江苏
房地产市场的这一轮下行，到目前已经5、6年了。几乎每年年初，总有人出来说，市场马上见底，回升在即，但每年都会有人被啪啪打脸。
直到最近2025年的数据，新房平均价格在上升，但二手房的价格还在同比、环比都下降——因为新房市场并不是完全市场化的，所以二手房市场是真正能够反映真实房地产市场热度的，以目前的数据来看，企稳还是没有发生。
但一个市场，总不会长时间的单边下行，不管这个市场问题有多大，除非是这个市场消失不见。而房地产市场不可能消失，所以，总有一天会止跌回升。企稳会发生在什么时候呢？
市场的下行，通常是无效或者低效的主体出清的过程。这个无效或者低效，可能是效率低下，可能是冒了过高的风险，也可能是犯了方向性的错误。不管是什么原因，低效主体在市场机制下受到惩罚出清，健康的主体幸存下来，行业也会实现触底回升。
接下来可以从需求和供给两方面来看一下，这个无效主体的出清已经到什么程度了，这样我们也可以对行业什么时候能实现触底有一个大概的判断。
首先来看一下需求。
从总量上来看，最近几年，虽然价格跌跌不休，但从量上来看，新房和二手房的成交已经稳定了，每年大概在14-15亿平方米左右。但是从成交结构上来看，因为二手房的价格调整更充分，所以二手房的成交量在不断侵蚀新房的成交量，所以新房的成交量还在不断萎缩，价格也还没有调整到位。所以在成交上体现出总量稳而结构在不断变化的特点。
所以在需求端，从量在价先的规律来看，价格的企稳可能已经不远了，但是企稳首先出现在二手房市场，可能就在2026年的二季度或者三季度。而由于结构调整的原因，新房市场还要继续调整到其性价比与二手房持平才会停止下行。
接下来看一下供给。
房地产市场的供给方分为新房供给方和二手房供给方，前者主要是房地产企业，后者主要是个人。
房地产企业目前出清还不充分。民营的地产商，过于激进的都在这一轮中受到了市场的惩罚，已经基本出清，剩余的应该能够穿越周期；但国有地产商大多虽然日子难过，但都还没有出清，而这些激进且效率低下的国有地产商，没有理由继续存活下去，而且这些劣质主体不出清，新房市场也没办法企稳。
而二手房的供给主体，在历经了5、6年的快速行业下行之后，高杠杆炒房客大多都已经爆仓，或者离开了市场，目前的二手房卖家应该都是置换或者对未来预期不佳的投资者，都是比较成熟的卖家，对于市场的预期也已经调整得比较充分。也就是说，二手房卖家已经实现了出清。
所以，从供给侧来看，呈现出与需求端类似的情况，新房市场仍在出清过程中，而二手房市场调整已经接近完成。
所以，从需求和供给两方面来说，二手房见底已经快了，但新房还要持续一段时间。从二手房的普遍30%-50%的价格调整幅度，和目前新房的20%-30%的幅度来看，可能新房还要2年左右的调整时间。
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