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西城二环边上的「百万佳苑」，因为兼顾二环边+西城新房+展览路学区+金融街2公里+2号线/16号线+单价10-13万+上车价500万几大优势，从去年火到现在，已经开盘的橘园、兰园，开盘全部 “秒没”。

前几天有客户问我，但橘园就剩一套三居室了，不过也别急，7月竹园也要上新了，到时候可选房源和户型更多，也会有便宜的房子。

43秒去化92%，北京新房神级战绩！

先回顾下百万佳苑的 “封神战绩”，你就知道它有多抢手了。

2025年9月，百万佳苑・兰园首次开盘，102 套房源，样板间开放当天就被挤爆，周边业主都在投诉人流太多。开盘更夸张，43 秒去化 92%，半小时基本售罄，硬生生创下西城新房的销售神话。

今年3月，二期百万佳苑・橘园加推，热度直接翻倍。仅 97 套房源，排卡登记人数突破 10000 人，相当于 100 多人抢一套房，中签率不足 1%。3 月底一开盘，立马拿下北京豪宅市场成交套数、金额 “双冠王”。

百万佳苑卖得好，核心杀手锏就是展览路学区，虽然展览路算是西城第二梯队的学区，但学区内部的小学、中学实力均衡，低调但实力能打。

一、教育均衡

展览路学区整个学区 7 所小学，没有顶级名校，但也没有薄弱校，调剂风险很低，对 “731” 后落户的家庭特别友好。

百万佳苑对口的展览路小学，对口展览路一小，西城老牌重点小学，教学扎实、管理严格，口碑一直很稳。

二、初中上限高、下限稳。

展览路学区派位初中直接包含四中、八中、三帆这些西城顶尖牛校，还有铁二中、西外等优质中学托底。简单说，孩子有机会冲顶级名校，就算没冲上去，也能上个不错的普校，不用担心 “掉坑”。

三、小升初选择多。

展览路学区还有个升学优势，像西外附小 80% 学生能直升西城外国语学校，奋斗小学银河校区还能双选金融街、展览路片区派位，相当于用第二梯队的价格，享受第一梯队的资源。

所以展览路学区最近几年因为派位稳、又没那么卷，格外受欢迎，很适合想给孩子西城学籍、又不想为顶级学区付超高溢价的家庭。

我们来看看百万佳苑即将上新的竹园户型：

48㎡一居室起，400万上车！

户型上，依旧是48㎡-51㎡-72㎡一居起步，68-72㎡两居、并且还出了108㎡南北通透+全明三居，总价400万起，首套首付60万起！

另外提到百万佳苑，还得提到它的 “姊妹盘”—— 隔壁的展欣佳苑，同根同源，也是西城二环稀缺的次新回迁房。

这个盘就在车公庄跟前，位置比百万佳苑更靠里，紧邻 2、6 号线，距离地铁站最近仅 60 米，出行超级方便。小区体量不大，一共 3 栋楼（2 栋高层 + 1 栋 4 层洋房），容积率仅 1.4，二环边这个密度，居住舒适度直接拉满。

产品主打改善，这次对外放量仅 30 套，20 套是 102-108㎡南北通透三居，双卫全明，户型很能打；还有 10 套 48㎡左右的小开间，适合刚需上车。

价格方面，南向48㎡开间543-606 万，102-106㎡三居 1420-1780 万，虽然不便宜，但在二环低密次新里，性价比很能打。

不过要注意，部分楼栋靠近地铁，会有低频震动，介意的一定要实地感受；学区属于展览路普通梯队，进步小学，没有顶尖名校加持。

户型如下：

展欣佳苑的销量不如百万佳苑，核心原因是进步小学本身不如展览路一小，但这事也不能说绝对，毕竟两个小学同属于展览路学区，小升初的路径，进步小学反而有自己的优势。

回迁房，到底值不值得买？

最后重点说个大家关心的：优质地段的回迁房入市，对购房者来说，真的是极具性价比的选择。

其实安置房这些政策房本来是没什么机会进入市场的，但因为北京近年来持续推进城市更新和存量盘活工作，按照"老房老办法、新房新办法"的原则，优化房改房出售政策，鼓励通过多种方式盘活存量住房资源，才让大量国有资产和政策下住房变成商品房入市销售。

从西城核心区到大兴新城，从回迁房到限竞房，一场住房供给的结构性变化正在上演。

很多人一听 “回迁房” 就抵触，但现在西城的回迁房，早就不是老破小的样子了。

像百万佳苑、展欣佳苑，都是国企开发，70 年大产权、现房交付、快速下房本，品质和商品房没差。

更关键的是价格。西城二环的商品房，单价普遍 12 万 +，总价千万起；而百万佳苑 500 万起就能上车，展欣佳苑 48㎡开间也500 多万。

同样的地段、同样的学区、同样的配套，回迁房直接把门槛砍了一半，相当于花刚需的钱，买核心区的优质资产。

而且核心区土地稀缺，新房供应基本靠城市更新（也就是回迁房转商品房），这类房源卖一套少一套，流通性和保值性都很能打。

只要你不纠结 “纯商品房” 的名头，能接受回迁房的小瑕疵，那这类盘绝对是西城买房的 “最优解” 之一。

总的来说，百万佳苑 7 月上新，大概率还是 “手慢无”。不管你是冲展览路学区、还是看中二环地段，这个盘都值得重点关注。

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