深圳龙岗新木老村城市更新项目 业主反映多项争议 诉求多年待回应

城市更新是优化城市空间格局、改善居民居住条件的民生工程。在深圳市龙岗区平湖街道新木社区老村，相关城市更新项目推进过程中，业主曾伟琼、邹海英反映自身名下合法房产在不知情的情况下被纳入更新公示，由此开始持续多年的情况反映与诉求表达。二人先后向省市及辖区各级主管部门提交材料，同时发现项目在会议表决、合同期限、资金管理等多个环节存在诸多待厘清的疑问。

本文基于当事人提供的实名反映材料及公开信息，客观梳理事件脉络，呈现项目推进中的相关争议与各方回应。

一、名下物业被纳入更新公示 当事人称未签字确认

2022 年 7 月 23 日，深圳市龙岗区平湖街道办事处在《深圳商报》发布《关于平湖街道新木社区老村居住片区拟城市更新单元历史违建物业权利人核实结果（第二批）公示》，曾伟琼、邹海英名下多处物业被列入更新对象，公示标注为 “已核实无异议”。

（相关公示结果当事人提供）

当事人表示，二人从未签署过任何物业核实、产权确认类文件，也未收到关于本次公示的事前通知。根据《深圳经济特区城市更新条例》及龙岗区城市更新相关工作流程，城市更新项目需由物业权利人本人签署核实表、产权确认表等文件并按手印，经街道办核查无误后方可公示。当事人认为，相关部门在未核实签名真伪、未征得本人同意的情况下，将其房产划入 “无异议” 名单并公示，不符合相关工作流程要求。

发现相关情况后，二人先后向平湖街道办、新木茂华股份合作公司、龙岗区城市更新和土地整备局等多个部门反映情况。平湖街道土地整备中心曾表示相关确权材料已退回股份合作公司；街道办正式复函仅认定公示信息无误，未对签名相关疑问作出回应；茂华股份合作公司则称公示由街道登报，未收到退回文件。

（相关回复当事人提供）

2023 年 1 月，两位当事人在《国际商报》刊登声明，表明本人未签字、对公示不知情，申请判定公示无效，未获得有效回应。2024 年 7 月，二人按规定申请信息公开，要求调取签名原件，未获同意。

（登报声明当事人提供）

二、项目多环节细节引发当事人疑问

2024 年 11 月，二人获取到龙岗区城市更新和土地整备局提供的项目部分公证光盘资料，核查后对项目的多个环节提出疑问，涵盖表决流程、合同续签、资金管理、主体资质等多个方面。

（一）合作合同续签流程存疑

2018 年 6 月，新木老村茂华股份合作公司与三科控股集团有限公司签订合作意向书，合同为期两年，此后多次延期。根据 2023 年 2 月 28 日公证会议（公证书编号 12036）相关内容，合作期限延长至 2024 年 12 月 3 日。

当事人表示，2024 年 12 月 3 日合同正式到期后，茂华股份合作公司并未召开全体物业权利人会议，按照相关规则，续签或重签合同需经物业权利人同意方可进行。2025 年 7 月二人向上级巡查工作组反映情况后，得知存在一份 “补充协议”，载明合同已延长至 2026 年 12 月 3 日。当事人称，本次续签未经过任何物业权利人会议表决，绝大多数业主均不知情，且向公证处查询后，未发现该补充协议的相关公证资料。

（相关协议书， 当事人提供）

（二）三次公证会议的代表性与表决流程引发疑问

当事人对项目推进过程中的三次公证会议均提出疑问，认为参会人数未达到物业权利人总数的相应比例，无法充分代表全体物业权利人的意愿。

• 2018 年（公证书 9568）：会议表决引进合作方事宜，40 名代表中 37 人同意。当事人提出，新木老村股东加上二区业主、工业园厂房物业权利人总数超过 200 人，37 名代表无法代表全体权利人决策，且参会人员多为村干部及其家族成员，会议材料未按手印。

• （2018年第一次股东大会， 当事人提供）
• 2019 年（公证书 18054）：会议表决非农建设用地指标调入项目事宜，参会 62 人中仅几名干部为新木老村人员。当事人同时提出，购买非农建设指标的资金来源、金额等相关财务账目未向村民公开。

• （2019年第二次股东大会，当事人提供）
• 2023 年（公证书 12036）：会议出席 93 人，同意 87 人。当事人称其中 32 人为代签名，另有 5 人未实际到场，曾伟琼本人未参会却被列入参会名单。

• （2023年第三次股东大会，当事人提供）

（三）3400 万元项目保证金账目未公开

2018 年，三科控股集团向新木老村支付了 3400 万元城市更新合作意向保证金。当事人表示，项目多次延期，按惯例每次续签需追加保证金，但该笔资金的具体数额、存放账户、使用情况等财务账目，从未向全体物业权利人公开。依照相关规定，合同到期后保证金应分发给公示的物业权利人，但目前仅利息作为节日补助发放给股东。

（四）项目合作主体及资金规模引发关注

当事人反映，项目合作方关系多次变更，先后有三科控股、禾科房地产、海岸房地产等主体参与，不同主体之间的股权关系较为复杂，且部分开发主体在龙岗区无房地产开发备案记录。

根据相关工商信息，2021 年 9 月项目合作方由四家企业法人股东组成，认缴出资总额为 1 亿元，实缴出资合计仅 2160 万元。当事人认为，城市更新项目资金需求较大，当前实缴资本规模难以支撑项目顺利推进，全体物业权利人的利益可能面临风险。

此外，关于项目当前的实际合作主体，股份合作公司相关负责人与主管部门的表述存在不一致，当事人对此存有疑问。

（五）集体土地流转信息公开程度不足

当事人反映，新木老村多块集体土地存在转卖、转租情况，但相关交易价格、资金去向、合同细节等信息均未向村民公开，也未召开全体会议进行表决。其中部分厂房、住宅地块的流转过程，村民未参与决策，也未获知详细财务信息。另有当事人持有的集资厂房股份，在未经本人签名同意的情况下被变更为托管状态。

同时当事人提出，村内部分集体商铺、公共场地存在低价承包高价出租的情况，相关收益未向村民公开。

（六）房屋分配标准与结果引发疑问

当事人反映，村内两处分配物业的分配结果存在差异：部分原村民分配面积较少，非本村人员却分配到多套房产；部分符合条件的适龄青年未获得分配，而部分家庭分配面积较大。当事人认为分配标准不统一，结果不够公平。

（七）当事人称诉求表达过程受到影响

当事人表示，自 2025 年向相关部门提交反映材料后，频繁接到陌生来电，日常出行受到不明人员关注，自身及亲属的工作、生活均受到不同程度的影响。2026 年 2 月，平湖街道城市更新中心未收取当事人提交的资料。

（八）公证资料调取相关表述前后不一

2025 年 12 月，曾伟琼、邹海英前往龙岗公证处要求调取全部公证书资料。当事人称，公证处工作人员最初表示，龙岗区土地整备局提供的公证书内容与公证处存档版本不一致；一个月后，公证处改口称文件信息无差异，同时拒绝公开全部资料。

（九）物业权利人核实表真实性存疑

当事人称，2025 年向巡查组反映情况后，相关部门提供的《物业权利人核实表》存在疑点，无法确认其真实性。

（相关核实表当事人提供）

三、相关各方回应情况

针对当事人提出的多项疑问，相关各方均作出过部分回应，但核心疑问暂未得到统一、明确的解答。

• 平湖街道办：曾复函称公示信息无误，未回应签名相关疑问；2026 年 2 月，街道城市更新中心未收取当事人提交的资料。
• 新木老村茂华股份合作公司：相关负责人曾表示，项目推进经街道及社区相关方面同意即可。对于村民调取公证书资料的申请，暂未作出正式回复。
• 龙岗区城市更新和土地整备局：2024 年 7 月未同意当事人公开签名原件的申请；2024 年 11 月提供了部分光盘资料；截至目前，未对合同期限、签名争议等核心问题作出正面答复。
• 龙岗公证处：未向当事人公开全部公证资料，前后关于资料一致性的表述存在变化。

当事人反映，上级主管部门受理相关材料后，将事项转回龙岗区相关部门及街道办理，当事人对处理主体的独立性存有顾虑。

四、当事人提出的核心疑问

围绕项目推进的全流程，当事人主要提出以下几方面疑问，有待相关部门核查回应：

1. 物业权利人公示前，是否核实了权利人签名的真实性？若当事人未签字，相关公示的合规性如何认定？
2. 三次公证会议的参会代表人数，是否符合物业权利人重大事项决策的相应比例？相关会议决议能否充分代表全体物业权利人的意愿？
3. 2024 年 12 月合同到期后，补充协议的续签是否履行了相应程序？为何未召开全体物业权利人会议？
4. 3400 万元项目保证金及后续追加保证金的收支、管理明细为何未向全体权利人公开？资金具体去向如何？
5. 当事人反映情况后遭遇的各类影响，是否与诉求表达行为相关？相关人员的合法权益如何得到保障？

五、当事人的具体诉求

针对上述问题，当事人提出以下具体诉求，希望相关部门予以处理：

1. 暂停新木老村城市更新项目的全部后续工作。
2. 撤销 2022 年 7 月 23 日涉及二人房产的相关公示，退还所有更新项目资料原件。
3. 对相关签名的真伪进行鉴定，核实代签名、未到场参会等相关情况。
4. 公开全部公证书资料及三次公证会议的音视频记录。
5. 公开 3400 万元保证金及所有续签保证金的财务账目。
6. 核查非农建设用地指标调入的相关合同及财务账目。
7. 核查新木老村茂华股份合作公司与项目相关的全部合同及财务账目。
8. 请相关部门开具授权文件，允许当事人到龙岗区公证处调取项目全部公证资料。
9. 对核查发现的相关问题依规作出处理，保障反映情况人员的合法权益与正常生活不受干扰。
10. 请相关部门退回此前未交付的《物业权利人核实表》等资料。
11. 请相关部门督促茂华股份合作公司公开新木路原劳仕达旁地块的转卖合同、退款凭证及对应财务账目，接受全体股东监督。

截至发稿，相关当事人仍在等待官方的正式核查结果与答复。城市更新项目直接关系到基层群众的财产权益，其合规推进与信息公开是保障群众知情权、参与权的重要基础。该事件的后续进展，有待相关主管部门的官方通报。

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