揭晓~香港凯玥豪宅最新成交情况，成交价格，凯玥房价多少钱一尺

揭晓~香港凯玥豪宅最新成交情况，成交价格，凯玥房价多少钱一尺

一、楼盘基础定位

地址：鸭脷洲利南道 66 号开发商：龙光 + 合景泰富联合打造，港岛南区一线临海纯豪宅规模：4 座住宅合共 295 伙，全部单位配独立私人电梯大堂，户型 1393–9663 呎，清一色 3/4 房大宅、顶层复式巨宅，香港标准一线海景豪宅，金管局千万豪宅界定盘。现楼状态：已落成现楼，可即时收楼。

二、2026 年最新真实成交案例（截至 6 月）

1）高端海景 4 房大户（顶流成交）

3 座 9 楼 B 室，实用 3627 呎，4 房 4 套 + 储物间，正南全海景

• 成交总价：1.4 亿港元
• 实用呎价：38,621 港币 / 呎
• 备注：知名艺人经理人购入，同片区分层单位呎价天花板之一，无遮挡全维港南海景。

2）中层标准 4 房连车位

6 座 2 楼 B 室，4 房大宅连双车位

• 成交总价：7338.8 万港元
• 实用呎价：31,770 港币 / 呎
• 特点：中层园景 + 部分海景，价格属项目中位水平，自住主流成交区间。

3）中小 4 房刚需改善户型（6 月最新）

2 座 3 楼 B 室，实用 2604 呎，标准 4 房双套

• 成交总价：7830 万港元
• 实用呎价：30,068 港币 / 呎
• 定位：入门级大宅，预算 7000–8000 万主流买家选择。

4）低楼层入门 4 房成交

1 座 3 楼 A 室，4 房间隔

• 成交价：5379.98 万港元
• 呎价约 29,000 港币 / 呎
• 短板：低层海景被少量植被遮挡，为项目最低呎价梯队。

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三、凯玥整体房价区间（2026 年 6 月行情）

1、总价区间（实用面积 1393–3635 呎分层户）

• 入门低层 4 房：5300 万–6500 万
• 中层标准海景 4 房：7000 万–9000 万
• 高层全海景大户（3000 呎 +）：1 亿–1.45 亿
• 顶层复式巨宅（最大 9663 呎）：挂牌 4 亿 +，暂无注册成交

2、实用呎价分层标准（核心参考）

1. 低层（1–5 楼，园景 / 局部海景）实用呎价：28,500–30,500 港币优势：入场门槛最低；缺点：海景遮挡、近海路面轻微车流声。
2. 中层（6–15 楼，半全海景）实用呎价：30,500–34,000 港币项目成交主力，兼顾景观与预算，流通性最好。
3. 高层海景（16 楼以上，正南无遮挡维港海景）实用呎价：34,000–39,000 港币3 座东南向景观最佳，呎价逼近 4 万，圈层自住、明星富豪选购集中。

3、片区横向对比呎价

• 凯玥平均成交呎价：31,000–33,000 港币
• 同区鸭脷洲海玥、南湾：平均 26,000–29,000 / 呎
• 港岛半山传统豪宅：42,000–60,000+/ 呎结论：凯玥属于南区次顶级海景豪宅，比鸭脷洲旧豪宅溢价约 15%–20%，但远低于半山传统豪宅。

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四、成交热度与市场现状

1. 成交节奏：2026 年上半年每月稳定录得 1–3 宗注册成交，大户海景单位去化较慢，中层 7000 万左右 4 房成交最快。
2. 买家结构：内地高净值客、港岛中环金融高管、演艺行业从业者为主，纯自住占 8 成，极少短期炒家。
3. 溢价逻辑：全单位独立私梯大堂、270 度南区海景、低密度临海规划，是支撑高呎价核心卖点。

五、优缺点简要总结（结合房价判断值不值得买）

优势

1. 纯豪宅规划，每户独立私梯，私隐度碾压市区综合大盘（如必嘉坊映汇）；
2. 背山面海永久海景，无高楼遮挡；
3. 现楼交付，配套大型会所、私人泳池、滨海步道；
4. 南区豪宅稀缺新盘，长线保值能力强。

短板

1. 呎价、入场总价极高，最低 5000 万起步，刚需完全无法上车；
2. 交通依赖港铁鸭脷洲站，往返中环需转线，通勤耗时高于红磡市区盘；
3. 顶层复式总价 4 亿 +，流通性极差，转手周期长；
4. 管理费高昂，大宅持有成本高。

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