广西
当下大湾区商业写字楼市场持续承压，最核心的痛点就是居高不下的空置率。
深圳甲级写字楼整体空置率接近30%，前海、罗湖等核心片区空置问题更为突出，叠加租金持续下行，资产持有方盈利空间不断压缩。
传统自建团队运营、自主招商的模式，成本高、效率低、灵活性差，已经无法适配当下的市场环境。
在此背景下，越来越多国资平台开始拥抱轻资产对外合作模式，通过专业外包、委托运营降本增效。
近期深圳同日公示的两则国资商业招商招标项目，为湾区写字楼运营行业提供了最真实的轻资产合作范本。
深圳投控 &罗湖投控项目
第一个是深国际前海颐都大厦项目。
甲方深国际前海资产管理公司，实控人系深圳投控，是前海片区核心的国资资产持有平台。
项目总建面 57941 平，地上计容面积 49895 平，属于前海核心地段优质甲级写字楼。
本次项目采用单一来源采购模式，合作方为深国万印，服务周期长达 3 年 3 个月，总控制价 435.91 万。
服务范围覆盖招商运营、营销推广、资产管理、物业管理及配套执行服务全链条，属于全方位固定包干运营模式，无任何招商对赌考核，费用稳定无波动，是典型的国资内部专业化分工运营。
第二个是罗湖投控清水河片区商业项目。
甲方深圳市罗湖产业招商服务有限公司，为罗湖区属国资平台，主要负责片区城市更新与商业资产盘活。
项目商业总面积 11833 平，资产分散在棚改区域、投控大厦、智丰大厦多个楼栋，以零散商业业态为主。
项目采用公开招标模式面向全社会招商，服务周期 1 年，总控制价 242 万。
服务内容聚焦招商代理和基础运营协助，不包含物业管理，最大特点是全程绑定严苛绩效对赌，服务商无法稳拿全额费用，收益完全取决于招商成果，是典型的市场化高风险轻资产合作模式。
费用标准是否合理？
轻资产服务费是否合理，不能只看表面单价，必须结合租金成本、考核风险综合判断。
深国际前海项目，当前前海甲级写字楼月租金 120 至 150 元每平，物管费 22 至 23 元每平，租金加物管费综合成本 142 至 173 元每平。
项目招商运营费用 435.91 万折合每月成本2.24 元/㎡，占综合成本比例仅 1.4% 至 1.7%，且费用固定、无考核扣款。
反观罗湖投控清水河项目，费用标准则差异较大。罗湖片区商业月租金 80 至 110 元每平，物管费 15 至 20 元每平，综合成本 95 至 130 元每平。
项目招商运营费用 242 万折合每月成本17 元/㎡，占综合成本比例 13% 至 17%，但这只是理论最高限价，并非服务商保底收益。
合同明确规定，签约三个月内未完成 2000 平招商或 5 个连锁品牌入驻，前三个月服务费直接归零。
全年仅完成 4000 平招商目标，整体佣金仅按八折结算。只有超额完成 6000 平招商，才能拿到百分之一百二十的超额奖励。
综合来看，服务商最终实际结算单价，大概率远低于 17 元每平，招商乏力甚至会出现阶段性零收入。
两个国资项目表面服务费相差 7 倍，本质是合作模式、风险承担的天壤之别。
写字楼招商：轻资产合作成必然趋势
高空置率常态化的市场环境下，重资产自持自营的模式已然落伍，轻资产外包成为国资资产盘活的核心趋势，行业形成清晰两极分化。
长期持有的大体量优质资产，可借鉴深国际模式，依托国资资源搭建专属运营团队，极致压缩运营成本。
零散闲置、亟需快速盘活的资产，可照搬罗湖投控模式，用市场化招标加绩效对赌的方式，以浮动费用倒逼招商落地。
在行业存量竞争的时代，不再有统一的运营定价，只有适配场景的最优解。
依托轻资产合作、匹配风险收益模式、精细化控本提效，才是商业资产持续盈利的核心出路。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
