告别高周转“赌徒” 修复居民资产负债里的地产开发与城建机遇

近日，《求是》发表《以更大力度提振消费》，指出要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋。

相关表态明确了房地产资产价格稳定的关键作用。这一导向也预示着，后续出台的稳楼市政策，将把稳定房价预期摆在更为核心的位置。

4月28日中共中央政治局会议对房地产市场的表述，从此前中央经济工作会议和政府工作报告中的“着力稳定房地产市场”调整为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。

这一措辞变化表明，当前楼市仍存在偏弱环节和不稳定因素，需要通过持续的政策落地和预期引导，进一步巩固市场向好的态势。

2026年5月以来，全国重点城市房地产市场延续回暖态势，受“五一”假期影响，叠加深圳、广州等一线城市4月末出台限购放开、公积金政策等优化利好政策。

全国商品住宅市场正处于底部企稳的关键阶段，核心城市引领修复的趋势更加明确，但市场全面回暖仍需时间，城市间、区域间的分化格局料将在较长时期内持续存在。

目前，房地产行业的发展逻辑从增量扩张转向存量提质，城市建设的重心从规模建造转向功能升级。传统高周转、高杠杆的开发模式逐步退潮，城市更新、代建服务、好房子建设交织成为行业转型的核心主线。

城市生长新范式

数据显示，近年来全国商品房销售规模逐步下降，传统住宅开发的利润空间持续收窄。此外，叠加土地成本高企、需求结构升级、监管政策精细化等多重因素，房企单纯依赖规模扩张的增长路径已难以为继。

与此同时，城镇化进入中后期阶段，大量建成空间面临功能老化、配套不足、产业迭代的现实需求，城市更新成为盘活存量资产、提升城市能级的核心抓手。

国务院于5月28日印发《城市更新“十五五”规划》，明确到2030年城市更新行动取得重要进展，到2035年基本建成现代化人民城市。文件部署培育城市发展新动能、营造高品质生活空间等6方面重点任务及14项重大工程，并提出城镇危旧房改造50万套等量化指标。

据了解，这是首次在全国层面设置量化目标，如五年累计完成城镇危旧房改造50万套/间、新开工改造城镇老旧小区11.5万个、老旧街区厂区改造提升1500个、城中村改造4000个、城市地下管网改造36.5万公里。

这标志着城市更新已从地方试点上升为国家战略，成为新时期城市建设的核心任务之一。

多地相继出台城市更新专项条例与配套政策，进一步明确实施路径与支持举措。例如，明确鼓励社会资本以委托代建、联合运营等多元模式参与更新改造、项目运营与物业管理，为社会力量参与城市更新扫清制度障碍。北京、上海、广州、成都等先行城市也持续深化更新实践，探索出政府引导、市场运作、公众参与的多元实施模式。

不同于过去大拆大建的粗放式改造，新时期的城市更新更强调高质量的核心理念，坚持留改拆并举，以保留利用提升为主。城市更新不仅关注物理空间的焕新，更注重产业导入、民生改善与文化传承的多维价值统一。

从行业价值来看，城市更新不仅为房地产行业开辟广阔的存量市场空间，更重塑房企的角色定位。即从传统的住宅开发商，转向城市空间的运营商与服务商。对房企而言，参与城市更新不仅能够获取稳定的项目资源，更能积累综合运营能力，沉淀品牌价值，构建穿越周期的核心竞争力。

从城市发展维度看，高质量的城市更新能够持续优化城市功能布局，提升人居环境品质，激发城市内生动力，是推动新型城镇化建设、实现城市可持续发展的必由之路。

品质升级路径

当前，“好房子”已成为行业发展的核心导向，相关部门明确提出打造“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”的好房子，推动住房建设从“有没有”向“好不好”转变。

好的品质终将吸引人群。从市场观察，今年在核心城市市场多个高品质项目实现热销，展现出强劲的市场韧性。

保利发展位于广州海珠区的全新项目保利海韵正式开盘，推出超300套房源，开盘当日去化率高达96%，认购金额18亿元，成交均价约5.97万元/平方米。深圳龙湖观萃项目首次开盘，主推92套103平方米和138平方米的四房户型，折后均价约3.33万元/平方米，成为2026年深圳首个“日光盘”。

代建模式的快速崛起，则从开发模式层面重构房地产行业的分工体系，也为好房子的规模化落地提供专业支撑。

好房子的落地，离不开全流程的精细化管控，从规划设计的人性化考量，到工程建造的品质把控，再到成本与进度的平衡，都需要专业体系的支撑。

代建企业凭借成熟的标准化管理体系、丰富的项目操盘经验与强大的资源整合能力，成为好房子建设的重要执行者。

代建企业的品牌价值日益凸显，优质的项目口碑与市场认可度，成为企业获取项目的核心竞争力。在部分地方代建的考核细则中，将国家级、省级媒体正向报道与官方表扬纳入加分项，进一步引导企业强化品质意识，打造标杆项目，推动行业从同质化竞争转向品质、品牌与综合服务能力的竞争。

与此同时，企业已经开始向全产业链延伸，打破单纯依赖管理费的盈利模式。例如部分企业将业务边界向前延伸至投资研判、规划设计，向后拓展至招商运营、资产管理，通过全链条服务提升项目附加值与客户粘性。增值业务普遍具备更高的毛利率与更稳定的现金流，能够显著提升企业的经营韧性与抗风险能力。

地产发展大会启幕

随着政策体系的持续完善与市场实践的不断深化，城市更新将更具活力，代建模式将更加成熟，好房子将成为市场主流，推动房地产与城市建设实现质的有效提升和量的合理增长。

8月11-14日，观点机构将在海南举办2026博鳌系列活动，其中，针对房地产开发及城市建设，将以“更新的未来：好房子”为主题，举办2026博鳌地产发展大会。围绕城市更新实践、代建模式创新、好房子建设等核心议题展开深度研讨，透过思想碰撞与经验交流，为行业发展带来全新的视角与启迪。届时，大会将齐聚房地产开发企业、代建企业、城市更新、城投、中介、金融机构、专业机构、政府平台公司等行业及精英。

值得注意的是，博鳌全体大会将发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中亦会对房地产、城市更新、代建行业进行深度解读。

此外，观点指数研究院从多个维度出发，构建出客观、全面的 “影响力指数系列” 研究成果，其中房地产开发相关的研究成果包括：“2026年度影响力地产企业”、“2026年度投资价值地产企业”、“2026年度影响力好房子”和“2026年度影响力城市建设投资企业”。

城市更新类的研究成果包括：“2026年度影响力城市更新企业”和“2026年度影响力城市更新典范项目”。

代建相关的研究成果包括：“2026年度影响力代建管理企业”、“2026年度影响力政府代建管理企业”和“2026年度影响力商用代建领军企业”。

供应商相关的研究成果包括：“2026年度影响力房地产供应商”。

届时，在博鳌风尚盛典上，将为过去一年极具影响力的企业、项目进行授牌。

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