168轮、近30%溢价！上海年内土拍揽金436亿，核心地块抢疯了

上半年最后一天，上海第五批次土拍正式落下帷幕。

土拍热度延续，5宗宅地揽金125.72亿元，其中3宗溢价成交，2宗低密宅地均以底价成交。

至此，上半年上海前五批次土拍合计出让17宗宅地，成交金额达到约436亿元。

从溢价率来看，五批次平均溢价率为21%，仍为年内第二高，这也是二季度以来全国核心城市土地市场回暖的缩影。

从本轮土拍来看，大热门无疑是唯一位于内中环中心城区的静安区大宁地块。

5家房企经过168轮竞价，最终由建发房产以接近30%的溢价率竞得，成交楼板价约81665元/平方米。

头部房企对上海内中环优质地块的信心判断仍然比较乐观，投资意愿普遍较高。

绿城连拿两宗溢价宅地成为本轮最大赢家，其中嘉定新城宅地溢价率达到19.08%，成交楼面价29227元/平方米；浦东周康宅地溢价率为19.90%，6家房企竞价89轮，成交楼面价33657元/平方米。

闵行区旗忠森林体育城01单元13A-13地块，容积率仅1.1，最终由本地国企闵房集团以16亿元的底价竞得，平均楼板价2.5万元/平方米。

本轮容积率最低只有1.05的一宗纯宅地松江区SJS30003单元06-07号地块，由保利发展以6.98亿元底价竞得，平均楼板价2万元/平方米。

从上半年供地节奏来看，整体供地区位与产品定位相对完善，既补齐主城核心区供应缺口、扩容产业板块优质宅地储备，又精准匹配近郊改善型购房需求的释放节奏。

本轮集中供地，全场唯一一宗位于内中环主城核心的静安大宁N070402单元081a-08地块，从挂牌之初就锁定了本场土拍的流量焦点。

地块共吸引保利发展、中海、建发、招商、华润&越秀联合体5组房企递交竞买意向，现场竞价阶段热度居高不下，经过168轮竞价，最终被建发房产成功拿下，溢价率接近30%，成交楼面价81665元/㎡。

这是前五批次成交总价最高的一宗宅地，成交总价约72.9亿元，同时也是年内建发在上海公开招拍挂市场的首次补仓。

地块位于大宁板块核心、市北高新产业园南侧，北邻规划公共绿地，南侧靠近大宁郁金香公园，产业人口底盘+城市生态景观优势明显。距轨道交通1号线延长路站约1公里，1.5公里范围内聚集久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场等多个商业体，周边分布多所基础教育学校与上海市第十人民医院等三甲医疗资源，项目入市即可依托成熟界面形成稳定定价基础。

地块容积率2.45，建筑限高宽松，产品打造空间充足，适配当下市场主流高层精装改善户型，精准匹配主城改善客群置业诉求。

反观板块现有新房行情，也给这块地的利润空间划好了参考标尺。同片区距离相近的标杆盘中建玖上琅宸，容积率2.95，主力户型190-210㎡，备案均价约13.7万/㎡，主流总价稳定在3000万上下，区域高改善购买力已得到市场验证。

拉长周期看大宁板块的住宅供应结构，户型供需错配的特征明显，也为本宗地块打开差异化竞争空间。

2006-2012年板块刚需集中放量，出让房源以70-110㎡中小户型为主，市面上沉淀了大量刚需、刚改存量房源；2015年后新增主力户型上探至150-180㎡，90㎡以下小户型基本断供。

再看近五年次新房真实成交结构，2020年至今90-110㎡房源成交超1100套，占比高达63%，是二手流通绝对主力。

板块存量呈现“中小户型二手房存量充足、改善新房供给稀缺”的格局，本次出让地块可打造大户型改善产品，为项目后续去化提供了扎实的基本面支撑。

本次最大的赢家是绿城，以总价接近30亿将嘉定新城组合地块和浦东新区16号线周浦站周边地区07-07地块两宗宅地收入囊中。两宗地块溢价率均超过了19%。

先来看嘉定新城组合地块，2025年末由办公用地调规后成为嘉定新城中央活动区内的稀缺涉宅用地。地块周边配套成熟度高，1公里范围内覆盖嘉定万达广场等多家商业体，教育资源密集，医疗配套依托三甲标准的瑞金医院北院，地块距11号线白银路站约1.7公里。

两个组合地块容积率分别为2.2与1.3，高低搭配的指标支持打造高层住宅叠加低密叠墅的产品组合，可覆盖刚需至改善多类客群。

结合周边新房市场，今年一季度出让的满嘉项目市场预期洋房均价约5万元/平方米，叠墅均价约5.8万-6.2万元/平方米。此外板块内招商林屿湖畔等项目成交楼板价约3.19万元/平方米，在售均价约5.4万元/平方米。该地块约2.9万元/平方米楼板价测算，叠加建安、精装、税费及营销财务成本后，项目具备稳定的利润空间。

嘉定新城核心区配套落地成熟、人口导入持续，项目去化风险相对可控。

从板块存量结构来看，120平方米以上改善型户型占比相对有限，其中130-150平方米户型占14%，更大面积段占比均不足5%。

其中，低密地块可主打改善型产品，恰好填补板块中高端改善供给的缺口，与存量刚需户型形成错位竞争；主流刚需户型也能依托庞大的存量置换客群基础，保障项目基础去化。

再来看16号线周浦东站旁宅地，虽然处于中外环近郊，但作为典型的轨交宅地依然吸引6家房企竞拍，是本轮参拍房企最多的一宗地块。历经89轮竞价后由绿城竞得，溢价率20%，成交总价9.2亿元，平均楼板价33657元/平方米，成交结果基本符合市场前期预期。

该项目通过16号线可快速衔接龙阳路交通枢纽，直达张江科学城核心区域，对张江产业外溢的刚需与刚改客群具备直接吸引力。

且地块容积率仅1.8，在外环近郊宅地中属于较低水平，可打造小高层搭配洋房的低密产品组合，居住舒适度优于周边多数高层二手房小区，产品力具备差异化空间。

周边在售项目金桥碧云澧悦，同样为1.8容积率的低密社区，主力打造93-165平方米三房、四房精装产品，当前备案均价约5.6万元/平方米，总价段集中在500万-800万元，是浦东近郊刚需与刚改客群的主流选择，整体去化节奏平稳。

结合板块历年商品住宅出让的户型结构数据来看，板块存量以刚需为主导，且新增供应已进入持续收缩阶段。板块内改善户型相对稀缺，其中120-180平方米的中段改善户型合计占比约26%。

若适当提升中大户型刚改四房的配比，可以更好地填补板块中段改善供给的空白，进一步拓宽客群覆盖，降低同质化竞争压力。

二季度以来，以上海为代表的头部城市核心地块竞拍保持较高热度，高溢价地块数量增多，国央企与优质民企的拿地积极性持续恢复。

静安大宁、嘉定新城、浦东周康宅地的竞争热度，直观体现了房企对一线城市核心区位资产的认可度；而外围低密地块的集中推出，则反映出供地方顺应市场改善需求、优化供应结构的导向。

土地市场的信心恢复，本质上是对核心城市长期价值的共识回归。在行业深度调整阶段，房企投资更加聚焦确定性，人口流入稳定、产业支撑强劲、配套成熟的头部城市仍是投资端的首选。

后续随着更多优质地块入市，核心城市土地市场的热度有望延续，这也将为新房市场的平稳运行提供有力支撑。