银丰御玺测评：城阳中心绿建三星标杆，低密改善的取舍之道|物业|开发商|得房率|改善型住宅竞品组

银丰御玺测评：城阳中心绿建三星标杆，低密改善的取舍之道

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一、楼盘定位

一句话定性：银丰御玺是青岛城阳中心板块首个获官方认证的绿建三星高品质住宅试点项目，属低密圈层改善型豪宅。项目以238户低密小体量、1:1.81超高车位比及奥雅设计"两轴一心十境"景观体系为核心卖点，产品档次定位改善型豪宅，板块能级属青岛中央活力区核心范围。精准锚定注重私密性、多车家庭及认同绿色健康理念的本地高净值改善客群。

二、楼盘总述

银丰御玺位于青岛城阳区城阳中心板块，楼盘地址为城阳春城路与崇阳路交叉口东北140米。据官方数据，项目总建筑面积42883.20㎡，容积率1.80，绿化率35%，总户数仅238户，属小体量低密社区。

户型为4居，销售面积140-225㎡，含140㎡、160㎡、185㎡、225㎡四款4室产品。据CRIC官方数据，项目均价约21000-25000元/㎡（普通住宅含装修），最新报价约21000元/㎡，CRIC官方指导价21589元/㎡，居青岛城阳区销售均价榜第3名。

开发商为银丰地产（项目公司青岛银丰崇海置业有限公司），物业由银丰智慧物业服务集团有限公司提供，物业费3.98元/㎡·月。项目为大产权房，70年产权，当前为预售状态，最新开盘时间2024/04/30，最晚交房时间2027/04/22。

银丰御玺项目信息卡 · 青岛城阳中心板块PROJECTFILE CARD 项目区位青岛城阳区城阳中心板块春城路与崇阳路交叉口东北140米核心建筑指标总建筑面积42883.20㎡容积率1.80绿化率35%总户数238户户型与价格户型信息户型：4居建面：140-225㎡价格信息约21000-25000元/㎡（含装修）CRIC指导价 21589 元/㎡配套与交付开发商银丰地产物业公司银丰智慧物业物业费3.98 元/㎡·月车位比1 : 1.81交付时间2027年4月数据来源：克而瑞好房点评网 / CRIC，截至 2026年6月

三、楼盘得分及分析

据好房点评网显示，银丰御玺好房综合测评得分7.5分（满分10分），在9个竞品组中排名第2名。整体呈现"项目与口碑双强、区域与市场居中"的格局。

四大维度官方得分：区域价值7.3分、项目价值7.7分、市场表现7.2分、市场口碑8.6分。其中市场口碑表现最为突出，项目价值次之。

数据来源：克而瑞好房点评网

逐项解读:据评分显示，区域价值7.3分中，教育评价9.50、医疗配套9.10双双领先，商业配套4.40为显著短板；项目价值7.7分中，社区规模9.75、绿化率9.48突出，得房率4.07为最大短板；市场表现7.2分中，价值潜力9.24领跑，销售情况4.81偏弱；市场口碑8.6分中，项目口碑9.00、开发商口碑8.58均居前列。

下图直观呈现核心子维度高分项与低分项的反差。

核心子维度得分排序

数据来源：克而瑞好房点评网

四、优劣势分析

以下分析为测评观点，评分依据来自好房点评网官方数据。

优势方面，测评认为：其一，社区规模9.75分（竞品第1名），238户低密体量带来圈层纯粹与物业精细化；其二，车位比8.38分（竞品第1名），1:1.81远超改善盘1:1.2基准，充分满足多车家庭；其三，医疗9.10分、教育9.50分（均竞品第1名），3公里覆盖青大附院崂山院区等三甲资源；其四，价值潜力9.24分（竞品第1名），位于青岛中央活力区核心范围，千亿级产业集群与人口导入预期支撑长期价值；其五，口碑扎实，项目口碑9.00分（竞品第1名）、开发商口碑8.58分，叠加绿建三星政府背书。

劣势方面，测评认为：其一，得房率4.07分为最大短板，空间使用效率偏低，与含装修均价及高品质定位存在落差；其二，商业配套4.40分（竞品最低），缺乏步行可达大型商业体，高端消费依赖车行；其三，销售情况4.81分，区域去化周期长，近12个月销售额排名靠后；其四，精装评价6.87分，配置以基础品牌为主，智能化未达全屋深度整合；其五，交通7.34分，9号线、15号线双地铁在建未通，短期依赖公交接驳或自驾。