【开源地产|地产周报】市场成交延续分化趋势

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（来源：开源房地产与REIT研究）

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投资要点

市场成交延续分化趋势，LPR连续13个月按兵不动

本周政策端保持稳中偏暖基调，中央以城市更新规划和税收优惠为主抓手，地方 公积金松绑力度加大，但LPR连续13个月按兵不动，货币端尚未释放更强宽松 信号。市场端延续分化格局，新房成交同比降幅扩大至-18%，需求端信心仍弱； 二手房凭借价格调整优势维持正增长，以价换量特征明显。后续我们建议关注7 月政治局会议定调，若经济数据继续走弱，降息窗口有望打开，预计房地产市场 将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。推荐标的： （1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、 建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越 秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费 促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服 务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、 滨江服务、建发物业。

政策端：中央以规划引领和税收优惠为主，地方公积金政策持续松绑

本周中央层面LPR连续13个月持平，降息预期落空；国务院正式发布城市更新 “十五五”规划，聚焦城中村改造、老旧小区及公积金改革，信号明确但增量信 息有限。国税总局明确换房个税退税延续至2027年底，利好改善型需求释放。 地方层面鞍山公积金政策进一步宽松，放开代际互助提取、取消商贷提取时效限 制、取消贷款次数限制，力度较大；江苏举办房地产投资说明会，提出规划许可 豁免、容积率优化、房票安置等举措，侧重供给侧发力与去库存。

市场端：新房单周成交下降，二手房稳健增长

销售端：2026年第26周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）262.7万平 米，单周同比下降18.1%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）4747.2万 平米，累计同比下降8.9%。2026年第26周，全国15城二手房单周成交面积（网 签口径）180.8万平米，单周同比增长1.3%；全国15城二手房累计成交面积（网 签口径）4334.6万平米，累计同比增长0.5%。

投资端：2026年第26周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1673万平 方米，单周同比下降34%。2026年前26周，全国100大中城市成交土地规划建 筑面积51513万平方米，累计同比下降13%。全国100大中城市土地成交楼面价 为1658元/平米，同比下降60%；土地成交总价170亿元，同比下降74%；平均 溢价率（4周移动平均）为11.7%。

价格端：2026 年第 26 周，冰山100 指数为9860，周环比-0.10%，周同比-10.6%。

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

正 文

1、中央以规划引领和税收优惠为主，地方公积金政策持续松绑

全国政策：

6 月22日，央行公布6月LPR维持不变：1年期LPR 3.0%，5年期以上LPR 3.5%，连续13个月未调整。6月22日，国务院公开发布《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）， 文件签署日为5月22日，6月22日正式公开。提出加快构建房地产发展新模式，深 化住房公积金制度改革，推进城中村和老旧小区改造。6月26日，国家税务总局发布关于《国家税务总局关于个人所得税有关征管事 项的公告》的解读，换购住房个税退税政策延续至2027年12月31日。

地方政策：

（1）6月24日，辽宁鞍山市发布关于优化住房公积金提取、贷款政策的通知， 扩大购房代际互助提取范围；偿还住房商业贷款提取的，取消公积金提取业务办理 时效限制；公积金贷款已结清且符合公积金贷款条件的，购房时可申请公积金贷款， 不受公积金贷款次数限制。

（2）6月26日，江苏省政府举办房地产投资说明会与全省城市更新工作会议， 围绕“四个一”框架从土地供应、开发建设、房产销售三维度提出措施：推行规划 许可豁免制度；优化容积率等规划指标；优化房票安置政策；拓展卖旧换新/收旧换 新路径。其中13市集中推出优质地块和城市更新项目，现场签约。

2、销售端：新房单周成交下降，二手房稳健增长

2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降18.1%

根据房管局数据，2026年第26周，全国30城新房单周成交面积（网签口径） 262.7万平米，单周同比下降18.1%；全国30城新房累计成交面积（网签口径） 4747.2万平米，累计同比下降8.9%。

根据房管局数据，2026年第26周，一线城市新房单周成交面积（网签口径） 67.2万平米，单周同比下降13.1%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）1286.4 万平米，累计同比下降3.2%。

2.2、15城二手房成交面积单周同比增长1.3%

根据房管局数据，2026年第26周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径） 180.8万平米，单周同比增长1.3%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径） 4334.6万平米，累计同比增长0.5%。

根据房管局数据，2026年第26周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）49.9万平米，单周同比增长1.9%；一线城市（北京及深圳）二手房 累计成交面积（网签口径）1132.1万平米，累计同比增长0.6%。

3、投资端：100大中城市土地成交面积同比下降

2026年第26周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1672.8万平方米， 单周同比下降34%。2026年前26周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积 51513.2万平方米，累计同比下降13%。

2026年第26周，全国100大中城市土地成交楼面价为1658元/平米，同比下降 60%；土地成交总价169.6亿元，同比下降74%；平均溢价率（4周移动平均）为 11.7%。

6 月下旬，核心城市陆续有地块成交，我们跟踪北京、深圳、长沙等城市均有土 地成交：

（1）6月23日，北京通州区九棵树南6016地块成交，5家房企激烈竞价178 轮，最终招商蛇口以总价10.2亿元斩获地块，溢价率20.95%。

（2）6月24日，成都锦江区林家坝5宗合计约195亩组合地块正式成交，由成 都轨道+锦江统建联合体整体竞得，成交总价43.44亿元。本次土拍捆绑TOD、商业 自持、约120米地标建设、代建绿地等多重刚性成本，实际可售住宅楼面价已突破 26500 元/平。

（3）6月25日，深圳宝安中心区优质宅地成交，历经355轮竞价，最终保利发 展以总价105.1亿元斩获地块，成交楼面价87924元/平，溢价率99.05%。

4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降

2026 年第26周，冰山100指数为9860，周环比-0.10%，周同比-10.6%。

5、投资建议：维持行业“看好”评级

本周政策端保持稳中偏暖基调，中央以城市更新规划和税收优惠为主抓手，地 方公积金松绑力度加大，但LPR连续13个月按兵不动，货币端尚未释放更强宽松信 号。市场端延续分化格局，新房成交同比降幅扩大至-18%，需求端信心仍弱；二手 房凭借价格调整优势维持正增长，以价换量特征明显。后续我们建议关注7月政治 局会议定调，若经济数据继续走弱，降息窗口有望打开，预计房地产市场将迎来供 需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。

推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企： 中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江 集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏 和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、 滨江服务、建发物业。

6、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《行业周报：市场成交延续分化趋势，LPR连续13个月按兵不动》

对外发布时间：2026年6月28日

报告发布机构：开源证券研究所

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