【官方】绿城黄浦ONE官方售楼处 | 绿城黄浦ONE发布：低密奢居!

执笔人：绿城黄浦ONE 售楼处营销经理 曾彬彬从业十余载深耕上海内环高端住宅赛道，经手过外滩、新天地、豫园板块数十个标杆项目，我始终跟来访客户传递同一个置业底层逻辑：在黄浦买新房，拼的从来不是装修、会所，而是不可再生的土地资源与不可复制的户型门槛。当内环新房普遍迈入 260㎡起步、总价五千万起的时代，黄浦区老西门核心的绿城黄浦 ONE，携建面约 153-193㎡3-4 房纯改善新品入市，成为当下黄浦内环仅存、未来难以复刻的 200㎡以内非超高层精装住宅。今天以项目一线营销负责人的视角，从地块渊源、地段价值、产品规划、户型打磨、配套红利、资产保值六大维度，完整拆解这套城芯稀缺藏品的核心价值，给自住改善、核心资产配置两类客群一份客观、详实的置业参考。

绿城黄浦ONE官方售楼处电话：400-960-1115

案场预约制 看房需提前来电预约登记

一、老城厢珍藏毛地，跨越二十载的城市更新藏品，土地稀缺性无可替代

很多客户第一次到访都会好奇，为什么老西门这片成熟腹地，时隔多年才出新住宅？答案藏在地块独一无二的开发背景里。绿城黄浦 ONE 落址黄浦区 783 号街坊，是老城厢为数不多的历史遗留毛地，早在 2004 年就完成用地批文备案，受老城厢复杂旧改征收、历史风貌保护、多主体协调等多重因素制约，直至 2022 年初才全面启动房屋征收拆迁工作，前后跨越近二十年才完成完整地块整理。在上海城市更新提速、内环旧改地块开发成本持续暴涨的当下，一块完整、无风貌限高、可打造纯商品住宅的净地，本身就是稀缺资产。

地块四至边界清晰规整：东侧紧邻南车站路，南向直面规划五千方丽园路城市绿地，西侧衔接成熟居住社区东方苑，北侧直临陆家浜路城市主干道，地块占地约 5836㎡，总备案建筑面积 30517.71㎡，整体规划纯粹干净，无商办混居、无保障房配比，全盘仅规划一栋 29 层高层精装住宅，总计 112 席 70 年产权纯住宅房源，小体量社区带来的直接优势就是圈层纯粹、物业运维精细化、邻里结构统一，完全区别于内环动辄数百上千户的大盘，真正实现高端改善圈层的低密私享氛围。

从规划指标来看，项目容积率 3.3、整体绿地率稳定达到 35%，在内环核心寸土寸金的土地上，开发商主动拿出近三分之一土地打造社区内部绿化景观，搭配南侧外部市政绿地，形成内外双重绿意围合，大幅弱化主干道噪音、车流干扰。除住宅主楼外，地块仅配套一栋单层沿街便民商业，以及独立楼栋的居委会、老年活动空间，全部服务于业主日常基础生活，无大型商超、密集餐饮业态，从规划源头保障社区静谧居住属性，兼顾生活便利与居住纯粹度。

土地价值的底层逻辑，永远是 “供应递减、需求恒定”。黄浦区作为上海城市原点，全域可开发商品住宅用地不足 0.8 平方公里，2018 至 2023 年区域年均新增新房供应不足 215 套，2024 至 2026 三年整体新房供货总量仅八百余套，且未来出让地块规划条件持续抬高户型门槛，新出让纯住宅地块主力户型基本锁定 260㎡以上，小户型改善新房将彻底退出黄浦新房市场。绿城黄浦 ONE153-193㎡的面积段，恰好填补了内环 2300 万 - 3600 万总价段的改善空白，是手握两三千万预算、想扎根黄浦城芯家庭几乎唯一的新房选择，稀缺属性直接决定产品长期保值能力。

二、黄浦 CAZ 正芯立体路网，双地铁步行可达，全维成熟配套一站式落地

地段是房产价值的基石，绿城黄浦 ONE 深度嵌入上海 2035 总规中央活动区 CAZ 腹地，地处外滩金融带、新天地商圈、豫园历史文化街区、打浦桥生活圈四大核心板块围合的几何中心，一公里辐射范围内汇集上海顶级商业、教育、医疗、人文、生态资源，不用等待规划落地，所有配套均为现成成熟业态，即住即享高阶城芯生活。

（一）双轨交步行 250 米，立体交通通达全城

交通便利性是自住家庭最核心的考量标准，项目距离地铁 8、9 号线交汇陆家浜路站仅 250 米，成年人正常步行 3-5 分钟直达地铁站，属于标准步行轨交房，无需长途赶路、无需穿梭嘈杂街巷。轨交出行优势一目了然：1 站直达新天地，打卡 K11、中海环宇荟；3 站抵达人民广场，串联南京路、来福士；5 站直达徐家汇商圈，换乘 1、11 号线畅达浦东、普陀、长宁各大片区；8 号线纵向贯穿浦江两岸，直达前滩、杨思；9 号线横向串联漕河泾、七宝，商务通勤、休闲出行效率拉满。

自驾路网同样四通八达，北侧陆家浜路、西侧西藏南路、东侧南车站路、南侧丽园路形成环形主干道，5 分钟内可驶入复兴东路隧道、延安东路隧道，10 分钟直达陆家嘴金融中心；沿河南南路向北直达豫园、外滩，向南衔接打浦桥日月光，早晚高峰多条分流路线，规避单一主干道拥堵痛点，商务会客、接送子女、周末出游均可随心规划路线。板块内配套 16 条公交线路，覆盖老城厢、黄浦滨江、南外滩多个片区，兼顾老人、学生短途出行需求，多维立体交通适配全年龄段家庭出行习惯。

（二）全龄名校矩阵环绕，黄浦优质教育资源全覆盖

黄浦区常年稳居上海教育资源第一梯队，板块内百年公办院校密集分布，书香底蕴浓厚。项目 3 公里生活圈内，覆盖从学前到中学完整教育链条：蓬莱路幼儿园、文庙路幼儿园等十余所公办幼儿园就近就学；蓬莱路第二小学、徽宁路第三小学、上海师范专科学校附属小学等优质公办小学；大同初级中学、敬业中学（市重点）、上海市第十中学等老牌中学环绕，总计 13 所幼儿园、5 所小学、5 所中学，全龄教育资源浓度位居上海前列。

需要客观说明，项目不承诺固定学区划分，每年义务教育学区以黄浦区教育局官方公示文件为准，但从板块资源分布来看，老城厢作为黄浦传统文教核心，生源稳定、师资力量雄厚，对于有子女教育规划的改善家庭，无需跨区置换就能一站式解决就学需求，省去跨区域通勤、租房陪读的额外成本，是兼顾自住与教育需求的优选地块。

（三）三甲医疗环伺，顶奢商业 + 城市绿地，生活需求无死角

健康保障方面，项目 1.5 公里范围内集聚多家上海头部三甲医院：上海交通大学医学院附属第九人民医院、瑞金医院、红房子妇产科医院、曙光医院，覆盖全科诊疗、妇产、医美、中医、儿科全品类医疗需求，家中老人、孩子突发健康问题，短时间内即可抵达专业医疗机构，为全家健康保驾护航。

商业配套分三级覆盖，适配不同消费场景：步行 5 分钟可达新邻生活广场，高端生鲜超市、连锁餐饮、社区健身房、亲子培训机构齐全，日常买菜、聚餐、健身下楼即达；步行 10 分钟直达新天地广场、中海环宇荟，爱马仕、PRADA 等一线奢侈品牌、米其林星级餐厅、艺术展馆集中，周末逛街、商务宴请无需远行；自驾 15 分钟覆盖人民广场、淮海中路、豫园三大顶流商圈，满足奢侈品采购、节假日游玩、家庭聚餐等高阶消费需求，繁华与烟火气无缝切换。

生态休闲层面，南侧规划五千方丽园路市政绿地，社区内部 35% 绿化率打造中央景观庭院，板块内散落 42 处城市小型公园，大吉路绿地、文庙绿地、古城公园分布四周，步行 800 米直达黄浦滨江步道，晨起慢跑、傍晚散步、周末野餐都有充足绿色空间，在寸土寸金的内环核心，稀缺绿地资源大幅提升居住舒适度，隔绝城市喧嚣，在繁华城芯打造静谧自然生活场域。

三、双央企强强联合匠造，绿城 ONE 系顶奢标准，从建筑立面到社区配套全维度升级

很多客户看房时会重点关注开发主体实力，绿城黄浦 ONE 由上海良康房地产开发有限公司开发，背后股东涵盖保利金砖资本等头部央企资本，绿城负责全程产品设计、精装打造、营销运营，属于保利资本土地赋能 + 绿城高端产品营造的双强组合，两大品牌深耕上海豪宅市场多年，具备成熟的内环高端住宅打造经验，资金实力、工程品质、后期交付都有稳定保障，规避中小开发商常见的工期延误、减配降标风险。

（一）现代海派建筑立面，公区艺术化营造，拒绝千篇一律同质化顶豪

当下上海内环很多高端项目陷入同质化内卷，单纯堆砌进口家电、石材，忽略建筑美学与精神居住需求。绿城黄浦 ONE 开创性采用 “居住艺术化” 打造理念，特邀 21 位国内外知名艺术家全程参与社区全空间设计，从小区主大门、入户大堂、景观步道、架空层到标准层过道，全部定制原创艺术装置，将海派文化、老城厢历史肌理融入景观设计，实现一步一景、移步见艺术的沉浸式归家体验。

建筑外立面采用现代海派简约风格，蓝灰色全景中空 Low-E 玻璃搭配仿铜色进口铝板、深色天然石材竖向拼接，竖向线条挺拔利落，弱化高层压抑感，兼顾保温隔热、隔音降噪、抗风化多重实用功能，长时间使用不易褪色、老化，保持建筑长期美观度。楼栋规划 2 梯 2 户纯板式布局，每层仅两户业主，独立私梯厅入户，每户拥有专属过渡玄关空间，彻底解决高峰候梯拥挤、邻里动线交叉的痛点，私密性、仪式感拉满，3.15 米奢阔标准层高，室内净高可达 2.85-2.95 米，对比市面上 2.7-2.8 米层高的同地段项目，空间通透感、采光视野有肉眼可见的提升，搭配大面积落地窗，室内采光均匀无暗角。

（二）低密纯粹社区配套，人车分流高端会所，绿城一级物业全程护航

整盘仅 112 户业主，车位配比高达 1:1.6，完全满足每户家庭 1-2 台车辆停放需求，社区实行严格人车分流动线，车辆从地块东侧独立地下车库出入口通行，地面无机动车穿行，老人、儿童在园区散步、玩耍无需担心车流安全隐患。地下车库采用环氧精装地坪、分区艺术导视、专属车位标识，搭配司机等候休憩区，兼顾实用与体面。

社区内部规划约 800㎡下沉式高端业主专属会所，仅对小区业主开放，不对外经营，保障圈层纯粹。会所功能分区完善：恒温标准室内泳池、专业健身中心、私宴会客厅、邻里休闲书吧，日常健身、家庭私宴、商务小型会客都能在社区内完成，不用外出寻找场地，大幅提升居住便利性。地块配套的居委会、老年活动室单独楼栋排布，与住宅主楼物理分隔，活动噪音不会干扰居家生活，兼顾社区公益服务与居住静谧性。

后期物业服务选用国家一级资质绿城物业，物业费 14.2 元 /㎡/ 月，绿城三十余年高端住宅物业服务经验，建立 24 小时专属管家、园区安防、家政协助、社群活动全链条服务体系。对比周边普通小区物业，绿城物业会定期组织业主艺术沙龙、亲子活动、长者游园会，打造统一纯粹的高净值邻里圈层，同时精细化园区运维，景观绿植四季养护、公区每日清洁、设备定期检修，长期维持社区居住品质，也是房产保值增值的重要加分项。

（三）顶配国际精装标准，全屋一线进口品牌，精装交付省心入住

项目统一精装交付，精装标准达 10000 元 /㎡以上，全屋甄选全球顶奢家装品牌，厨房、卫浴、地面、柜体系统全线高定，无贴牌低配产品。厨房全套德国嘉格纳厨电，包含嵌入式蒸烤箱、洗碗机、油烟灶具、双开门嵌入式冰箱，橱柜采用定制进口实木柜体，大容量收纳空间适配中式家庭烹饪需求；卫浴系统选用劳芬、唯宝陶瓷洁具，当代恒温龙头、智能淋浴系统，主卧双套房配置独立浴缸与干湿分离淋浴间，兼顾实用与舒适度；全屋配备中央空调、全屋新风、地暖三大健康系统，适配上海四季气候，梅雨季防潮、冬季恒温，不用后期自行加装改造，交付即可拎包入住，省去装修耗时、沟通成本与噪音干扰。

室内收纳体系是绿城产品一贯的优势，每户入户玄关打造通顶定制收纳柜，鞋帽、行李箱、杂物统一收纳，室内过道预留嵌入式储物空间，主卧套房独立步入式衣帽间，精细化规划衣物、箱包、饰品分区存放，解决大平层家庭收纳痛点，兼顾空间美观与实用功能。

四、153㎡三房、193㎡四房两大主力户型，精准匹配改善全周期家庭需求

本次即将入市的新品仅两款核心户型，建面约 153㎡三房两厅两卫、建面约 193㎡四房两厅三卫，全盘无小户型、无复式、无 loft，纯粹改善定位，两种户型分别适配三口之家改善、三代同堂全周期居住需求，全部采用 LDKB 客餐厨阳台一体化设计，动静分区清晰，采光面、空间尺度在同面积段产品中优势突出。

（一）建面约 153㎡三开间朝南三房，城市改善入门优选

作为项目入门改善户型，定位年轻中产三口之家、夫妻二人品质自住，三开间朝南布局，客厅、主卧、次卧三面采光，南向整体面宽超 12 米，搭配全景落地观景阳台，白天室内自然光充足，无需长期开灯。LDKB 一体化打通客厅、餐厅、厨房、阳台四大空间，取消传统隔断墙体，公共活动区域连成完整开阔空间，家庭聚餐、亲子互动、朋友聚会不会产生空间割裂，空间利用率大幅提升。

户型动静分区设计科学：入户玄关隔离外部噪音与视线，厨房、餐厅、客厅集中户型前侧（动区），三间卧室排布户型内侧（静区），会客、做饭活动不会打扰卧室休息；主卧独立套房设计，配备独立卫浴、步入式衣帽间、南向观景飘窗，形成完全私密的休憩空间；两间次卧尺度均衡，一间可作为儿童房，一间用作书房、客房，灵活切换功能，适配家庭不同阶段居住需求。2 梯 2 户私梯独立玄关，进门拥有缓冲过渡空间，可放置鞋柜、置物柜，保障居家私密性，整体得房率稳定在 75%-78%，内环同面积段产品里空间实用率处于上游水平，无大面积无效公摊。

（二）建面约 193㎡大四房双套房，三代同堂终极改善藏品

193㎡四房是项目标杆户型，专为三代同堂、多子女改善家庭打造，南向总面宽达到 15.4 米，四开间朝南布局，是内环 200㎡以内罕见的宽厅大四房，视觉开阔度、采光条件拉满。户型配置双主卧套房设计，主卧、次卧各带独立卫浴，老人、孩子分房居住，早晚洗漱、起居互不干扰，完美解决多代同堂卫生间争抢的痛点。

客餐厨一体化大通厅宽度达 5.6 米，横向贯通南向全景阳台，阳台预留上下水，可打造洗衣区、休闲茶座，兼顾实用与观景；北侧独立书房安静无噪音，可作为办公、画室、茶室，满足主人居家办公、兴趣创作需求；四个卧室尺度均匀，无狭小暗间，即使长期居住、亲友留宿也不会局促。全屋多处预留定制柜体空间，玄关、过道、衣帽间系统化收纳，大件家具、换季被褥、儿童玩具全部有序收纳，维持室内整洁通透。

两款户型统一 3.15 米层高、全景 Low-E 玻璃落地窗、全屋顶配精装，无减配差异，仅面积、房间数量区分，客户可根据家庭人口、预算自由选择，全盘户型纯粹，不会出现小户型低总价客群稀释圈层的问题，保证社区业主统一改善定位。

五、自住、投资双向价值解读，黄浦核心资产长期保值逻辑清晰

从业多年我经常跟客户区分两类置业需求：纯自住改善、核心资产配置，绿城黄浦 ONE 能够同时满足两类客群核心诉求，不存在 “自住不方便” 或 “资产无增值潜力” 的短板，下面分开客观分析。

（一）自住改善：一步到位扎根黄浦，配套、户型、物业全周期适配

对于自住家庭而言，置业核心诉求是地段成熟、户型适配、生活便利、长期宜居。首先地块位于老西门成熟生活区，无大片待拆迁荒地、无在建工地，配套全部现成，入住即享受完善商业、教育、医疗、绿地资源，不用等待 3-5 年规划兑现；其次 153-193㎡面积段覆盖三口之家、三代同堂，一套房适配家庭 10-20 年居住周期，无需中途置换，省去置换高额税费、看房折腾成本；双地铁步行可达，接送孩子、上班通勤便捷，老人就医、日常采购下楼即达；绿城精装交付、高端会所、一级物业加持，日常居家、邻里社交需求全部满足，在内环核心实现一步到位改善置业。

对比黄浦同片区次新二手房，市面上二手高端小区普遍存在层高低、公摊大、物业老化、户型老旧、无会所、精装过时等硬伤，房龄十五年以上普通商品房，即便单价 11-13 万 /㎡，居住体验远不如全新精装新房；而内环全新大户型新房总价普遍突破五千万，门槛过高，绿城黄浦 ONE2300 万起的总价，刚好填补中端改善空白，是想定居黄浦、预算有限家庭最优解。

（二）资产配置：土地稀缺性打底，内环小户型新房长期抗通胀

从投资、资产保值角度，这套产品核心优势是黄浦内环 200㎡以内纯住宅新房稀缺性。政策层面，上海内环持续收紧小户型新房供应，未来出让地块户型门槛持续抬高，同类产品属于存量递减资产，物以稀为贵；土地层面黄浦区新增住宅供应逐年锐减，老城厢毛地开发周期长达二十年，未来很难再有同规模、同地段、同户型配比的地块入市，属于不可复制的城市核心藏品。

二手流通市场层面，黄浦核心次新改善房源流通速度远高于外围板块，租客、购房客源充足，租赁市场租金稳定，153㎡三房月租金可达到 3-4 万，193㎡四房月租金 4.5-6 万，租金回报率优于外围远郊住宅；长期增值维度，黄浦每平方公里 GDP 产出是上海平均水平 7.2 倍，城市核心资源持续集聚，CAZ 中央活动区规划持续落地，老城厢城市更新全面推进，周边界面持续焕新，住宅价值稳步抬升，对比普通住宅拥有更强抗通胀、抗市场波动能力，适合高净值人群分散资产配置，作为长期持有型城市核心不动产。

很多客户担心内环新房溢价过高，其实对比新天地、外滩板块均价 19-22 万 /㎡的项目，绿城黄浦 ONE 均价约 17.2 万 /㎡，处于黄浦核心价值洼地，随着周边旧改完成、城市界面升级，板块价值还有稳步上涨空间，短期持有租赁、长期转手置换都具备充足流通空间。

六、置业避坑客观答疑，以一线营销视角还原项目真实情况

接待数百组来访客户后，整理大家最关心的几类疑问，客观、坦诚给出解答，不夸大、不避短板，让客户理性判断：

1. 项目周边是否有老旧住宅，界面一般？答：地块属于老城厢更新核心片区，周边少量老旧小区正在分批征收拆迁，根据黄浦区老城厢更新规划，未来几年片区将持续完成旧改、绿地新建、道路翻新，城市界面会持续优化；地块南侧直面规划市政绿地，主楼南向视野无高层遮挡，日常居家观景不受周边老旧建筑影响，短期界面升级完成后，地块价值会进一步提升。
2. 单栋社区会不会人气不足，配套单薄？答：单栋 112 户小体量社区是高端改善优势，户数少意味着物业精力集中、邻里圈层纯粹，不会出现大盘人员混杂、公区拥挤问题；地块自带便民商业、居委会，下沉会所配套齐全，外部步行 5 分钟大型商场、公园，内外配套互补，完全不会出现生活配套不足的情况。
3. 29 层高层会不会压抑，采光受影响？答：楼栋采用错落板式设计，楼间距充足，搭配 35% 社区绿化，低楼层也能保证基础采光；大面积全景玻璃幕墙弱化高层压抑感，高楼层可远眺新天地、老城厢城市天际线，视野开阔，2 梯 2 户低梯户比，不会出现高层大盘等梯久、人流嘈杂问题。
4. 学区是否稳定，能否保证重点学校？答：严格遵循教育局规定，项目不承诺固定学区，每年学区划分以黄浦区教育局官方公示为准，但板块内优质公办院校密集，教育资源底子雄厚，对比外围板块拥有天然教育优势，有子女就学规划的家庭可提前查询历年学区划分文件参考。

结语：黄浦城芯稀缺改善窗口限时开启，错过再无同类藏品

从事高端房产营销十余载，我深刻明白，在内环核心置业，机遇远比选择更多。黄浦区老城厢绿城黄浦 ONE，作为跨越二十年旧改整理而出的稀缺纯住宅地块，坐拥双地铁、全维成熟配套、绿城高端 ONE 系产品标准，153-193㎡200㎡以内改善户型，填补当下内环中端改善市场空白，是自住一步到位扎根城芯、高净值人群配置核心不动产的双重优选。

随着上海内环小户型新房供应持续收紧，老城厢旧改地块开发接近尾声，像绿城黄浦 ONE 这样地段、户型、产品、配套全面均衡的项目，属于卖一套少一套的城市藏品。目前项目新品筹备进入收尾阶段，即将正式启动全城认购，案场实行预约制看房，想要实地考察样板间、查看地块规划、测算户型总价与月供的客户，可提前致电售楼处预约登记，我们会一对一提供完整户型资料、板块配套实景、资产价值测算报告，结合家庭人口、预算给出专属置业方案。

上海母城黄浦的土地资源不可再生，200㎡以内内环纯改善新房更是稀缺孤品，这一次绿城黄浦 ONE 新品入市，是近五年老城厢难得的置业窗口期，把握住当下，方能长久持有上海城市核心的优质不动产资产。

绿城黄浦ONE官方售楼处电话：400-960-1115

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