北京买房：理清思路，购房建议1935

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我知道和义的规划是战略留白区，但这规划是到2030年的，而今年已经是2026年了，也就是离可以开发配套就剩下最多三四年的时间，现在的价格应该是最低谷吧？比如这几套和义西里的，都是南北通透两居室，300万之内应该能买下，合适吗？

A：

1、理论上是有这种可能的，也就是新的规划做出调整。但这谁也不敢保证啊，毕竟北京是“减量发展”的，而且还新出台了38号文，内容是控制新增土地搞商业性房地产开发，和义的规划到时候怎么调整就说不好了。

2、房子是用来住的，我的建议是甭琢磨规划了，那玩意儿在没实现之前就是鬼话。甭说还没调整呢，就算调整了也别太当回事儿，还是关注眼下的居住的性价比吧。

我刚看了看，和义西里80多平两居室的租金是4000多，均价4300吧。那如果房价是300万，租售比就是700左右。这数值偏高了，明显高于北京平均值，说明居住的性价比不算很高。

或者这么说吧，您最好是找当地中介搞清楚具体的租金行情，也就是给这几套房都预估一下租金。如果房子300万，那租金在接近5000才算合适，越高越好，说明性价比越高。然后在比较一下这几套房，在同等条件下，哪个租售比的数值低买哪套。

3、总之规划的事儿我不敢预测，而且也认为就算有了调整也意义不大，执行起来到见效是个很漫长的过程，十年八年都未必能怎样，到时候这小区就更老了，增加了配套也未必占优。

对了，想起个事儿。前些日子和义拆了个商场，好像叫“宝苑国际”。您可以问问当地中介为什么拆？如果因为是违建那就不算好事儿，但如果是因为调整规划的拆迁，那就算好事儿了。

仅供参考。

二

Q:

请教一个换房的事情，我们是非京籍两孩家庭，目前在石榴园北里有一套2居，22年300万买的，目前应该值220万。随着二孩的出生目前这套房子感觉小了，所以想置换房子，想置换一个总价400万左右的小三居。

工作在国贸，看了方庄方城园一区的东南户型/西南三居户型、松榆里、弘善家园等小区三居，目前比较倾向方庄，孩子估计初中会离京上学，这套房子想长期持有，后续自住或出租都有可能，这个置换想法或操作对嘛？或者您有什么帮助建议的区域或小区。

A：

1、想法没什么错，这仨选项里我要建议的话也是首选方庄。不过方庄的塔楼多，操作的话尽量选择得房率高的板楼吧。毕竟住建部一直在推动按套内面积计价，意见稿出台好几年了，一旦全面铺开，对得房率相对低的（塔楼为主）至少不是利好。

2、其他我好像没什么可说的了，可以看房时算算租售比，同等条件下选择尽量低的就行。前些天有网友在方庄也买了小三居，70多平350万吧，租金6500左右，租售比500多点儿。

以这为参考吧，不高于550就算合适，达到500左右就更合适了，当然前提是房子没有硬伤或瑕疵。

3、另外多说一句，如果是只注重居住的性价比，那弘善这种小区更合适，毕竟是安置房为主+部分回迁房小区。但如果是长期持有，那方庄这种老公房小区更合适，常规建议是尽量选择小板楼吧，相对省心。

仅供参考。

三

Q:

我想问一下北京2005年的时候房价多少钱啊？Ps：是这样的，我是济南人，在北京工作，但没买房子。但在济南有，2005年时我爸挣了些钱，全款买了两套房，当时2000多点一平，一套房20多万。

前几年房价最高时一套涨到了160万，本来想卖掉一套换北京的，但一犹豫就错过了，现在已经跌到100万以下了。但是北京的房价也跌了，我住的海淀的老破小从600万跌到500万了。我想对比一下北京和济南这20年来的房价走势，你觉得对预测未来有用吗？

A：

1、北京2005年的房价，如果是新房的均价6000多，二手房的均价4000左右，整体均价5000多点儿。但这没什么太大意义吧？问20年前的房价做什么？

2、对预测未来在理论上肯定是有用的，但现实中说不好。或者说只能是对趋势有用，但对具体的时间段就未必有什么用了。

打个比方就跟预测天气似的，我敢肯定明年冬天的北京肯定很冷，而且大概率比济南冷。但具体到某天某月的气温这就没谱儿了，天有不测风云。

3、我具体点儿说吧，济南的楼市我不懂，但2005年对于北京来说是楼市回暖的年份。那年的9月份之前北京基本横盘，均价在5000左右。从9月开始房价上涨，到年底达到5500-6000左右，全年综合下来均价在5200块钱。

4、现在北京的均价是5万多块钱，大概是2005年的10倍。如果济南当时是2000多均价，现在1万多吧，应该是到不了10倍的。但这种过去的趋势并不能说明以后也是同等走势，怎么判断您自己分析吧。

仅供参考。

四

Q:

我是17年买的固安孔雀城，不算最高点也差不多了，还是全款，现在膝斩，还应该留着吗？

A：

1、房子是用来住的，既然买了就留着自住呗。如果住不上就租出去，这也算发挥了一部分房子的价值。但如果是装修挺好的话就别租了，收的那点儿租金还不够装修的损失呢。也就是如果租金不划算的话那就索性卖掉吧，留着实在没什么意义，优势在哪里啊？

2、我不知道您说的是哪个孔雀城？但甭管哪个吧，肯定都是供大于求。我印象中最早的孔雀城300万建面的总规模，那就是3万套房，需要至少6/7万人才能填满。牛驼孔雀城200万规模，也需要4/5万人。再加上零散的孔雀城和其他开发商的楼盘，固安至少需要30万人，可哪儿有那么多的人啊？至少十年内是不可能的，十年后也悬。

3、总之如果固安吸引的人群如果达不到几十万，那就是需求不足，可供给已经是都建成的了，这价格怎么可能涨回去啊？反正要是我就不留着了，多累心啊。

仅供参考。

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