李嘉诚：买房“最亏”的3年！除非买到这3类房子，否则很难保本

买套房动辄几十万、上百万，对普通家庭来说，那是几代人省吃俭用攒出来的血汗钱，半点都输不起。还记得城镇化提速的那十年，从2010到2019，城里的高楼一栋接一栋拔地而起，连70%的农村家庭都咬咬牙，凑钱在城里安了家。那时候所有人都默认一个道理：买房就是稳赚不赔的买卖，早买早赚，越等越买不起。不少人哪怕背高额房贷、掏空父母养老钱，也要挤着上车，就怕晚了再也买不起。

谁能想到，2020年成了一道分水岭。房价说变脸就变脸，从一路上涨变成掉头向下，短短四年时间，跌得让很多人措手不及。当初掏空两代人积蓄买的房子，不少三四线城市直接腰斩，账面资产蒸发了一半，连本金都守不住。很多人都在问，房价最顶峰到底是哪几年？什么时候买房的人最亏？李嘉诚早年就说过，有三年是房价的绝对高点，除非买到三类房子，否则想保本都难。放到今天回头看，这话居然句句都应验了。

01 两轮暴涨后见顶，这三年买房的人最吃亏

过去二十年，国内房价经历过两次大的暴涨周期，也一步步把市场情绪推到了顶点。第一轮上涨从2007年开始，住房需求集中释放，房价慢慢抬头；到2010年商品房市场井喷式发展，普通家庭开始普遍买房，房价完成了第一轮大幅上涨。真正让所有人印象深刻的是第二轮，2015年房价突然加速暴涨，真的是一天一个价，今天不买，明天可能就涨几万。很多农村家庭就是在这波行情里慌了神，怕再涨更买不起，纷纷掏空家底进城买房。

而李嘉诚直言，房价真正的绝对高点，是2016到2019这三年。这三年市场热度最高，人们买房的情绪最疯狂，价格也冲到了历史顶峰。在这三年上车的人，基本都买在了价格最高点，也是到现在为止亏得最惨的一批。

最让人唏嘘的就是从农村出来的买房人。很多人在外打工攒了十几年钱，加上父母一辈子的积蓄，凑够首付在县城或者地级市买了房，本来想着给孩子安个家、留条后路。可房子交付了，人还要继续外出打工赚钱还房贷，房子一天都没住过，就眼睁睁看着房价跌了一半。老家有个亲戚就是2018年在县城买的房，六千多一平入手的，现在三千多都没人接盘，首付直接跌没了，还背着三十年的房贷。每次提起这事都叹气，说早知道这样，当初说啥也不会凑这个热闹。

02 2026年下行难逆转，三大硬伤摆在眼前

不少人盼着跌了这几年，房价总该触底反弹了吧？可现实很残酷，2026年房价下行的大趋势，谁也挡不住，三个硬伤明明白白摆在那儿，根本绕不开。第一个硬伤，是房子早就严重过剩了。有数据估算，全国已有的房子，足够30亿人居住。城市里空置的房子越来越多，不少三四线城市和新区，晚上亮灯的住户没几户，“鬼城”现象早就不是个例。房子建得太多，需要买房的人就那么多，供远大于求，价格自然撑不住。

第二个硬伤，是二手房抛售潮还在发酵。手里有多套房的人，眼看着房价一直跌，都想着赶紧出手止损，各地二手房挂牌量一路走高。现在市场还在观望期，大家都在等行情，一旦大家都确认房价还会继续跌，就会出现集中甩卖的情况，到时候价格只会跌得更快，低到超出很多人的想象。

第三个硬伤，是接盘的人越来越少了。人口出生率连年走低，年轻人总量一代比一代少，结婚的人少了，生孩子的人少了，刚需购房的需求自然也跟着缩。以前是一代人买房接盘，现在年轻人少了，没人接盘了，房价自然没有上涨的动力。说白了，房子盖得再多，没人买也只能是空置，价格下跌是必然的结果。

03 高层住宅的后遗症，正在坑苦一批买房人

除了整体房价下跌，还有一类房子的坑正在慢慢显现，就是曾经风靡一时的高层住宅。当初开发商为了最大化利润，拼命往高了建，二三十层、三四十层的住宅楼遍地都是。那时候大家还觉得住得高视野好、上档次，抢着买中高楼层。可住进去才发现问题一堆：早晚高峰挤电梯要等十几分钟，消防隐患大，水管、电梯老化得快，居住体验远没有想象中好。

更麻烦的还在后面。等再过十几二十年，房子慢慢老旧，墙面脱落、管道老化、电梯故障会变成常态。高层住户多、维修成本高，光靠维修基金根本不够用，到时候小区只会越来越脏乱差，居住价值持续下降。最棘手的是拆迁问题，高层密度太高，拆迁重建的成本极其高昂，连开发商都不愿意接盘。真到了没法住的那一天，很可能就成了没人管的“水泥森林”，最后一文不值。

踩这个坑最多的，还是普通家庭，尤其是从农村进城买房的人。当初买房没经验，只看单价和面积，稀里糊涂就买了高层，本来以为是在城里安了家，结果成了手里最难出手的资产，想想都让人觉得可惜。

04 三类房子抗跌性强，运气好能守住本金

当然也不是所有房子都在跌。李嘉诚早就说过，哪怕在行情最差的时候，也有三类房子相对抗跌，买对了至少能勉强守住本金，不至于亏得太惨。第一类是优质小区的低价特价房。房子值不值钱，小区品质和物业太重要了。同样地段的房子，小区环境好、物业负责任，价格就要比旁边的老旧小区高一大截，跌的时候也跌得少。如果当初买房的时候是托关系拿的内部特价、打折房，本身入手价就比市场价低很多，再加上小区本身保值，就算整体行情下行，算下来基本也能保住本金。

第二类是优质学区房。只要学区入学的规则没发生根本性变化，名校的教育资源就永远是稀缺品。家长为了孩子上学，愿意为好学校旁边的房子买单。尤其是口碑过硬的老牌名校周边的学区房，不仅抗跌能力强，行情回暖的时候往往也是最先涨价的。

第三类是低密住宅，也就是总高11层以内的小高层、8层以下的洋房，还有别墅这类产品。现在大家对居住品质的要求越来越高，高密度的高层越来越不受待见，反而是住户少、安静、舒适度高的低密房子越来越受欢迎。这类房子供应量少，居住体验好，长期来看贬值空间小，保值能力也更强。

05 给普通人的实在忠告：非刚需别轻易上车

行内人早就预判，2026年的楼市依旧充满风险，尤其是人口持续流出的小城市，一旦出现集中抛售潮，房价可能会跌到很多人想象不到的地步。这种行情下，给所有普通人一句实在忠告：除非是真正的刚需，比如结婚必须买房、孩子上学必须落户，否则千万不要抱着抄底的心思随便买房。你以为现在是底部，说不定下面还有地下室，普通人的家底，根本扛不住房价持续下跌的风险。

就算是真的刚需买房，也别闭着眼瞎买。尽量挑物业好、配套全的小区，优先选低密的小高层，能不碰超高层就别碰；有教育需求的，优先看靠谱的学区房。别只图便宜买那种品质差、地段偏的房子，现在买着便宜，以后想卖都卖不掉，砸在手里才是真的麻烦。

说到底，房地产闭眼买都赚钱的黄金时代，早就彻底过去了。以前大家把房子当造富机器，现在更多是回归居住的本质。对咱普通人来说，一套房子就是几代人的积蓄，容不得半点闪失。别听别人说回暖了就着急往里冲，也别觉得跌了就是抄底机会。先搞清楚自己是不是真的需要，再挑对适合自己的房子，守好自己的血汗钱，比什么都重要。