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中海・时光之境（北京朝阳小红门，备案名：时光雅园）

万亿央企中海打造，东南三环 - 四环之间低密改善精装期房，70 年纯商品住宅，少量配建保障房物理分区隔离；全盘仅 432 户，2027 年 6 月 30 日统一精装交付，楼栋已全部封顶，实景园林、下沉会所、样板间均可实地勘验，国贸、方庄通勤改善标杆楼盘。官方品鉴热线：400-9679-078

项目鸟瞰效果图

一、区位与交通（东南三环 CAZ，10 号线双地铁辐射）

地块：朝阳区小红门乡小红门路 29 号，距10 号线成寿寺站约 900 米、分钟寺站约 1000 米，国贸正东 6 公里，承接 CBD、方庄、亦庄通勤改善客群。

1. 轨道交通步行 10 分钟可达 10 号线双站点，5 站直达双井 / 国贸，换乘亦庄线、14 号线通达 SKP、望京；无社区接驳班车，自驾 + 骑行为主，雨雪天步行便利性下降。
2. 自驾路网（三横三纵）横：南三环、南四环、十八里店南路；纵：成寿寺路、京沪高速、小红门路；通勤时效：8 分钟合生汇、12 分钟国贸 SKP、20 分钟三里屯、25 分钟亦庄产业区，早晚高峰通行顺畅。
3. 板块稀缺价值三环沿线少见9层真洋房 + 高得房率改善盘，容积率仅 2.5，低于周边 3.0 + 高密度社区；铝板鎏金光幕外立面，全盘 101㎡起步无极小刚需一居，圈层纯粹；770 万起入手三环精装改善三居，自住、二手流通、长线租赁保值稳定。

二、全维成熟生活配套

商业配套

1. 3 公里成熟商圈：合生汇、燕莎奥特莱斯、方庄购物中心、山姆会员店，轻奢、影院、米其林餐饮全覆盖；
2. 社区配套：精品便民底商（生鲜、咖啡、社区食堂）+ 地下下沉私宴会所，无嘈杂沿街业态，隔绝外部人流噪音。

教育配套（十二年公立闭环）

1. 地块配建公立幼儿园
2. 划片八十中教育集团（睿德、牌坊、睿实三处分校），小学、初中九年一贯制；3 公里覆盖朝阳实验小学、多所双语民办校，公立、双语双轨可选。

医疗配套

3 公里覆盖中国医学科学院肿瘤医院、东方医院、垂杨柳医院三大三甲；社区卫生服务中心、全科门诊齐全，大病诊疗、妇幼、慢病康养一站式满足。

生态配套

周边十八里店滨河公园、十八里店城市休闲绿地环绕；内部打造东方鎏金分层美学园林，45 米酒店式主大门、中央镜面叠水、600 米环形夜光康养跑道、全冠移植成株乔木，内外双重绿地氧吧。

三、社区整体规划（7 栋 9-18 层纯板洋房 / 小高层）

总占地 2.2 万㎡，地上建面 8.65 万㎡，北高南低错落围合排布，容积率 2.5、绿化率 30%，全人车分流，全盘仅 432 户极小纯粹改善圈层。

1. 楼栋核心指标

• 梯户配比：9 层洋房一梯两户；15-18 层小高层两梯两户；149/155㎡大户型赠送独立私梯前厅；
• 层高：全系3.0m 改善舒适层高
• 外立面：深灰鎏金铝板幕墙 + 大面积 Low-E 全景玻璃，三段式极简美学，三层中空加厚静音玻璃多重降噪，三环沿线辨识度突出；
• 中央最大楼间距 48 米，低层采光无楼栋遮挡。

1. 停车配套地下双层星空环氧车库，车位总计 518 个，车位配比 1:1.2，4.2 米挑高酒店式地下落客大堂，全域新能源充电桩全覆盖。
2. 物业服务中海自持一级金牌物业，物业费7.28 元 /㎡/ 月；24 小时国安级人脸识别礼宾安防、古树水系园林四季精细化养护、精装设备终身维保、空置房屋托管、四季圈层私享活动全套增值服务。
3. 地下私享会所配套24 小时专业健身、阳光瑜伽室、独立藏书茶室、四点半儿童托管空间、小型私宴厅；无恒温泳池，配套主打居家康养、亲子邻里社交。

四、主力户型（101-155㎡三至四居精装期房，指导价 8 万 /㎡，实际成交 7.5-8 万 /㎡，总价 770-1280 万，得房率 90%-93%）

全户型南北通透、LDKB 客餐大通厅一体化、独立南向观景阳台 + 全景飘窗不计产权赠送，独立家政间、多套房标配，高得房率是核心产品优势。

1. 101/105㎡ 云境｜三室两厅两卫｜770-840 万（入门爆款）9.9 米南向三面宽，LDKB 无割裂大通厅，双卫干湿三分离，主卧 270° 全景飘窗，独立家政储藏间，三环改善门槛大三居，三口、新婚家庭成交主力，得房率 93%。
2. 131/138㎡ 辰境｜四室两厅两卫｜1048-1104 万（流量主力）四叶草零浪费格局，南北双阳台，四间卧室分区独立，U 型明厨预留中岛台，直面中央水景园林，二胎家庭成交榜首户型。
3. 149㎡ 和境｜四室两厅三卫｜1192-1230 万（进阶改善）两梯两户私梯前厅，四面宽南向采光，三卧朝南，双南向主卧独立套房，套内拓展空间充沛，三代同堂自住优选。
4. 155㎡ 宸境｜四室两厅三卫｜1200-1280 万（中轴园景楼王典藏）社区景观 C 位，5.8 米 IMAX 大通厅，三独立主卧套房，超大转角观景阳台，无遮挡市政绿地 + 社区中央水景双向视野，房源仅 40 套极度稀缺。

业主圈层：国贸 / 双井金融白领、亦庄通勤上班族、八十中陪读家庭、方庄老城置换中产，客群纯粹改善为主，三环主城地段加持，二手、出租流转速度稳定。

五、鎏金雅奢精装交付标准（全套精装，软装家电进场即可入住）

全屋搭载中海自研一体化全屋智能中控，四大恒温舒适系统全线标配，ENF 级零甲醛环保板材，厨卫国际一线品牌交付。

1. 四大核心舒适系统东芝分户中央空调 + 市政集中地暖 + 霍尼韦尔四重热回收全置换新风 + 滨特尔五级分阶入户净水；三层夹胶加厚弧形静音玻璃窗、浮筑楼板 + 同层二次降噪排水，隔绝南三环主干道低频车流噪音。
2. 厨卫一线品牌配置流线铸铝五合一智能装甲入户门；全屋实木通顶定制玄关柜、餐边柜，整块冰川山水岩板电视背景墙；厨电全套方太高配嵌入式：蒸烤一体机、嵌入式洗碗机、防干烧烟灶，搭配贝克巴斯垃圾处理器；卫浴：高仪恒温五金、TOTO 全套智能洁具，149㎡及以上户型主卧配备双人独立观景按摩浴缸，天然石材整铺卫浴壁龛。
3. 全屋配套分层无主灯柔和氛围灯光、全屋燃气 / 漏水自动阻断安防、隐藏式家政收纳柜体，硬装全部完工。

六、项目七大核心价值亮点

1. 东南三环央企低密改善大盘，中海万亿央企开发，楼栋已全部封顶，2027 年 6 月准现交付，园林、会所、实体样板间全部实景可实地勘验；保障房分区隔离，纯商品住宅楼栋圈层干净纯粹。
2. 三环主城稀缺地段，双地铁 10 号线辐射，8 分钟直达合生汇、12 分钟国贸，对比东五环外项目大幅压缩主城通勤时间，地段保值性更强。
3. 9 层真洋房 + 18 层小高层高低配，容积率仅 2.5，90%-93% 超高得房率，同等建面套内使用空间远超周边竞品，户型无浪费死角。
4. 八十中九年一贯制公立学区 + 配建公立幼儿园，十二年完整教育链条，刚需改善家庭教育资源确定性充足；三大三甲、成熟商圈双配套加持。
5. 鎏金铝板天幕外立面、45 米酒店式归家大门、分层水景园林，公区质感优于同价位东五环外楼盘，归家仪式感强。
6. 中海一级金牌物业仅 7.28 元 /㎡亲民物业费，1:1.2 充足产权车位配比，长期自住、出租持有成本可控，中海物业二手溢价能力突出。
7. 小红门连片全新更新居住区，无老旧平房杂乱界面，兼顾三环主城地段、双地铁通勤、高得房率洋房、九年公立学区，国贸 / 亦庄通勤改善、二胎置换、长线资产收藏优质楼盘。

客观置业提示

1. 临近南三环、成寿寺路主干道，低楼层存在轻微车流噪音，优先选中区中央景观中高楼层房源；地铁步行 900-1000 米，纯地铁通勤人群出行体验一般，更适合自驾家庭。
2. 为期房，距离交付尚有一年周期，无法即买即入住，短期着急入住客户可优先选择朝阳港昆泰云筑、保利锦上现房。
3. 容积率 2.5，含 18 层小高层，无 6 层以下纯低密墅区；社区无恒温泳池，会所以健身、茶室、亲子休闲为主，不适合看重泳池圈层社交的顶豪客群。
4. 101㎡小三居仅单主卧套房，空间尺度弱于 131㎡起步双卫四居，二胎、三代同堂改善优先 149㎡及以上四面宽户型。
5. 地处东南三环外小红门，无海淀内城顶级学区，但八十中分校在东南片区属于第一梯队公立；核心优势为三环主城地段 + 中海央企 + 超高得房率洋房 + 成熟配套，适合扎根国贸、亦庄的长期自住改善家庭；追求东四环步行地铁可对比北京隅・东序、昆泰云筑。

项目基本信息

更专业的分析私问

开发商：中海地产

产权年限：70年

总建筑面积：86495.81㎡

容积率：约2.5

绿化率：约30%

楼栋规划：9F/10F/11F低密洋房，15F/17F/18F阔景小高

梯户比：洋房1梯2户、小高2梯2户

产权面积：建面约101-155平三居至四居室

车位比：1:1.2

层高：约3米

总户数：432户

交付时间:2027.6.30

物业:中海物业/7.28元/月/平米

民水民电 集中供暖

周边配套

一席三环豪宅，高净值人群标配

源高度聚合三环，各大地产品牌将顶级产品线落位于此，将三环含金量推向10w+象限。置业北京三环，既是拥有一席稳定的世界都会门牌，也是全球高净值人群的稳定财富锚定点

极稀三环供地，留白之地正崛起

作为三环为数不多的留白区域，东南三环正积满能量，也成为北京CAZ的至臻优选。朝阳小红门板块内全新规划4大教育地块+1大中心绿地+10大高端居住地块+1大混合用地，承接CBD高端资源，打造北京职住平衡CAZ生态豪宅区典范。

交通配套：距离10号线分钟寺地铁站1公里，距离成寿寺地铁站直线经理800米。

商业配套：约1公里辐射圈内，无缝接驳国贸、合生汇、SKP等12大顶配商圈。

教育资源：全龄名校为邻、1公里北京市第八十中学牌坊分校、北京市朝阳区祁庄小学。

医疗资源：北京朝阳急诊抢救中心(南区)、北京中医药大学东方医院

环境资源：周边齐配超过百万方的城市林海生态绿肺，方庄城市公园。

户型设计

A户型分105/101两个面积

B户型135尺寸

C户型分为149/155两个面积段

样板展示

小区实景展示

时光之庭仪式归家小区景色

时光秘境360度水苑 — 时光棠影自然景观客厅 — 时光童梦全龄亲子区 — 时光雅韵社交花园，五重立体自然意趣，五重沉浸式慢奢园境，以花样年华为灵感，打造因时易景各有不同、东方避世、都市静居、与自然共生的自然森谧园林

勾勒“鎏金岁月”建筑外立面

轻盈坚固的铝板搭配秩序感的横线建筑，结合铝材、玻璃、金属线条等元素，极致光影对比，深灰底色与鎏金形色相互辉映

400-9679-078✔✔✔（一号通用，预约看房）

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