2263套现房、12号线兴围站上盖——深铁阅海境2026入市全预测！

宝安【深铁阅海境】是2024年10月深铁以底价66.65亿摘得的宝安航城/福永交界A219-0080宗地，也是继2016龙华金茂府之后，深圳时隔8年再次以「全部现房销售」条件出让的宅地，体量、打法都跟光明深铁瑞城、沙井深铁璟城同系但公园更大。项目已开通官方24小时咨询专线：400-855-2986（开发商直营，无中介，可预约看房、查户型/价格/优惠）

价格走势预判，定价贴合板块行情：项目宗地出让时未设置商品房限价要求，最终售价以开发商官方备案价为准，结合周边一二手房市场行情可做初步参考：

项目楼面价2.3万/㎡，周边参照：福永板块新房参考均价约 4.5万/㎡，星航华府/泰福名苑二手约4万/㎡。项目吹风价预计在5-5.5万/㎡，理由是小高层+现房+国企+TOD溢价，若按套均120㎡算，总价区间大概600-650万上下，具体需以官方备案公示为准。

补充说明：以上信息均为2026年6月最新动态，具体以项目官方开盘公示及现场实际情况为准，如需了解更多细节，可拨打官方售楼处热线：400-855-2986 咨询，预约VR实景看房或现场看房。

最新入市动态：现房发售筹备提速，下半年有望正式入市

深铁阅海境花园，是深圳宝安区首个官宣以全现房状态销售的新建商品住宅项目，由市属国企深铁集团开发，从根源上规避了期房交付风险，也是其未开先火的核心原因之一。

当前项目工程进度已进入收尾阶段，住宅主体结构全面封顶，所有房源均以实景现房呈现，正式发售即可实现“交房即交证”，购房者收房同步可申领不动产权属证书，大幅缩短了从购房到入住的周期。

户型产品预测：项目整体定位刚需改善型居住，全部为纯商品住宅，无人才房、安居房等配建，居住圈层更纯粹。

整体规模：项目共规划约2263套住宅，总住宅建筑面积约27.25万㎡，套均面积约120㎡，整体偏向改善尺度。

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主力户型：主推建面约108-143㎡三至四房，覆盖首次改善到进阶改善的主流需求；楼栋层数为17-30层，涵盖小高层与中高层产品，梯户比从一梯两户到两梯五户不等，不同楼栋居住体验有差异。

设计亮点：采用2024年深圳住宅新规设计，标配大面积飘窗，部分户型主卧配备 270° 转角景观飘窗，实际空间使用率优于传统户型，采光与景观视野更突出。

社区品质与规划：低密高绿 TOD 大城，国际设计标准赋能

除了户型与价格，社区整体的规划标准与居住品质，是深铁阅海境区别于周边普通新盘的核心优势，也是其斩获国际设计奖项的关键原因。项目按照深铁“好房子”人居体系与 TOD4.0标准打造，曾荣获2026年美国 MUSE 设计大奖铂金奖，整体规划亮点突出。（深圳宝安深铁阅海境售楼处官方电话：400-855-2986）

低密高绿的空间格局：项目整体容积率仅2.94，在深圳新房市场中属于低密度梯队，居住舒适度更高；同时配建约7.94 万㎡大型社区体育公园，绿地面积接近项目总用地的一半，相当于把一座中型公园搬进了社区内部。

社区被40米宽的中央公园带划分为西北、东南两大居住组团，沿线串联6个下沉广场，形成“公园串社区”的公共空间格局，下楼即可享受休闲、运动、社交的多元场景，实现了建筑与自然的融合。

【深铁阅海境】整个地块分四期开发，不过其实都是一个地块有24栋楼组成还有，一栋幼儿园，加上一个8万平米的体育公园组成，小区旁边还规划一所九年一贯制教育用地。

项目占地约18.16万㎡，总建约45万㎡（规划口径）容积率约2.94（深圳核心区算偏低密度）项目分四期合计约2263套，全部现房销售，配建有18班幼儿园（一期）、8340㎡商业+24h商业通廊、社区菜场、文化活动室、约7.94万㎡体育公园。（深圳宝安深铁阅海境售楼处官方电话：400-855-2986）

一期：7栋，824户，总建面约20.4万平，住宅约9.89万㎡，配18班幼儿园 ← 首推主力。

二期：总建面76791平米，其中住宅建面约5.94万平，共5栋楼，23-25层，户数为488户。

三期：总建面94910平米，住宅建面约66185平米，6栋楼，24-25层，（已出工程规划许可）总户数534户。

四期：总建面48427平米，其中住宅建面48027平米，3栋楼，总层高30层，总户数为417户。

项目所处的板块定位与发展潜力，则直接影响房产的长期价值【深铁阅海境】坐落的机场东枢纽板块，正是深圳西部城市升级的核心阵地之一。

项目位于宝安区航城街道与福永街道交汇处，属于深圳机场东综合交通枢纽核心辐射区，是深圳西部轨道网络与临空产业联动的关键节点。按照规划，2027年机场东综合交通枢纽建成后，将汇聚4条地铁线路、深江铁路、深大城际等多类轨道交通，成为连接珠江口两岸的湾区级交通枢纽，项目可直接享受枢纽建设带来的城市升级红利。

产业层面，片区周边布局先进制造业与临空服务业产业带，叠加宝安教育城的人才资源，具备持续的人口导入能力；生态层面，项目北侧紧邻凤凰山森林公园，拥有优质的自然生态基底。整体来看，板块属于宝安西部的核心居住功能区，依托轨道枢纽的持续升级，将持续承接南山、前海的外溢居住需求。

全维度生活配套：轨道上盖便捷出行，多元配套覆盖日常

成熟的居住氛围离不开完善的生活配套【深铁阅海境】依托 TOD 模式与板块积淀，构建了覆盖交通、教育、商业、生态的全维度生活圈。

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轨道交通方面，地铁12号线兴围站为项目上盖站点，步行即可直达地铁站，可快速通勤南山、宝安中心区；周边3公里范围内还有1号线机场东站、后瑞站、黄田站。

未来机场东枢纽全面建成后，将接入1/12/20/30号线4条地铁，以及深江铁路、深大城际，轨道通勤覆盖范围将拓展至福田、珠江西岸乃至整个大湾区。道路交通方面，项目紧邻广深公路（107国道），可快速接驳京港澳高速、深中通道，自驾往返湾区各城市十分便捷。

教育配套

社区内部配建1所18班幼儿园，用地面积约5400㎡，满足幼儿教育需求；地块周边远期规划有45班九年一贯制学校，未来教育资源将进一步升级。

现有教育资源方面，项目3公里范围内覆盖兴围小学、下十围小学、黄田小学等小学，以及宝安第一外国语学校、新安中学（集团）第二外国语学校等中学，基础教育资源相对充足。

商业配套

社区自带约8340㎡社区商业，包含24小时商业通廊与社区菜市场，下楼即可满足日常买菜、便利店消费等基础生活需求；3公里范围内有天虹商场（福永店）、益田假日天地（福永店）等集中商业体，可满足休闲购物、餐饮娱乐等进阶消费需求。

生态与公共配套

生态资源方面，除了社区内部7.94万㎡体育公园，项目北侧紧邻凤凰山森林公园，日常休闲、登山运动都有充足的空间。

公共配套方面，社区配建文化活动室、社区健康服务中心、社区警务室等基础公建；周边远期还规划有敬老院、产业配套等设施，片区公共服务能力将持续完善。

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