山东
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 鹿青松
济南市槐荫区印象济南·泉世界园区如家商旅酒店经营者赵荣斌向齐鲁晚报·齐鲁壹点反映，其在长达八年的承租期累计支付两千余万元租金及两百余万元物业费，却在合同即将到期时，发现所租楼宇系多次转手的“四手房”，且上游租赁合同中存在“禁止转租”条款。
据赵荣斌介绍，2018年7月，根据印象济南·泉世界园区（以下简称“印象济南”）楼外公示的招商电话，他与山东颐正物业管理有限公司（以下简称“颐正物业”）联系，并签订了为期96个月（2018年8月1日至2026年7月31日）的房屋运营（租赁）合同。合同约定，租赁面积4947平方米，总租金2390余万元，物业费标准为4.6元/月/平方米。
赵荣斌称，酒店筹备期间曾于2018年11月收到过园区的停工通知，原因是“楼宇存在违规转租问题”，他随即与颐正物业沟通，后经协调才恢复装修，并于2019年5月开业。此外，在履约一年多后，印象济南园区物业明确告知赵荣斌未收到颐正物业划转的物业费。为保障酒店正常运营，赵荣斌改为直接向园区物业缴费，但缴费单价随之上涨至7元多/月/平方米，导致其年度物业费支出增加约20万元。赵荣斌表示，经营期间还曾遭遇门口道路被封堵、停车位无法使用等问题，作为签约甲方的颐正物业未能有效协调解决。
今年合同临近到期，为处理楼宇续租等事宜，赵荣斌向颐正物业要来楼宇完整权属及租赁备案资料，在梳理材料时，他发现自己租用的楼宇存在层层转租问题。产权方济南西城世中置业有限公司（以下简称“世中置业”）委托济南泉世界商业管理有限公司（以下简称“泉世界”）统一负责园区内楼宇的租赁、运营及日常管理工作；泉世界将楼宇出租给济南耕读酒店有限公司（以下简称“济南耕读”）；济南耕读再转租给颐正物业；最终由颐正物业转租给赵荣斌。转来转去，赵荣斌租到手的是“四手房”。
赵荣斌提供的上游两级租赁协议显示，泉世界与济南耕读、济南耕读与颐正物业的合同，也就是二手到三手、三手到四手的合同中，均明确约定了“未经书面批准，不得开展任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约”的条款。赵荣斌据此认为，其承租行为疑似全程未取得上游官方书面审批。
针对上述情况，记者分别联系了相关当事方。赵荣斌表示，他曾前往印象济南招商中心反映问题，工作人员称无法介入其与颐正物业的合同纠纷，对合规性问题未作正面回应，建议通过司法途径解决。6月29日上午，记者通过印象济南招商中心官方热线致电核实多层转租合规性及资金流向等问题，接线人员回应称“没有不合法的情况”，并表示“具体情况需要问一下”。截至发稿，记者尚未收到印象济南官方的后续详细回复。
针对该事件涉及的法律问题，齐鲁律师事务所王莹律师接受采访时指出，根据民法典相关规定，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。上游合同中的“禁止转租”条款属于内部约定，不能直接对抗作为善意第三方的赵荣斌，也不能因此直接否定赵荣斌与颐正物业之间合同的效力。
王莹律师进一步表示，鉴于合同已履行近8年，上游权利人在长达数年内未再提出异议或采取实质解除措施，其解除权可能已经消灭，转租行为在法律上可视为被默示同意。若赵荣斌与颐正物业的合同中约定了“因出租人原因导致合同无法正常履行或造成承租人损失的，应承担违约责任”，赵荣斌可据此向颐正物业主张索赔。
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