一个西城731后家庭的幼升小复盘

文/债市邦

到这周五，北京这一波三折的幼升小终于收场了。作为西城731之后的家庭，最终有惊无险，顺利在德胜上岸了，了却了一桩压在心头一整年的心事。

回头看这一年，像坐了一趟过山车，把经历和思考写下来，给后面27 28年娃要入学的家长提供些许心得体验。

一、孩子少了，好学位照样紧张

今年入学的孩子出生于2019年9月到2020年8月，正好骑在中国出生人口的悬崖边上：2019年全国出生1465万，2020年直接掉到1200万，一年蒸发265万，相当于凭空少了一座中等城市。

北京的盘子也在缩：今年全市幼升小预计14万人上下，比2023年约19万的峰值少了整整5万。按理说该松快了，可现实是 结构性紧张 ：蛋糕小了，抢蛋糕的手一只没少，全往头部学区伸。

西城今年继续大火，金融街、德胜和月坛学区的宏庙、育民、这些牛小，一个731后的家庭都没收。还有学位不是那么紧张的新街口学区，雷锋小学也居然爆了大雷，25年1月后落户的731后家庭没调剂到了鸦儿胡同等小学。。

二、东城、海淀、西城：三种完全不同的玩法

东城，完全是晋西北，乱成了一锅粥。东城没把就近入学放在最重要的位置，而是把多校划片进行到底。6月26日，3378个孩子的小学交给电脑派位，不填志愿，全凭手气：买了牛小学区房的，有一定概率被分到普校；买了普校的，也有小概率天降馅饼。可家长花大几百万买学区房，买的是确定性，不是一张彩票。这对东城房价，实打实是利空，这一点东城就不如西城做得好。

海淀，家长们用脚投了票。今年最大的感受，就是家长们用行动表达了对极度内卷鸡娃的海淀模式的反感。海淀的top小学，中关村一小、中关村三小、上地实验，今年居然出现了学位比孩子多的情况，基本属于买了就能上。搁五年前，这是想都不敢想的事。

海淀的教育不可谓不好，人大附、清华附、十一学校这六小强，是清北北京考生最重要的来源。但游戏规则非常有毒。

我一直强调，海淀是没有学区房概念的：你花20万一平买了蜂鸟家园的中关村三小学区房，躺平不鸡娃；另一个家长用集体户口上了渣小，疯狂刷课外班，卷出了成绩。

小升初的时候，六小强会毫不犹豫地选后者。也就是说，斥巨资买的房子保不住初中；能保初中的，只有卷。不下场参加海淀妈妈的鸡娃大赛，大概率掉坑校。

这里有个重要的底层逻辑，小学和初中，是完全两套打法。小学练的是习惯，预习复习、按时交作业，至于课堂上学什么，其实没那么要紧。中学完全不同：没有靠谱的教学组和经验丰富的老师，身边没有一群认真的同学，掉坑就是真的掉坑，想从坑校杀进好高中，难于上青天；进不了好高中，基本就和清北92说再见了。所以买学区房，买的是小升初的通路，不是小学的教学质量。

西城，规则就没那么丛林。一套学区房，大致可以锁定一个中等偏上的初中，尤其是有直升牛中的小学：德胜的三帆附小、金融街的宏庙和西单、月坛的铁二小。即使不是直升校，留在德胜、月坛这两个均衡学区，小升初纯靠填志愿加摇号，也有中等偏上的初中兜底，这就比海淀强了太多。

家长的压力小了一大截，不必被绑上课外班的战车，小学六年可以过得peace很多，也就不容易出现学霸父母配学渣儿女、全家鸡飞狗跳的名场面。

现在生活已经这么辛苦了，大家都peace一点，心情好一点，把日子过舒服，已经成了很多家庭的头等追求。海淀的鸡娃文化和职场的内卷文化，本质上是同一种病，正在被大部分家庭唾弃。

三、731，西城最硬的一道坎

731是西城2020年4月出的政策，以2020年7月31日划了一条线，把家长切成两拨：之前买房落户的，孩子优先入学；之后的，只有牛小喂饱了前一拨、还有富余学位，才轮得到你。顺位垫底，随时可能被调剂出学区。

这条线非常残酷，最惨的是2022、23年在德胜高位上车的731后家庭。一套50平的普通占坑房，当时700万起步，如今浮亏200万左右；钱花出去了，孩子还是全部出区，去了什刹海、新街口的普小，小升初的通路也矮了一截。

房价、学位两头挨刀，标准的戴维斯双杀。德胜二手房从2021年高点一度跌了约24%，直到2024年大部分731后家庭留在了区内，市场信心才修复回来。

西城还有一个bug：zb太多。bw和部分强势央国企的中层以上子女，享受政策保障入学，就算731后买房，也不愁出区。

bw员工收入不高，保障其子女入学无可厚非；但企业中层一边拿着高薪，一边还占着一个协调入学的名额，就说不过去了。

这个群体数量太多，弯道超车，挤占了本就紧张的学位。今年部分军工企业取消了zb，是个很好的信号，未来取消企业zb应该是大势所趋。

阿邦始终认为，社会的公正公义，要高于部分群体的既得利益，这也是和谐社会的应有之义。

四、非zb家庭的答案：德胜和月坛

结合今年的结果，非zb家庭最值得投资的学区，我认为就两个：德胜和月坛。适龄儿童还在往下走，这两个学区的确定性只会越来越强，调剂出区基本要成为历史了。

月坛划片小、学校招生盘子大，2022年之后即便牛小有调剂，也都消化在片内，不会出区，兜底不会太难看。德胜从2024年起也基本留区。反面教材是24、25年买新街口雷锋小学的731后家长，真冤，最后被调剂到了丫儿胡同小学，真不如当初一咬牙冲德胜或月坛。

金融街为什么不推荐？上限确实高，和德胜月坛一个level。但片内有鲁迅中学、159中学这两个多数家长眼中的坑校，再加上zb关系户云集：你风风光光上了实验二小、奋斗小学这样的牛小，小升初还是大概率掉坑。

前面说了，学区房买的是小升初的通路，不是小学的牌子。当然，如果哪天宏庙对731后家庭打开大门，顶级教学质量加顶级通路，那是真香。但短期看不到时间表，现在远景买入就是赌。

去年赌西单小学的家庭已经演示了下场：赌2026年进一步放开，结果房子卖得多，最后只收到2025年6月前落户的，之后的被调剂去涭水河或华嘉，怎一个惨字了得。

上岸之后的一点经验心得

折腾完这一整年，我最想告诉后来者的是：落户时间和学位对口，是最重要的两个变量，其他因素都往后排。

先比落户时间。对口同一所小学的，落户早的优先级高于落户晚的，先来后到，一天都不含糊。

再比对口。落户时间差不多的，对口哪所学校就非常关键。今年金融街就是活例子：买西单小学的，很多被调剂到了华嘉小学和涭水河；而买奋斗小学的，基本还是上了对口。同一个学区，一街之隔，两种命运。

至于学位是否被占用，没那么重要。无论占没占用，都不影响录入，不必为这个多付溢价，也不必为这个提心吊胆。

最后是金融街、德胜和月坛的小学综合评分，纯属个人意见，供参考~