168轮竞拍，上海宅地交易再度上演争夺战，新一批“王炸地块”已上架

今天（6月30日），上海上半年最后一场宅地交易落幕，大雨没有浇灭竞价热情。摆上货架的5幅地块，最终以125.7亿元成交总额、13家房企角逐、最高168轮举牌、最高溢价率近30%的结果，给这半年画上了一个滚烫的句号。

静安大宁地块遭遇168轮竞价。

今年上半年，上海宅地出让总金额位列全国第一。值得关注的是，从上批次开始，上海土拍市场出现新信号，郊区地块热度强势回归。今天这场承上启下的半年收官之战，热闹只是表象。谁在重仓？热度集中在哪里？这两个问题的答案，是预判下半年房地产市场走向的风向标。

从中心高热到郊区多点开花

5幅出让地块的表现，“成色”可圈可点。

中心城区地块的竞争依旧最为激烈。本批次唯一一幅中心城区地块位于静安大宁，引来保利发展、中海、招商蛇口、建发房产、华润&越秀联合体等6家实力雄厚的国央企前来“掰手腕”。经过168轮拉锯，建发房产脱颖而出，以总价72.9亿元、溢价率29.63%突围，成交楼板价达每平方米8.17万元。

静安大宁地块。

此番热度并不令人意外。静安区规划资源局副局长黄立勋介绍说，该地块是近两年来区内规模最大的纯宅地，毗邻市北国际科创区与南京西路—苏河湾中央活力带，产业人口集聚带来坚实购买力，加上汶水路地铁站及周边成熟商业教育配套，去化预期明确，房企敢于重金抢筹。

更耐人寻味的是非核心区竞拍的表现。浦东周浦地块与嘉定新城地块分别以19.9%和19.08%的溢价率被绿城一举拿下。两幅地块虽不在传统市中心，却均位于配套成熟的节点型板块。周浦地块靠近16号线周浦东站，驾车可快速衔接中环与外环，承接张江科学城的外溢居住需求。嘉定地块靠近11号线嘉定新城站，周边生活便利度不输中心城区。轨交通勤与商业、医疗、教育等资源的确定性，让这些近郊心脏位置的地块同样享有可观的溢价空间。

嘉定新城地块区位。

闵行旗忠与松江洞泾两幅地块均以底价出让，但底价成交不等于没有价值，得看谁在拿、怎么拿。

旗忠地块容积率仅1.1，限高30米，可打造优质低密度住宅。竞得人闵房集团在地块周边操盘的在售项目闵房尚园，销售流速良好。此次落子是在熟悉战场上的顺势补仓。保利发展摘得的洞泾地块容积率1.05，为本批次最低密度，预计将打造体现板块人文山水特点的联排、叠墅类产品。保利已在洞泾布局四个项目，客群画像与产品模型早已验证成熟，此次拿地更像是战略性的增持，而非逆势抄底。

上海的土拍热度，年初还是核心地块一枝独秀，如今已是全城多点开花。这一转变，背后是今年上海楼市在政策支持与需求韧性支撑下，房企预期逐渐明朗，用真金白银投下对上海发展的坚定信心。

上半年小而美宅地越来越多

从全国来看，土拍整体回暖。今年二季度以来，全国多地土地市场表现活跃，竞拍轮次明显增多。热度较高的城市主要集中在北京、上海、深圳、广州、杭州和成都。上海尤其典型。

据不完全统计，2026年上半年，上海涉宅用地合计供应22幅，成交总金额约521亿元，位列全国第一。

“从批次演进来看，呈现越来越热的态势。”中指研究院上海数据总经理张文静说。竞争最激烈的几幅地块，大多位于市区，如长宁内环断供17年的稀缺宅地，虹口10.85万元/平方米的区域楼面价纪录，再到静安大宁168轮的激烈角逐，可见核心区稀缺土地资源在调整周期中展现出强劲的抗跌性与资本吸引力。

另一个特点是，小而美地块符合市场需求。如，上一批次的虹口瑞虹地块，起拍总价约14亿元，资金门槛不高。周边楼盘“金茂璞元”所在地块，当时起拍总价高达约65亿元，最终成交总价接近90亿元。瑞虹地块面积小、可开发的房源套数不多，叠加核心区位的成熟界面和稳定购买力，未来的销售速度和价格预期都更有保障。如果操盘顺利，有望实现快速开发、快速销售、快速回款。

浦东周浦地块也是一块典型的小而美宅地。这块地面积约1.52公顷，规划建筑面积约2.74万平方米，体量不大。但它区位条件相当不错，正因如此，吸引了6家竞买人报名，经过89轮竞价，最终被绿城以9.22亿元总价拿下。

“争夺战”即将再度打响

此次土拍热度尚未褪去，第六批次已箭在弦上，优质地块的争夺即将再掀高潮。

第六批次土拍起始总价是178.7亿元，为今年以来最高，甩出3张“王炸”。3幅地块总出让面积超13公顷，分别落子杨浦滨江核心段、徐汇中环成熟区与奉贤新城核心区，精准对应不同能级的市场需求。

六批次地块预告。

杨浦八埭头地块以两幅住宅用地搭配一幅商业用地的方式组合出让，起拍总价高达118.68亿元，问鼎今年上海土拍起拍价榜首。杨浦区规划资源局资源利用科科长李晓楠介绍，其中，住宅地块总面积超6公顷，商业用地不足1公顷，距滨江直线不到200米，距轨道交通4号线杨树浦路站不足百米。该组合地块地处黄浦江世界客厅区段，是杨浦的西门户，立足外滩、陆家嘴、北外滩“黄金三角”的发展格局，区位优势十分优越。

徐汇康健地块同为组合地块，紧邻桂林公园。地块内保留两处历史建筑，其中之一是原冠生园食品总厂，这里曾走出了著名的大白兔奶糖。徐汇区规划资源局副局长陆爱妃表示，历经多轮规划打磨，项目在历史文脉传承与城市功能升级之间找到了平衡，最终形成“住宅+酒店”的多元布局，为内中环成熟片区注入全新活力。值得关注的是，该板块自鑫耀中城、保利天悦之后，近年来再无新建住宅用地供应，此次组合地块的推出，正是徐汇区优化城市空间、补位成熟片区功能的关键一步。

奉贤新城地块同样不乏看点。规划容积率仅1.05，在奉贤新城核心区域的土地供应中，这一低密属性具备明显的稀缺性，打造了差异化优势。

张文静说，展望下半年，上海“减量提质”的供地导向预计不会发生方向性改变。核心区域优质地块仍将是头部房企竞相争夺的焦点，高溢价成交的态势大概率延续。同时，随着“好房子”产品陆续转化为新增供应入市，新房市场的供需结构将加速走向明朗化，这也将为后续土地投资决策带来更加清晰、精准的市场指引。

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