买二手房要知道5个关键点！中介不会告诉你，但错一步损失就大了

大家好，我是楼市显微镜。

买房事不小，买二手房这件事更是要注意，不要觉得看上户型、谈好价格就万事大吉了，你急急忙忙交了定金签完合同，结果走到半路才发现里面藏着“大雷”。

那么，买二手房到底要注意哪5个关键点，才不会被坑呢？

第一件事，就是买房前一定要先问清房屋是否带有租约

第一件事，就是买房前一定要先问清房屋是否带有租约？

这不是小事，法律上有个规则叫“买卖不破租赁”，意思就是房子就算过户给你了，只要之前的租约合法有效、甚至做过备案，租客就有权继续住到合同到期，你作为新房东也无权强行赶人。

我之前见过比较坑的案例，买家全款买了套二手房，准备收房装修的时候，突然冒出来一个租客，拿着20年的长期租约，说房东早就一次性收了全部房租。最后打官司也没赢，买家硬生生等了好几年才住进去，相当于花几百万买了个“远期房”。

而且我5月份的一篇文章也有写一个粉丝朋友——小六，她在郑州租房，但是房东是瞒着她把房子卖了过户给下一个业主，结果一直要求她搬走，但本质上租房合同没到期，所以最后房东房子没卖成，买家交了定金也不了了之。

所以，买房交谈时候，房东只要说房子还在带租约，那就必须要求房东在过户前全部解除，口头答应一概不算数。解除的具体时限、违约赔偿金额，全都要白纸黑字写进购房合同里。这样才安全。

第二件事，一定要确认全部产权人是否到场，是否都同意出售

第二件事，一定要确认全部产权人是否到场，是否都同意出售。

一定要看清这套房子到底有几个产权人，是不是所有人都同意卖房，常见的坑就是婚后共有房产，签约的时候只有夫妻一方到场，说另一半同意卖、放心签。

结果真要过户了，另一方跳出来说自己不知情，不同意出售，最后交易直接黄了，你交的定金扯皮半天都不一定要的回来。

当然，不光是夫妻共有，兄弟姐妹共有、父母子女共有的房子，都要确认所有产权人都同意。按照规定，共有房产出售，必须所有产权人到场签字。

如果有人实在来不了，必须出具正规的委托公证书，注意是公证处盖过章的正式文件，不是微信语音、手写纸条，更不是光把身份证押你这就行。别嫌流程麻烦，但凡产权人没到齐、手续不全，哪怕价格再诱人，也别着急交定金，不然最后吃亏的肯定是你。

第三件事，一定要核实学区名额是否被占用

第三件事，一定要核实学区名额是否被占用。

这件事专门说给买学区房的刚需家庭，一定要核实清楚学区名额有没有被占用。很多人买学区房，就是冲着学位去的，花了比普通房子高几十万的溢价，结果办完过户才发现，原房主家孩子刚用了名额上学，自家孩子根本没法登记入学，等于钱花了，核心需求全落空。

而不同城市学区占用的年限不一样，有的6年一循环，有的9年连贯制，提前搞清楚当地政策，别卡着时间买房最后踩空。

这种事光听房东和中介保证没用，必须落实到纸面上，合同里一定要加上一条，写上“房主承诺该房屋学区名额未被占用，如有隐瞒，由此产生的全部损失由卖方承担”，这样才稳妥。

第四件事，一定要确认土地与房屋的属性

第四件事，一定要确认土地与房屋的属性。

搞清楚房子的土地性质和房屋类型，别稀里糊涂买了“问题房”。首先要房产证上的土地性质，分清是出让地还是划拨地，划拨地一般是早年单位房、回迁房常见，交易的时候可能要补交一大笔土地出让金，这笔钱谁出、出多少，提前就得说清楚，别等到过户了才临时让你补。

还有些划拨地的房子甚至不能正常上市交易，或者需要满足特定年限才行，提前查清楚，别付了钱过不了户。

再就是分清楚房子是商品房、回迁房还是房改房。同等预算下，优先选纯商品房。不是说回迁房不能买，而是普遍来说，回迁房的物业管理、小区绿化、建筑品质、住户圈层都要比商品房差一截，居住体验差很多，后续升值保值能力也弱。别为了省几万块钱选了属性差的房子，住进去糟心，卖的时候也难出手。

第五件事，必须要打印出完整的产调资料

第五件事，必须要打印出完整的产调资料。

这是最关键的一步，签合同交定金前，一定要让中介出示完整的产权调查报告，也就是行话说的“产调”资料。一份完整的产调，能看清这套房子有没有抵押、有没有被法院查封、有没有设立居住权、有没有预告登记。

但这些问题随便摊上一个，你的交易都可能血本无归，比如房子有大额抵押，你交了定金，房东转头拿钱跑路，解押不了就过不了户。要是房子被查封了，你钱交了也拿不到房子。

很多中介会推脱说“没问题，放心签”，或者只给你看部分信息，这时候千万别心软妥协。

所以，别信中介嘴里的“我查过了没问题”，一定要自己亲眼看到纸质版或者官方系统里的完整报告，每一项都核对清楚。只要拿不出完整产调，或者不给你仔细看，直接扭头走，别抱着侥幸心理交易。永远记住：产权清晰，是买房的底线，这条没确认，一分钱都别往外掏。

因此，对于买二手房的人来说，其实买房没有那么简单

因此，对于买二手房的人来说，其实买房没有那么简单，处处都是信息差带来的坑。

上面这5件事，租约、产权人、学区、房屋属性、产调，看起来都是细节，但每一件踩中都是大麻烦。看房的时候多花半小时问清楚、核实好，总比交了钱之后再打官司、维权要强得多。

我还是那句话，以上5个问题全部核实无误，再考虑交钱定房，别让自己的血汗钱，踩进隐形大坑里。

那么，你买房的时候遇到过哪些套路呢？欢迎大家一起在评论区留言分享你的观点，谢谢你！