房企告别价格战

今年上半年临近收官，北京新房市场正呈现精品化发展的新格局。北京商报记者根据北京市住建委数据统计，今年1—6月，北京核发普通住宅预售许可证39张，新入市项目整体去化率逼近六成，市场韧性十足。

在这波行情中，部分优质项目更是交出“准日光”成绩单。其中，中海玖树满和、中建方程国贤府开盘不足百日，去化率双双突破90%，北京城建·龍樾海序开盘仅一个月，去化率超六成。多位房企人士对北京商报记者表示，市场热度的背后，是新一代“好房子”凭借功能强大的小户型、完善的社区配套精准激活了置换与首置需求，这已取代传统的价格战，成为驱动去化的核心因素。

供应

昌平成上半年新房供应主力

北京市住建委信息显示，今年1—6月，包括保利熙瑞（备案名：瑞璟佳苑）、嘉棠璟樾（备案名：嘉棠家苑）、中海玉華玖章（备案名：玉章苑）、中海玖树满和（备案名：满和苑）等项目首次拿证或加推新房源。

从区域布局看，上半年取得普通商品住宅预售许可的项目覆盖全市10个行政区，其中通州区以9张预售证核发量位居各区首位，昌平区6张位列第二；海淀区核发5张；石景山、丰台、朝阳三区各核发4张；顺义区3张；密云区2张；房山区、大兴区各核发1张。

据北京商报记者不完全统计，上述39张预售证共涉及房源11411套，相较2025年同期的19428套，同比减少41.27%。其中，昌平区凭借未来城星寰时代、国贤府PARK及北京城建·龍樾海序等6个项目，共计供应2707套房源，成为上半年供应量最大的区域。

朝阳区则由北京御林湾、京投发展·北熙区、懋源·騴橒臺提供2583套房源。丰台区和通州区依靠中建方程国贤府、北京建工·嘉棠雅序、中海玖树满和等新盘，供应房源均超过1200套。

而在去年上半年，海淀区新房供应量高达4340套房源。今年以来，该区新房供应明显收缩，仅有保利熙瑞和北京隅海岄两个项目取证，总计供应339套房源。其中，保利熙瑞在1月26日首次拿证，并于6月27日开盘。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，本轮新房供应结构变动符合行业预期。核心城区高端住宅置业需求已于前两年集中释放，后续市场成交与供应规模自然进入回落调整阶段。与之相对，近郊区域的刚需及首次改善型置业需求始终保持稳健态势，市场底盘稳固。因此，今年近郊片区新房项目供应放量，与当前市场主流置业需求高度契合，呈现出供需匹配的良性特征。

去化

中海玖树满和领跑

新增供应减少，并未削弱购房者的置业热情，反而带动一波去化热潮。

北京商报记者根据北京市住建委数据梳理发现，今年1—6月，北京共有15个新项目首次领取预售许可证，其中中海玖树满和、中建方程国贤府、北京城建·龍樾海序等14个项目已在上半年开盘。

从去化率来看，中海玖树满和在3月25日首次开盘后，截至6月27日，578套房源已网签537套，去化率高达92.91%，成为上半年去化率最高的项目。

中海玖树满和项目相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，该项目3月底开盘后6天内，即夺得全市一季度套数销冠及当月全市住宅套数、面积、金额“三冠王”。截至6月22日，项目共网签5.01万平方米，销售额达25.54亿元。

中建方程国贤府的去化表现同样亮眼。该项目于3月21日开盘，截至6月27日，653套房源已成功网签463套，去化率达91.14%。

中建方程国贤府与中海玖树满和虽然分属丰台区和通州区，但销售火爆是不争的事实。小面积户型的实用性满足了购房者的居住需求，成为热销关键。

北京商报记者注意到，中建方程国贤府和中海玖树满和户型面积段均为75—120平方米。以中海玖树满和为例，其75平方米面积段户型打造出三室两厅一卫设计，可满足一家五口的基本居住需求；120平方米户型则为四室两厅三卫设计，满足了资金有限但有三代同堂需求的购房者。

中海玖树满和相关负责人向北京商报记者透露，该项目以高得房率、成熟配套、高性价比形成核心竞争力，凭借小面积多居室、功能复合与居住舒适度的设计，精准承接了市场需求。

除上述两个项目外，5月入市的北京城建·龍樾海序销售表现同样突出。该项目共计推出房源837套，截至6月27日，网签成交650套，开盘一个月整体去化率高达77.66%。

此外，国贤府PARK、首钢璟瑞长安、嘉棠璟樾、未来城星寰时代、北投·栖澐湾的去化率依次为59.86%、54.62%、48.97%、42.66%和40.57%，新房市场热度在多个新入市项目上集中显现。

北京商报记者梳理市场数据发现，剔除6月下旬新开盘、销售周期尚不足三日的国樾天颂（6月26日开盘）、保利熙瑞、北京建工·嘉棠雅序（6月27日开盘）、青雲国樾（6月28日开盘）等项目后，2026年上半年全市全新入市商品住宅项目平均去化率达到56.87%。

趋势

拼产品不拼价格

新入市项目去化尚可，随着2026年上半年进入收尾阶段，开发商也进入冲刺“630”业绩的关键时段。北京商报记者从多家开发商处了解到，“一口价”房源、直播间专属优惠、老带新成交佣金等购房福利纷纷推出。

越秀北京相关人士向北京商报记者透露，昌平4个项目（星耀未来、越秀·星樾、梧桐星宸、国誉星城）在6月整月周末限量释放10套年中专属“一口价”特惠房源，作为半年冲刺的专项福利。海淀香山樾、朝阳璞樾等高端项目，则将节点让利转化为会所专属权益等居住增值服务，把实惠落到实际居住场景中。

此外，中海北京公司各项目结合半年度节点，大力推出各项专属购房优惠和置业福利。中海北京相关人士向北京商报记者介绍，优惠包括直播间专属优惠、老带新成交佣金、住宅车储同购折上折、物业费赠送等购房福利；针对分销渠道，也定期推出专属特惠房源，给予渠道扶持。

年中促销活动依然存在，但为了销量盲目降价的情况正在减少。“不盲目降价”正逐渐成为开发商的共识，取而代之的是通过提升产品力来赢得购房者。

北京商报记者了解到，保利发展在北京的项目多以装修升级、物业费减免、灵活分期等增值福利让利，并且统一管控全渠道报价，不盲目降价。通过产品、定价、服务三方面抢占市场份额，稳步达成上半年业绩目标。

越秀北京则更为直接，相关人士向北京商报记者表示，年中冲刺阶段，越秀地产北方区域以“真实让利、不搞噱头”为原则，针对购房客户与合作渠道推出定向政策，拒绝无序降价。

对比往年“集中供货、冲量为先”的节奏，2026年越秀地产北方区域的核心调整为实景前置、货量精准、分策推进，不盲目追求供货规模，更侧重转化效率与客户信任度。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，市场变化清晰勾勒出北京商品住宅全新发展逻辑，在优质产品、稀缺房源与高地价多重因素叠加下，行业高质量发展趋势愈发明确。房企正摆脱过去高杠杆、高周转、高负债的粗放开发模式，转型走依靠产品品质换取稳健收益的可持续发展道路。

严跃进表示，单纯以降价冲量效果有限，还易扰乱市场秩序、引发同行异议。当前市场已逐步回暖，并无大幅降价走量的必要。相较之下，通过增值服务贴合客户需求加速去化，更有利于行业良性发展。

北京商报记者 李晗