华安锦江商业REIT启动询价，中国酒店行业迈入资管新时代

来源：新浪基金

　　近日，华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金（简称“华安锦江商业REIT”）开启网下询价，随着产品获批，国内公募REITs资产谱系将再度扩容，标志着中国酒店行业正式迈入商业不动产REITs新时代。

　　商业不动产REITs版图再扩展

　　华安锦江商业REIT获批标志着我国REITs市场在商业不动产领域的进一步拓展，为酒店行业存量资产盘活与高质量发展提供了标杆示范。

　　酒店行业是我国第三产业的重要组成部分，现代酒店行业与旅游业、各行各业商旅活动以及交通基础设施的建设及完善息息相关，经过40多年的稳步发展，中国酒店行业目前已经进入到进一步行业整合及结构化转型的阶段。沙利文研究表示：“2026年Q1中国酒店行业OCC环比提升5.2%，RevPAR环比提升9.5%，中国酒店行业已结束深度调整期，呈现明显的“筑底”复苏，行业景气回升。”

　　相比传统写字楼、产业园、仓储等物业的B2B收租模式，酒店业态往往无固定租约，面对C端客户，无单一租户断租风险，天然具备收入分散，翻新改造提升周期短，复苏周期增长弹性大等优势和特点。酒店REITs作为商业不动产REITs的重要组成部分，具备其独特的投资价值，让更多投资者有机会共享中国酒店行业发展复苏的红利。

　　携手酒店民族品牌，上海国资实力护航

　　本项目原始权益人控股股东锦江国际集团拥有酒店、旅游、客运三大主业和城市服务、资产管理等相关产业，控股“锦江酒店”、“锦江在线”和“锦江旅游”三家上市公司。“锦江”是具有90余年历史的民族品牌，中国驰名商标。

　　围绕国有企业“走出去”，锦江国际集团实施“深耕国内、全球布局、跨国经营”战略，积极参与全球产业分工合作。截至2025年底，锦江国际集团投资和管理的酒店开业数超过14，900家、客房数超过151万间，分布世界100多个国家，排名全球第2位。同时，原始权益人及其控股股东持有充足的优质可供扩募资产，对应物业总建筑面积达105.40万平方米，为项目后续规模化扩容、资产价值提升与现金流稳定增长提供了充足的资产储备与坚实的运营支撑。

　　全国多城布局、资产区位成熟、可有效分散风险

　　华安锦江商业REIT底层资产为分布于全国18座城市的21家“锦江都城” 品牌中高端酒店，总建筑面积约15.73万平方米，客房总数超3，000间。资产地域覆盖范围广阔，城市能级结构多元，已形成涵盖一线城市、新一线城市、二线城市及三线城市的多层次网络化布局。

　　在全部不动产项目中，共有15家酒店坐落于二线及以上城市，对应客房数量占比达72%，核心优质城市资产占据主导地位。资产布局核心商圈、交通枢纽及文旅景区等重点区位，地段成熟，交通便利，有效响应中高端酒店市场的结构性需求。从收入结构来看，2025年单店收入占比均不超过整体收入的8%，收入来源分散。

　　短期波动不改REITs长期配置价值，增量资金蓄势待发

　　今年上半年，公募REITs二级市场出现波动，主要由短期情绪主导，存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多因素叠加共振。整体来看，上述影响多为情绪面影响与资金面的扰动，基本面无系统性利空，当前估值处于历史低位，经历过一定的波动后，市场依然会回到常态化的运行区间。

　　今年中国公募REITs市场迎来上市五周年，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2，450亿元。资产类型从高速公路、产业园区，到能源、保租房、消费，如今再到首批商业不动产落地，已形成多元化格局。商业不动产REITs有着抗通胀属性，与股债低相关，同时具备高比例分红的特点，契合保险，理财，养老金等长线资金的配置需求。

　　2026年6月，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品获批，标志着我国公募REITs市场正式迈入指数化投资新纪元，是公募REITs投资产品体系的重大创新突破。REITs指数基金以中证REITs全收益指数为跟踪标的，有利于推动REITs投资向指数化、标准化、规模化阶段纵深迈进，将为REITs市场持续引入长期稳定增量资金，丰富投资者结构，显著提升市场流动性，为公募REITs市场高质量发展注入强劲动能。

　　短期的市场波动不影响长期价值，拥有优质底层资产，优异运营能力并能产生稳定现金流的REITs产品，将在时间的沉淀下展现长期价值。

　　商业不动产REITs正式启航，行业迈入资管新时代

　　长期以来，酒店、写字楼、购物中心、奥特莱斯等优质商业物业沉淀大量存量资产，重资产模式束缚企业发展、资产流动性不足、普通投资者难以分享核心资产租金红利，是不动产行业长久存在的痛点。

　　2025年末，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着中国公募REITs市场从基础设施领域正式扩展至商业不动产领域，打通商业物业 “募、投、管、退” 完整闭环。

　　2026年6月18日，国内首批商业不动产REITs同日挂牌上市，6月下旬，第二批商业不动产REITs产品陆续获批。至此，我国商业不动产REITs已完成商业、办公、奥特莱斯、酒店等核心业态的广泛覆盖，随着华安锦江商业REIT正式推出，国内酒店行业拥有了标准化、可流通、可投资的公募REITs产品。中国数十万亿商业不动产存量资产正式迈入资产证券化的新阶段。