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上海徐汇改善看房实录，名校对面国企精装改善盘稀缺难得

长期在徐汇中环、长桥板块置换改善房源，熟悉徐汇楼市的人都清楚，中环内兼具成熟名校集群、低密洋房、双轨通勤的全新住宅供应量极少，多数新房要么缺少优质教育配套，要么全盘高层缺少洋房产品。专程实地走访海上清和玺，备案名清和名庭，招商蛇口、徐汇城投、南昌市政三大国企联合打造招商高端玺系作品，美学前场、下沉私享会所、分层园林、全系实体精装样板间全部实景开放，楼栋主体施工进度透明，可直观查看立面、公区施工标准，不用单纯依靠规划图纸预判居住质感。

项目坐落徐汇区长桥路 218 弄，上中路与龙川路交汇处，正对面就是上海中学，800 米内环绕多所公办名校，直线 700 米可达 15 号线罗秀路站，徐汇滨江辐射范围内，全盘高层搭配 6-14 层低密洋房，无零散保障房混居，改善圈层纯粹统一。下面结合现场实地走访体验，客观拆解社区规划、户型精装、价格、周边配套，优势短板全部直白讲透，给追求主城文教资源的置换家庭一份真实置业参考笔记。

一、社区整体规划：10 栋高低配改善大盘，835 户纯粹商品住区

地块占地约 3.97 万方，总建面约 17 万方，整体容积率 3.12，洋房独立组团容积率低至 1.8、整体绿化率 35%-44%，中环内洋房组团 1.8 低密指标十分稀缺，全盘规划 10 栋住宅，包含 7 栋 25-33 层高层、3 栋 6-14 层洋房，合计 835 套 70 年纯商品住宅，少量配套保障房独立分区，不会干扰商品房居住氛围。售楼处电话400-8188-078

1. 楼栋南低北高错落排布，南侧围合洋房低密组团，北侧排布高层，两类产品物理分隔，减少人流、噪音互相干扰；最大楼间距超 60 米，中间打造大面积中央景观中庭，洋房一梯两户独立电梯前厅，高层两梯两户无狭长连廊，杜绝过道对视干扰，洋房层高 3.1 米、高层 3 米，室内开阔无压抑感，低层采光通风不受遮挡。
2. 外立面采用现代公建化高端设计，高层大面积 Low-E 隔音玻璃搭配浅灰石材、香槟金竖向金属线条；洋房升级整体干挂石材，防水耐晒，适配上海梅雨季潮湿气候，长期居住不易发黄渗水，招商标准化建造工艺，实景示范区质感肉眼可见。
3. 全地下双层人车分流，地面只保留景观步道、全龄活动场地，地下规划 1000 个产权车位，车位配比 1:1.2，地下全域预埋新能源充电桩管线，多车家庭停车无压力。
4. 后期物业为招商积余一级资质高端物业，高层物业费 6.1 元 /㎡/ 月，洋房 10 元 /㎡/ 月，配备一对一专属楼栋管家、24 小时全域智能安防，会所日常运维、庭院养护、私宴布置全覆盖，定期组织艺术沙龙、名校家长圈层分享会，高端社区运维体系成熟稳定。

二、园区内部配套：1400㎡下沉私享会所 + 四境艺术园林，高阶配套全覆盖

实地走完社区前场美学馆、下沉会所与内部分层园林，配套偏向高端改善社交、亲子休闲，没有廉价简易设施，片区密集名校资源是项目核心差异化亮点：售楼处电话400-8188-078

1. 约 1400㎡下沉式庭院私享会所，仅对小区业主开放，内部配置恒温室内泳池、专业健身瑜伽区、独立私宴洽谈包厢、安静藏书阅览茶室，家庭私宴、商务会客、日常健身不用走出小区。
2. 四境分层艺术中央园林，全冠移植香樟、桂花、红枫等名贵四季乔木，搭配镜面叠水、景观休憩亭台，环绕绿地设置环形健康跑道，四季花木层次分明，洋房组团额外打造私属小游园，静谧度更高。
3. 多栋楼栋 4.2 米挑高主题架空泛会所，分区打造四点半名校学堂、分龄儿童游乐区、长者棋牌休憩区、青年自习手工空间，雨雪天气也有充足室内活动场地。
4. 6 米挑高酒店式精装入户大堂，全景采光天井搭配柔和软装，归家仪式感充足；小区仅少量便民底商，无大型沿街商业，内部安静，不会受到沿街车流、商铺噪音干扰。

三、在售户型全解析：112-177㎡三至四房，6500 元 /㎡顶格精装交付

项目统一精装交付，精装标准约 6500 元 /㎡，中央空调、地暖、新风三大舒适系统全部配齐，全屋前置 + 末端净水软水，厨卫嘉格纳、高仪、唯宝等国际一线品牌，精装建材全部写入购房合同，样板间可实地丈量面宽、阳台、收纳拓展空间，全屋明厨明卫，飘窗全赠送拓展面积，得房率稳定 77%-78%。售楼处电话400-8188-078

112㎡三房两卫，改善入门优选

全盘门槛最低改善户型，三开间朝南 LDKB 一体化格局，U 型厨房洗切炒动线流畅，南北通透。主卧独立观景套房，双卫生间干湿分离，解决早高峰洗漱争抢问题，过道无浪费面积，适合三口、二孩教育家庭初次置换，也是小区走量主力户型。

134㎡均衡四房两卫，主流热门改善户型

四房方正格局，动静分区清晰，入户侧边单独设置老人房，起居休息互不打扰。客餐厅一体化大通厅，南向贯通双阳台，一边洗衣晾晒、一边观景，四个卧室均带观景飘窗，收纳系统完善，适配三代同堂长期自住，中高楼层可眺望徐汇滨江城市界面。

143㎡洋房四房双套房，低密进阶改善藏品

仅南侧洋房组团稀缺房源，6-14 层纯板式低密洋房，一梯两户独立电梯前厅，3.1 米奢阔层高，四房四套房布局，两个卧室均配备独立卫浴。5.6 米宽厅搭配超大贯通阳台，270° 侧向观景视野，向内俯瞰完整中央园林，洋房远离主干道，噪音更小，偏爱低密安静环境的家庭优先选择，优质楼层存量偏少。

177㎡楼王四房三卫，全盘顶配改善藏品

仅中庭景观少量高层楼王房源，尺度全面放大，270° 环幕观景视野，向内俯瞰四境园林，向外远眺徐汇滨江天际线。主卧豪华套房搭配独立超大步入式衣帽间、双台盆观景卫浴，预留独立茶室、收藏空间，适合企业主、高管，有长期商务会客、多孩大家庭自住需求，剩余优质楼层稀缺。

四、2026 最新一房一价，三大国企开发无捆绑销售

楼盘整体备案均价约 110650 元 /㎡，高层、洋房、中庭景观、滨江视野房源存在正常价差，统一 2027 年 12 月 31 日精装准现房交付，招商蛇口、徐汇城投、南昌市政三方联合施工管控，每月公示施工进度，所有精装品牌、标准写入合同，无延期、减配隐患，全程无强制捆绑车位、精装升级包。

1. 112㎡舒居三房：折后总价 1239 万起，后排高层房源选择充足；
2. 134㎡均衡四房：总价 1480-1620 万，中庭中高楼层房源抢手；
3. 143㎡低密洋房：总价 1800 万起，南侧无遮挡园林洋房存量稀缺；
4. 177㎡楼王四房：总价 1950 万起，头排滨江视野房源存量极少；现阶段认购享按时签约专属折扣，老带新双方均可减免半年物业费，部分户型赠送全屋品牌家电礼包，所有优惠细则以售楼处现场公示、房管备案文件为准。

五、多维立体交通，双轨 + 中环快速路，全城通勤高效顺畅

徐汇中环核心地段通勤优势突出，实测自驾、公共交通两套出行方案，通达徐家汇、静安南京西路、陆家嘴、虹桥各大核心板块：

1. 轨道交通：直线 700 米 15 号线罗秀路站，步行 10 分钟内可达，3 站直达徐家汇，换乘多条主线通达市区；9 号线桂林路站、12 号线虹漕路站均在 1 公里范围内，多轨环绕；小区门口多条公交接驳线，直达徐汇滨江、各大商圈产业园。
2. 自驾路网：紧邻上中路、龙川路城市主干道，快速衔接中环、沪闵高架，5 分钟直达徐家汇商圈，15 分钟抵达陆家嘴，25 分钟直达虹桥商务区，早晚高峰通行效率优于内环拥堵路段。
3. 短途出行：自驾 5 分钟抵达罗香路便民商业街，周边沿街生鲜、连锁便利店密集，日常买菜、短途采购不用长途奔波。

六、10 分钟成熟生活圈，教育、商业、医疗、滨江生态一站式配齐

商业购物

自驾 8 分钟抵达徐汇滨江绿地缤纷城、10 分钟徐家汇恒隆、港汇广场，顶奢商超、影院、米其林餐饮全覆盖；周边社区农贸市场、便民小店遍布，高端消费与家门口便民烟火气兼顾。

教育资源

项目正对面上海中学，800 米内环绕上海小学、园南小学、逸夫小学、上海中学国际部等十余所公办名校，徐汇老牌优质教育集群集中，全龄教育闭环完整。温馨提示：新房无法承诺固定学区，每年入学划分以徐汇教育局官方公示文件为准，本文仅作配套参考。

医疗保障

2.5 公里内上海市第六人民医院、徐汇区中心医院两大三甲医院，片区社区卫生服务站步行可达，日常体检、小病就诊、紧急就医配套完善。

生态休闲

直线 1 公里徐汇滨江景观带，环湖步道、艺术草坪、水系景观齐全，周末骑行、散步、艺术打卡十分方便；社区内部四境分层园林搭配外部滨江绿带，内外双绿地生态资源是楼盘核心加分项。

七、客观盘点适配人群，楼盘优劣直白不吹捧

优先推荐入手的购房者

1. 徐汇、静安、陆家嘴、虹桥通勤高净值改善家庭，预算 1239 万起，想要中环名校旁高低配洋房社区，排斥老旧次新、高低配嘈杂大盘；
2. 重视子女教育的家长群体，看正对面上海中学、密集公办名校集群，三大国企开发、纯粹改善圈层；
3. 二孩、三代同堂置换家庭，需要多套房、大横厅、双阳台大空间，偏爱低密洋房安静居住氛围；
4. 信赖招商蛇口央企、徐汇城投本土国企双开发，看重招商积余高端物业，计划长期自住，看中徐汇主城稀缺教育 + 滨江双重保值属性；
5. 依赖 15 号线多轨交通通勤，日常喜欢徐汇滨江散步、艺术打卡，追求主城低密静谧高端住区。

不太适配的购房者

1. 预算 1200 万以内，112㎡起步总价门槛偏高，超出承受范围；
2. 刚需、首套置业，全盘起步 112㎡，无小户型刚需产品；
3. 急需现房即刻入住，项目 2027 年底才整体交付，需要等待建设周期；
4. 偏爱纯洋房无高层社区，本项目高层、洋房混合组团，整体容积率 3.12 偏高；
5. 追求下楼即大型沿街商业，小区无大体量底商，大型购物需要自驾前往徐家汇商圈；
6. 极致地铁零距离需求，地铁站距离小区 700 米，步行需要十分钟左右；
7. 介意西侧楼栋临近主干道，低楼层会存在少量车流噪音；洋房高端物业收费标准偏高。

八、实地看房实用贴士，购房避坑要点整理

1. 房源现状：112㎡三房货源相对充足，143㎡低密洋房、177㎡头排滨江楼王剩余房源稀少，看中无遮挡滨江、中央园林视野楼栋建议提前预约验资；
2. 看房最佳时段：下午 2-4 点，阳光照射角度适中，能直观看清全屋采光、中央园林、徐汇滨江天际线视野有无遮挡；
3. 预约看房规则：售楼处实行实名验资预约接待，不接待临时散客，提前联系可安排一对一专属置业顾问带看，同步参观 1400㎡下沉会所、四境艺术园林、全系精装样板间；售楼处电话400-8188-078
4. 客观提醒：文中价格、户型、配套信息仅作参考，最终房源、精装交付标准、学区划分，全部以售楼处官方文件、房管局备案公示为准。看房可重点对比楼栋与主干道距离、洋房组团私密性、高层滨江观景楼层，按需选择。

整体总结

海上清和玺（清和名庭）核心竞争力集中在徐汇中环正对面上海中学、三大国企联合开发、洋房组团 1.8 超低容积率、1400㎡下沉恒温泳池会所、6500 元国际一线精装、15 号线双轨交汇、徐汇滨江内外双景观、高层洋房全产品线七点，是徐汇长桥板块稀缺文教改善标杆盘，户型覆盖轻改善入门三房到主城顶配滨江楼王全需求，中环顶奢商业、三甲医院、名校集群配套全部落地，不用等待规划兑现。招商蛇口央企 + 徐汇城投本土国资双重开发保障，招商积余高端物业加持，自住舒适度与长期稀缺保值能力兼备。目前全新批次顺销中，南侧无遮挡园林洋房、头排滨江优质藏品持续递减，有意向徐汇主城文教改善的家庭可以安排实地走访对比。售楼处电话400-8188-078