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华润・臻澐（海淀清河朱房三央企现代艺术改善大盘）

备案名：澐璟佳苑，华润置地牵头 + 招商蛇口 + 中铁置业三大央企联合开发，清河朱房不限价纯商品房，与建发海晏隔路对望、共享板块配套，2027 年 4 月 30 日精装准现交付，看房 300 万资产验资一对一接待。官方热线：400-9679-078

臻澐社区立面效果图

一、区位与交通（北五环科创 + 滨河双芯）

地块：海淀区东升镇朱房中街，清河滨河路北侧，清河万象汇西南 600 米，北五环、京新高速东北角，中关村科学城腹地。

1. 轨道交通

• 13 号线上地站直线 1.3km，骑行 8 分钟直达西二旗、西直门；
• 在建昌平线朱房北站 900 米，通车后步行可达；清河高铁站 1.2km，城际通勤便捷。

1. 自驾路网横向：清河中街、后厂村路；纵向：北五环、京新 / 京藏高速；自驾 10 分钟五道口清北、15 分钟软件园、20 分钟西三环，全程无高速费。
2. 板块稀缺价值90.4 亿总价地块、楼面价 8.92 万 /㎡，北五环稀缺不限价纯住宅；南临清河滨河廊道、西侧远眺西山，东北侧规划清华九年一贯制学校，周边百度、字节、联想科创企业集群，客群以互联网高管、高校教师、置换改善家庭为主，门槛低于隔壁建发海晏，流通性更强。

二、全维顶配生活配套（与建发海晏完全共享板块资源）

商业配套

步行 600 米 20 万㎡清河万象汇，影院、山姆、轻奢、亲子一站式；周边橡树湾成熟商业街，社区无沿街嘈杂底商，仅配 1200㎡下沉私宴会所，隔绝外来人流，内部静谧度高。

教育配套（核心利好）

东北侧 36 班清华附属九年一贯制学校（2027 年同步交付）；步行海淀实验二小汇缘分校、二十中，自建公立幼儿园，幼小初完整名校闭环，海淀家长核心利好。

医疗配套

3 公里北医三院、海淀医院、北大国际医院三大三甲；会所内设健康问诊、高端体检绿色通道。

生态配套

南侧零距离清河滨水休闲步道；西侧远眺西山、颐和园；社区打造水墨山水十字轴园林，取吴冠中江南水墨意境，中央镜面水景、600 米环形康养步道，内外双层城市生态氧吧。

三、社区整体规划

占地 4.27 万㎡，地上建面 10.17 万㎡，15 栋 8-16 层纯板洋房 / 小高层，总户数 549 户，容积率 2.4、绿化率 30%，全人车分流，无高低配、无保障房混居。

1. 楼栋核心指标

• 梯户：主流 2T2；187㎡及以上户型赠送独立私梯前厅；
• 层高：134/139㎡标准 3.0m，209/229㎡3.2m，275㎡楼王 3.4m；
• 外立面：现代极简光幕美学，米黄石材基座 + 大面积弧形玻璃 + 香槟金铝板，五层中空夹胶静音玻璃窗，图书馆级降噪；
• 最大楼间距 58.6 米，低层无遮挡、无对视。

1. 停车配套地下双层星空光厅车库，车位配比 1:1.6，独立地下落客礼宾厅，全域高端新能源充电桩全覆盖。
2. 物业服务华润自持一级物业，物业费 9.98 元 /㎡/ 月；24 小时铂金管家、全域人脸识别安防、水墨园林全年精细化养护、精装设备专属维保、空房托管全套增值服务。
3. 私享 1200㎡「澐境会」下沉会所25 米恒温泳池、24 小时专业健身、瑜伽室、私密私宴厅、四点半成长学堂，风雨连廊连通全部楼栋，雨天出行无需淋雨（对比海晏 3600㎡会所，规模更小但功能齐全）。

四、主力户型（134-275㎡三至五居精装准现，均价 12-13.5 万 /㎡，总价 1550-4100 万，得房率 82%）

户型梯度完整，覆盖改善入门到终极楼王，户户南北通透、独立家政间、多套房起步，专门适配海淀家庭增设独立学习舱。

139㎡三居户型图

187㎡四居户型图

209㎡四居户型图

1. 134/139㎡ 云澐｜三室两厅两卫｜1550-1750 万（入门爆款）9.8 米南向三面宽，LDK 一体化大通厅，双卫全明干湿分离，独立书房学习舱，新婚、三口之家首选，板块最低门槛海淀改善户型。
2. 187㎡ 辰澐｜四室两厅三卫｜2000-2400 万（流量主力）12.6 米南向四面宽，5.7 米贯通横厅，独立私梯前厅赠送，双南向主卧套房，超大步入式衣帽间，直面中央水墨水景园林，社区成交榜首户型。
3. 209/229㎡ 和澐｜四 / 五室两厅三卫｜2700-3100 万（进阶改善）3.2m 奢阔层高，60㎡一体化社交大通厅，中西双厨带中岛台，三卧朝南，三独立主卧套房，多孩、三代同堂自住优选，229㎡一线临河观景。
4. 275㎡ 宸澐｜五室两厅五卫｜3800-4100 万（中轴楼王典藏）社区景观 C 位，3.4m 顶配层高，16.6 米四面宽环幕采光，66㎡大通厅，双中西厨分区，五卫全明无暗间，西山 + 清河双向全景视野，稀缺藏品房源。

业主圈层：中关村互联网高管、清华北大高校教授、西城置换改善家庭，客群覆盖面更广，门槛友好，流通性优于纯大户型中式顶豪。

五、现代艺术高定精装交付标准（装标约 9500 元 /㎡）

全屋搭载华为鸿蒙全屋智能中控，五大静音舒适系统，主打简约实用、适配海淀居家学习需求：

1. 五大静音舒适系统东芝分户中央空调 + 威能全屋地暖 + 霍尼韦尔四重热回收新风 + 全屋分阶净水软水 + 五层夹胶静音幕墙，同层排水二次降噪，四季无风感恒温恒湿。
2. 厨卫国际一线顶配品牌简约哑光铸铝装甲人脸识别子母门；全屋实木通顶定制收纳柜体、整块普拉达灰岩板电视背景墙；厨电全套博世 8 系嵌入式：蒸烤一体机、双冰箱、嵌入式洗碗机；水槽铂浪高；全屋 3M 净水系统；卫浴：汉斯格雅 / 高仪恒温五金、杜拉维特全套智能洁具，209㎡以上户型主卧配套双人独立按摩浴缸，石材定制卫浴壁龛完整交付。
3. 全屋配套：极简分层无主灯柔和氛围灯光、全屋智能梯控、漏水自动阻断安防、全屋隐藏式学习收纳体系，硬装全套配齐，添置软装家电即可拎包入住。

六、项目七大核心价值亮点

1. 清河朱房门槛最低央企改善大盘，1550 万起拿下海淀不限价纯四居，三央企联合开发资金稳健，134㎡起步梯度完整，兼顾刚需改善与高端置换，流通性优于隔壁纯大户型中式顶豪。
2. 华润深耕海淀 25 年，澐系现代艺术产品线，楼栋主体全部封顶实景可实地查验，2027 年 4 月精装准现交付，无烂尾、减配、延期风险，水墨园林、恒温泳池会所、实体样板间全部实景兑现。
3. 134㎡起步三至五居完整覆盖全周期家庭，82% 稳定高得房率，户户独立学习舱、双套房标配，兼顾居家办公、孩子学习、家族自住，户型设计贴合海淀高知家庭需求。
4. 清华九年一贯制名校、三大国家级三甲、600 米万象汇大型商业、双轨地铁、清河滨河 + 西山双生态全维配套一步到位，中关村、五道口、金融街快速通达，自住、高端租赁双向保值。
5. 现代极简光幕外立面，水墨山水简约园林，无复杂中式繁复造景，后期养护成本更低；1200㎡多功能下沉私宴会所，恒温泳池、健身、亲子配套齐全，日常社交需求全覆盖。
6. 华润一级铂金管家物业 9.98 元 /㎡亲民物业费，1:1.6 超高车位配比，全人车分流 + 恒温泳池会所 + 分层水墨园林，长期自住持有成本可控。
7. 清河连片科创高端居住区，无大片老旧平房杂乱界面，兼顾北五环科创核心地段、十二年公立名校、8 层低密洋房 + 小高层多元产品，预算有限改善、二胎置换、长线出租优选。

客观置业提示 & 与建发海晏核心对比

一、项目短板

1. 距离 13 / 昌平线站点均 900 米以上，无零距离地铁，日常出行高度依赖自驾，雨雪天步行通勤便利性下降；临近朱房路辅路，临路楼栋统一升级五层加厚隔音幕墙弱化车流噪音。
2. 2027 年 4 月底统一交付，为期房，无法即买即入住；275㎡中轴临河楼王房源稀缺，中高楼层西山、河景房源溢价极高。
3. 会所仅 1200㎡，规模小于建发海晏 3600㎡王府会所，中式园林仪式感、文化底蕴弱于海晏。
4. 物业费 9.98 元 /㎡，叠加大面积园林、恒温泳池运维，持有成本高于普通刚需盘，适配 1500 万以上预算改善客群。

华润置地|臻澐

「山河入境时间艺术藏品」

项目基础信息

【坐落位置】：北京海淀清河北滨河路

【建筑面积】：约10.26万㎡

【产品规划】：建面约187-275㎡

【总套数】：549席

【容积率】：约2.4

【层数】：9-16层

【装修情况】：住宅高定精装

【物业公司】：招商局物业

项目优势

·华润置地X招商蛇口X中铁置业联合打造

·地处万亿海淀清河豪宅板块，位于新、老海淀高新高精尖产学研黄金交汇带

·紧邻约20万方成熟商业配套清河万象汇

·观西山，临清河，自然资源禀赋

·艺术品级立面，承续纽约施坦威大厦经典竖向美学

·山水双轴造园景观，私藏自然臻贵

·约15000㎡山水十字庭院

·山水交映光冕花厅，高定艺术会所

·室内设计低调奢华，应用全球甄选奢材及一线品牌

·华润置地好房子“六大性能”超配加持

【华润置地】

世界500强华润集团旗下地产业务旗舰

综合实力领先的城市投资开发运营商

秉承“品质给城市更多改变”的企业使命，构建开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务与生态圈要素业务有机联动的“3+1”一体化业务模式

【招商蛇口】

中国领先的城市和园区综合开发运营服务商

秉持承载美好生活初心，业务覆盖全球百余个城市和地区，共服务千万客户

产城发展的驱动者，首创“前港+中区+后城”的模式，在全国打造出多个精品项目

【中铁置业】

中国中铁旗下核心地产品牌与城市综合开发平台

国内领先的城市综合开发与TOD模式践行者

秉承“与城市共成长”理念，致力于构建美好人居与城市可持续发展的生态体系

【望西山】

臻澐，西侧距离西山最高峰东灵山直线约75公里，距离百望山直线距离约6公里，以邀“西山夕阳入园”的造景思路，打造油画质感、浓郁情绪、具有自然褶皱的园景层次。

【观清河】

项目位于北京北中轴绿网和三山五园历史文化绿道之间，南侧与清河一路之隔。臻澐，以“引水入园”打造逐溪水轴，在北方城市营设伴水而行、艺术感、松弛感的园居环境。

【瞰清华】

清华、北大，与圆明园、颐和园、奥森，形成一条承载历史文脉的文化轴线。瞰清华，览博雅人文胜境，既是跨越时空的深情凝望，亦是身份蜕变后的文明启航。

【享繁华】

华润置地北京首个片区统筹项目，北京橡树湾+清河万象汇，打造海淀的“豪宅原生地”。这里不仅成为北京楼市的风向标，更有辐射300万海淀人的城市级商业地标。

【交通】双轨:13号线（上地站），昌平线（朱房北站，清河小营桥站）；双高速:京新高速，京藏高速，高铁站:清河站

【教育】海淀实验二小，清华附小，上地实验小学，清华附中，北京市二十中学

【医疗】北京市积水潭医院，中日友好医院，北医三院，解放军总医院第八医疗中心

【商业】清河万象汇，BHGMALL北京华联，西三旗万象汇，西北旺万象汇，五道口购物中心，世纪金源，万柳华联

【生态】东升八家郊野公园，颐和园，圆明园，香山公园，奥森公园

华润臻澐开发商官方热线（直营无中介）

售楼处电话：400-9679-078（官方直营专线）

400 预约专线：400-9679-078

服务时段：8:00–22:00，支持预约免费看房班车、一对一置业讲解、VR 线上看房

华润臻澐售楼处电话从2026年6月起，正式启用官方服务热线：400-9679-078不管是想找售楼处、营销中心、开发商咨询，还是预约看房，一个电话全部搞定，全程无中介，安心又省心，切实守护您的购房权益

看房须知

推荐提前致电官方热线实名预约，可安排专属停车、专车接送；

全部楼栋现房实景，样板间、园区园林可同步实地参观；

仅上述400 为开发商直售渠道，无中介加价、分销服务费。

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