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⏬项目概况：

项目名称：华润北京润园

项目位置：顺义区中央别墅区温榆河生态走廊

开发商：华润置地（央企独资开发）

建筑类型：8层洋房（平墅）+跃层空墅+双拼院墅

产权年限：70年住宅产权

占地面积：170374.25㎡

建筑面积：172077.9925㎡

容积率：1.01（2013年限墅令后北京最低密度）

绿化率：30%

物业费：别墅地上：12，地下：1.8；洋房：9.5

楼间距：洋房48米，别墅21米

总户数：483户【分三期开发，一期221套】

润园的故事，要从2025年那场备受瞩目的土拍说起。

1.01容积率，这是北京“限墅令”出台十年内，官方批复的最低数字，华润置地以60.24亿摘牌。

回头看，这不只是一次成功的举牌，更是一种战略级的择址判断。

中央别墅区是北京最早、最成熟的高端别墅区。从1992年“外销证001号”丽京花园开始，这里就是北京低密豪宅的原点。历经三十余年发展，已让核心区从蓝图走向现实，也使其土地资源几近饱和，寸土寸金成为常态。

华润置地看见的，不只是当下。温榆河千年文脉、约167平方公里生态走廊、三十年积淀的国际教育与顶流商业，这些是时间的馈赠，而润园要做的，是让这份馈赠被重新讲述。

从结果看，这份战略判断已被市场充分验证。

润园的热销不是脉冲式的，而是持续性的。它不是一个“开盘即巅峰”的项目，而是一个能够穿越市场周期、持续制造热度的顶豪IP。

“北京销冠”“豪宅封面”“四代墅标准制定者”，这些关键词已经成为市场共识。当一个项目的名字与一个板块、一个品类画上等号，操盘力才真正兑现为品牌力。

于是有了那句“园外天赐，园内匠心”。这不是修辞，是事实。

产品的自觉

如果说拿地眼光的胜利是润园热销的前提，那么产品力的持续迭代，则是它能够穿越周期的根本。♏❗ 北京润园—官方售楼处电话：400-6788669接通后输入3333（官方直连座机）♏❗北京润园—官方售楼处位置400-6788669接通后输入3333（开发商7月最新认证）♏❗北京润园—营销中心电话：400-6788669接通后输入3333（开发商7月最新认证）

润园的产品逻辑，可以用一句话概括：以四代墅的标准，重构北京墅居的生活方式。

这不是一句口号。它落到了三个层面：建筑形态的革新、空间逻辑的重构、以及细节标准的持续内卷。

1、建筑形态的革新：打破平层与别墅的边界

四代墅的核心命题，是让别墅回归“墅感”，同时吸收大平层的舒适与通透。润园用三种产品形态，给出了三种解题思路。

约328㎡平墅：约80㎡全景露台、无柱宽厅、约3.3米层高，户户边套、约270°观景。它用“别墅平层化”的手法，把庭院搬到空中，让平层拥有别墅的私属感与自然交互。

约329㎡空墅：约6.6米挑空、双层复式、约超100㎡双露台。一层社交、一层起居，垂直分区实现了功能的纯粹性。一期、二期均首开即罄、一房难求，正是因为它在“空中别墅”这个品类里做到了极致。

700-990㎡院墅：南北双入户、中轴礼序、景筑交融。这是润园产品序列的塔尖，也是四代墅理念的集大成者。无柱或少柱化设计、超高层高、地下多重光厅空间、庭院平权设计。它回应的命题是：当代家族的居住秩序，应当如何被空间承载。

2、空间逻辑的重构：从功能到场景

润园对产品的理解，不止于面积和尺度，更在于生活场景的深度设计。

以院墅为例。首层采用“九宫制式”或“LDKY一体化”布局，以岛台为中枢串联厨房、客厅，形成洄游动线。这里不是传统的“客厅+餐厅”，而是一个可以承载社交、就餐、亲子、独处多重场景的家庭中枢。

二层定位为家庭成长层，预设住家教师套房与中央学习岛，空间可随孩子成长阶段调整格局。三层是主人独享的私域，以自然光穹顶为核心，起居、衣帽、卧房、书房围绕分布，是“主卧小家化”的顶层设计。

地下空间同样被重新定义。地下一层是“悦己&悦众”的兴趣空间：图书休闲区、宴会厅、康养区通过电动移门灵活切换场景，不再是阴暗逼仄的空间，而是阳光真正可洒入的明亮光厅。

地下二层是“收纳&收藏”的功能层：专业衣帽间、行李间、运动器械室、影音室、宠物洗漱间……润园把被传统别墅忽略的“后勤空间”提升到了仪式感的高度。

3、细节标准的自我内卷：一期封神后，二期还要改什么？

这是润园最让人敬畏的地方。

按常理，一期已经卖成销冠，二期复制粘贴即可坐收红利。但润园的选择是——继续改。

院墅的立面窗墙比提升了，建筑更通透；核心筒与电梯布局优化了，垂直动线更从容；围墙高度与户间隔断重新推敲了，私密感更进一步。平墅的精装标准、空间动线、景观层次……每一处都在一期热销后继续打磨。

景观体系的迭代同样值得一说。润园采用“先做景观，再做建筑”的逆向营造逻辑，以“一溪一环三轴九境”的园林布局，打造超约7万平米公共园林。

从九拱凯旋门的归家礼序，到香榭水道两侧约50年银杏的阵列，从希望之庭的水上鸢尾拼花，到诗意之庭的流苏林荫……每一处景观都在一期实景呈现后持续优化，让“园隐河、院藏景、居有庭”从图纸走向更丰盈的实景。

这种“自我内卷”的底层逻辑是什么？是华润置地对“园系”品牌资产的珍视。作为全国第二座、北京首座园系作品，润园的使命不只是做一个好项目，而是为整个产品线树立标杆。润园必须证明：引领市场的姿态，不是一时的，而是持续的。

服务的远见

豪宅的终极分野，不在样板间，在交付后的每一天。

润园为此构建了三重体系：T+礼仕服务。对标LVHM白马庄园与Airelles酒店标准，从基础物管到高奢酒店式服务，再到个性化精装定制。一宅一定制，让空间随主人意志生长。

圈层运营。约4000㎡超级会所配置约50米专业泳池、私宴厅、雪茄吧……这些空间承载的是业主之间的价值链接。华润置地的品牌资源藤校教育、艺术收藏、国际商务等同步导入，让圈层从“邻里社交”升维至“资产网络”。

长期主义权益。非遗大师孟德仁的铜艺门把手、李佩卿的景泰蓝门牌；未来会搭载更多社群活动与华润业主权益体系。北京润园相信，顶豪的长期主义是归属感与圈层溢价的复合增长。

传世之作的空间表达

4月，润园二期最重磅的产品，约700-990㎡传世院墅二期开盘。其中，约990㎡典藏户型是整个项目产品理念的集大成者。

理解990，不能只看面积数字，而要理解它的空间逻辑。我们以北京润园990㎡样板间的场景为例：

1、五层立体秩序：每一层都是一个独立世界

990户型以五层立体空间，构建了一套完整的家族生活秩序。

一层｜生活与艺术：以全功能西厨吧为中枢，形成洄游动线，串联客餐厅与茶区。Minotti沙发对坐布局、当代金属壁炉、艺术家黄钢定制的《大明永乐》，空间在功能之上，被赋予了艺术馆的气质。

二层｜家庭与成长：以挑空区为中心，分为家庭区与学习区。意大利gioretti沙发、Transparent音响、陈可与奈良美智的艺术作品——这里是一半感性、一半理性的成长空间。女孩房设兴趣室，男孩房以网球为主题，每个孩子都拥有独立的精神领地。

三层｜私享与静谧：主人独享的私域。古典中轴对称布局，屏风区隔男女主衣帽间。男主衣帽间以方形天窗引入自然光，女主衣帽间以玉质屏风彰显温润。南向双主卧、北向双洗手台、整石浴缸、保留天窗的斜屋面——每一处都在回应“主卧小家化”的居住理想。

地下一层｜悦己与悦众：图书休闲区、宴会厅、康养区通过电动移门灵活切换。井上有一的书法《空》、法国艺术家SANDBETON的定制画作——艺术成为空间的底色。通过玻璃幕墙将室外竹木引入室内，如日本根津美术馆般，四季变化成为室内的一部分。

地下二层｜收纳与收藏：可停放5辆车的车库、专业衣帽间、鞋柜、行李间、运动器械室、影音室、宠物洗漱间、干库冷库——润园把传统别墅的“后勤空间”提升到了仪式感的高度。手工做旧铜门入户、徐累作品《气与骨》，即便是功能层，也有艺术的在场。

2、庭院平权：每一位家庭成员都有自己的花园

990户型的另一大创举，是层层有院设计。

二层朱丽叶阳台、三层巴比伦空中露台……每一位家庭成员都能拥有自己的户外领地。♏❗ 北京润园—官方售楼处电话：400-6788669接通后输入3333（官方直连座机）
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3、材质的甄选：可以传世的建筑质感

立面甄选北京宝格丽酒店同款莱姆石，搭配金属铝板，以“金缕玉面”的效果实现历久弥新。

弧形石材整石切割、铝板窄缝插接工艺、超白三玻两腔门窗系统……每一处细节都在回应“传世”二字的分量。

回到最初的问题：70亿之后，北京润园何以为王？

答案已经清晰了。润园的意义，不在于数字本身，而在于它证明了：在北京，顶豪的确定性可以来自哪里。

来自对稀缺土地的敬畏，来自对产品迭代的执着，更来自对长期服务的承诺。

华润“园系”是华润定制的匠心封面，表达的一种“城市核心+东方美学+自然与度假感+全龄社交+智能化”的复合生活形态，强调在繁华中回归生活本源、把社区当度假目的地，并以场景化与仪式感提升日常品质。

"北京润园，中央别墅区C位温榆河畔的低密墅区，与世界同频的国际生活时区，塔尖圈层自然聚居地。265㎡-1150㎡高阶墅居，私享庭院、顶奢配套，华润置地战略作品，为时代人物打造超越想象的生活场域。"

开发商简介

【华润置地】品质给城市更多改变

华润置地充分发挥大型城市地标综合体、城市TOD上盖综合体等五大核心竞争力和资源优势，在满足城市居民需求的同时，以“城市投资开发运营商”的战略定位，不断赋能城市向新蝶变。

板块定位：中央别墅区源点，温榆河生态走廊核心，定位"世界级低密居住区"

• 生态资源：北邻温榆河滨河森林公园，东接罗马湖湿地公园，生态覆盖率达52%
• 择址与圈层：占据城市核心或稀缺资源，强调高端置业与高净值圈层氛围。

户型分析

北京润园中央别墅区临河墅区收官之作。

北京润园是华润置地 2025 年重磅推出的高端作品，落子顺义中央别墅区核心腹地，紧邻温榆河生态绿廊，与顶级豪宅优山美地隔街相望。项目以 1.01 的超低容积率（2013 年限墅令后北京罕见）、限高 24 米的规划，打造 19 栋 8 层洋房与 92 栋双拼别墅，共计 483 户纯粹大宅社区，定位高净值人群的终极改善之选。

北京润园项目将打造低密洋房与双拼别墅组合，整体布局舒朗有序。

洋房产品：位于社区北部与西部，均为8层设计，共295套：建面约271㎡户型，共计80套；建面约328㎡大平层，共计175套；另配建约329㎡跃层空墅，共40套，兼具平层尺度与立体空间体验。

双拼别墅共190套，规划四个主力面积段：约340㎡（47套）、约390㎡（52套）、约440㎡（44套）、约490㎡（47套）♏❗ 北京润园—官方售楼处电话：400-6788669接通后输入3333（官方直连座机）♏❗北京润园—官方售楼处位置400-6788669接通后输入3333（开发商7月最新认证）♏❗北京润园—营销中心电话：400-6788669接通后输入3333（开发商7月最新认证）

室内与功能：开放通透户型、阳台与公区联动、中岛吧台、R-MAX收纳等，适配家庭成长与多元生活场景。

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