒店和商厦被重新定价

学生宿舍，正在从高校配套设施，变成香港另类地产市场里一门被重新估值的生意。

政策落地，点燃了这个赛道的增长预期。香港2025年《施政报告》提出，由2026/27学年起，每所资助专上院校的非本地生自费就学人数上限，将由相当于本地学额数目的40%提高至50%。与此同时，香港特区政府已推出“城中学舍计划”，“便利市场将现有商业大厦，包括酒店，改作学生宿舍，并可在一定条件下保留过剩地积比。”

这意味着，香港一边在扩大非本地生规模，一边在通过存量物业改造补住宿短板。对于寸土寸金的香港而言，新增土地供应有限，大学自建宿舍周期长，酒店和商厦改造便成为更现实的补位方式。

需求端持续扩容，供需失衡的现状进一步推高行业投资吸引力。仲量联行在《投资适应：学生公寓作为具有韧性的另类资产类别》中指出，香港学生公寓市场投资策略正在发生转变。随着学生床位需求持续增长，投资者正日益关注适合改建为学生公寓的资产。资金正流向价格具有竞争力的B级和C级写字楼物业，其潜在内部收益率（IRR）最高可达18%，高于同类酒店改建项目。仲量联行预测，根据现有在建项目，香港学生公寓的供需缺口将从2025-2026学年的76300张床位增至2029-2030学年的147200张床位，几乎翻一番。

“在租赁需求疲软的情况下，学生公寓（PBSA）的改建正成为一种日益可行的策略，用于重新利用未充分利用的非A级写字楼，使业主能够释放被困的资金并获得更稳定的收入来源。”仲量联行指出。

中原(工商铺)董事总经理潘志明对时代周报记者表示，香港学生宿舍的短缺情况严重，在最新施政报告中，非本地生配额增加。按目前的学生宿舍供应量远不及学生增长的需求，经营学生宿舍的前景更佳。由目前酒店经营转作学生宿舍成本更低，更划算，对于整个投资而言，部分业务在经营中，稳定性更高。

“地区方面则较广泛，首选是靠近大学校舍，一定是较受欢迎，但当盘口消化后，沿着集体运输系统的物业亦会受欢迎，而即使偏远地区的话，若有穿梭巴士往返接载学生的话，就可解决到交通问题，可作学生宿舍。”潘志明表示。

随着香港学生宿舍的紧缺，资本已经争相涌入。2024年，香港都会大学购入红磡一间新酒店作为学生住宿，项目被命名为MU88，以配合学生人数增长和校园国际化发展。据香港都会大学官网信息，该物业原名为“都市之木酒店”，由两栋16层高的楼宇组成，设有255间带独立卫浴的客房，可容纳约480人。

（图片来源：香港都会大学）

中原集团旗下中原投资也在加码学生住宿。2024年，中原集团斥资1.8亿港元购入尖沙咀Popway Hotel，计划改造成约150个床位的学生住宿项目。今年3月，中原投资又以15亿港元购入494间客房的富豪东方酒店，并计划再投入约5亿港元进行改造，目标是在未来两至三年内于香港持有6000个学生住宿床位。

京东此次买入油麻地学生宿舍资产，正是在这一轮资本转向中落子。相比从零拿地建设，收购已有酒店并改造为学生宿舍，周期更短、位置更核心，也更容易在供应缺口中获得租赁需求支撑。

香港资深房产经纪人唐星（化名）对时代周报记者表示，酒店或商厦改造学生宿舍的投资逻辑，正随着香港住宿结构变化变得清晰。“香港核心区存量物业很多，但不是所有物业都适合继续做传统酒店或写字楼。学生宿舍的好处是需求比较刚性，租期相对稳定，也更容易形成规模化管理。尤其是油麻地、佐敦、红磡、何文田这些交通便利、靠近高校资源的区域，对学生住宿项目会更有吸引力。”

不过，学生住宿并非低门槛生意。唐星提醒，这类项目最终仍要看牌照、消防、楼宇用途、改造成本和运营能力。“资本现在看中的是香港学生住宿的缺口，但能不能真正做出稳定回报，关键在于项目位置、床位定价，以及后续管理服务是否跟得上。”

仲量联行香港项目及开发服务部主管黄瑞安表示，将办公楼改建为学生公寓的成本差异很大，取决于楼层布局、外立面及窗户系统以及机电系统等关键技术因素。在理想情况下，如果外立面、结构和机电系统都适合学生公寓，室内装修成本约为每平方英尺1300至1400港元。然而，如果需要翻新外立面或升级和更换机电系统，资本支出可能会大幅增加。

大厂加码香港，京东把生意做得更全

过去几年，香港正在成为互联网公司和产业资本加码的市场。

美团旗下外卖平台KeeTa于2023年进入香港市场，并迅速改变本地外卖竞争格局。21世纪经济报道援引Measurable AI的数据显示，KeeTa2023年5月进入香港市场之后，单量市占份额按月持续快速提升，并在10个月内成功反超两个竞争对手。

阿里系也在香港加码。2024年9月，淘宝香港站宣布投入10亿元人民币，推动满额包邮、跨境退货、本地退货以及菜鸟自提点网络扩张。

线下资产也成为大厂加码香港的一个入口。2025年10月，香港英资企业怡和集团宣布，文华东方已与杭州阿里巴巴集团及蚂蚁集团达成协议，以9.25亿美元出售其香港铜锣湾旗舰写字楼“铜锣湾一号”顶层13个楼层、屋顶广告位及50个停车位。同年12月，京东以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益，并表示将继续围绕供应链，在香港投资零售、物流和技术研发等业务。

（香港住宅实景，受访者供图）

与美团、阿里相比，京东在香港的布局更强调“供应链+重资产”。今年6月，香港首家京东MALL落地湾仔港湾道28号湾景中心；6月5日，京东集团宣布旗下佳宝超市迎来重要里程碑——全港分店突破100间。

京东方面此前披露，截至2026年6月，其在港累计投资额已超过350亿港元，业务覆盖零售、物流、科技、健康、产发等核心板块，未来三年还计划携手1000个本地及国际头部品牌、布局超过200个线下门店、提供超过1万个本地就业岗位。

潘志明认为，在资产配置方面，学生宿舍在香港是一门最流行的经营产业。有稳定的学生客源，稳定的租金回报理想，物色到物业可作学生宿舍的话，物业升值及增值能力较高。同时，京东是大企业，较易接触内地来港学生及内地实力家庭的家长，接触面更广，以京东名义作推广再招学生来港读书及住宿的话，相对其他学生宿舍经营者而言更具竞争力。

“京东在零售、小电器，家庭用品上是龙头企业，在经营学生宿舍成本上而言，装修、家具产品可以更低成本价取胜，竞争力更大，在经营上与其他机构相比，占尽优势。”潘志明表示，京东投资经营学生宿舍是一件好事，未来京东若开学生宿舍赛道，对集团在资产配置及业务发展上而言相当有利。

从这一脉络看，学生宿舍并非完全跳出京东在港布局。过去，京东讲的是电商、零售和供应链故事；如今，其在香港的落点正在变得更丰富：线下门店触达消费者，物流网络支撑履约，产发和物业资产则成为承接长期经营的基础设施。

京东集团官网显示，京东产发是京东旗下现代基础设施投资与资产管理平台，业务包括物流园、产业园、数据中心等投资、开发和资产管理。截至2025年底，京东产发在全球管理超过280项现代基础设施资产，总建筑面积超过2700万平方米，资产管理规模超过1200亿元。

此次交易，京东买入的是香港核心城区住宿资产，远东发展继续负责三年运营，并提供年度保证收入。这种安排降低了买方首次切入学生住宿赛道的运营不确定性，也给京东留下了观察市场、熟悉产品和判断后续扩张空间的窗口期。

对远东发展来说，这笔交易则更接近一次资产盘活。公告显示，交易完成后，远东发展预计录得出售收益约4.23亿港元；在偿还相关物业按揭后，集团银行借贷预计减少约6.3亿港元，余下约1.06亿港元所得款项将用作一般营运资金。

（图源：交易公告）

京东会不会继续加码香港学生宿舍，目前仍未有公开答案。但这笔7.5亿港元交易至少释放出一个信号：在香港这个高密度、高租金、强教育资源的市场里，围绕“人”的居住、消费和履约需求，正在成为资本重新定价的方向。