光影焕新 存量生金

（来源：天津日报）

转自：天津日报

　　一帧旧影藏岁月，一次焕新启新章。城市的迭代升级，不在于一味向外拓新，而在于向内深挖价值、盘活存量。老园林沉淀百年文脉，地下空间蛰伏城市核心，老旧厂房镌刻工业荣光，这些散落于津城街巷的存量资源，曾一度闲置沉寂、价值蛰伏。

　　如今，河西区以精细化更新、品质化升级、产业化赋能为抓手，摒弃大拆大建的粗放模式，坚守修旧留韵、活化再生的发展理念，让闲置空间焕发新机、让老旧资源重燃活力。从百年园林焕发市井雅韵，到地下商圈解锁消费新场景，再到老旧厂房蝶变科创高地，三处城市角落的新旧光影对比，生动书写了津沽大地“存量焕新、旧地生金”的城市更新篇章。

　　百年园林的烟火重生

　　一组新旧对比照片，定格下时光的两种模样，也讲述了一段百年园林涅槃重生的故事。

　　老照片里，人民公园的老虎园、趣园旧址萧条已久，这片曾承载几代天津人童年欢乐的角落，在停用后便陷入长久沉寂，沦为百年名园里一处“留白”。“以前我还带孩子在这儿看过动物，后来这儿就一直闲置着。”住在附近30多年的老居民胡女士回忆，“公园里其他地方都挺热闹，就这块儿，冷清得很。”

　　而新照片里，却是一派江南雅境：白墙黛瓦错落有致，飞檐回廊古韵悠长，湖水荡漾、树影婆娑，人们或临窗品茗、或围坐闲谈、或驻足品读，江南园林的雅致风骨与津门市井的温热烟火在此相融共生。

　　这处焕然一新的空间便是千橘GARDEN（人民公园澄院店，以下简称澄院）。

　　而这场蝶变，始于一场心怀敬畏的精细化改造。澄院由专业团队联手打造，2025年6月启动修缮，历时7个多月精雕细琢，于2026年1月正式对外开放。打造澄院秉持的原则就是：活化再生，而非推倒重建，既要保留原有空间格局的历史印记，又要注入当代生活的鲜活气息。

　　为还原江南园林的婉约格调，团队远赴江南研习传统造园工艺，完整保留老虎园、趣园原始空间格局与建筑主体，复刻传统雕饰与建筑细节，最大限度留存历史印记。“我们不是在做‘景区’，我们是在做一个‘城市人文会客厅’。”团队相关负责人说，“你可以早上来吃早茶、中午享受苏式正餐、下午听民乐表演或者安安静静看书，全天都不无聊。”澄院的核心竞争力，在于它不只是“好看”，而是“可游、可赏、可品、可玩”。

　　如今再踏入澄院，眼前的景象早已今非昔比。每天清晨，苏式早茶准时飘香。八宝茶清润回甘，桃花酥、虾饺皇、米糕等茶点琳琅满目。白天，书舍里书香袅袅，咖啡、茶饮、融合苏式轻餐满足市民休闲小聚的需求；夜幕降临，暖灯勾勒出亭榭轮廓，点亮城市夜生活。

　　烟火气是最好的活化剂。亮眼的运营数据，更是直观印证了存量资产的价值跃升。自开放以来，周末及节假日接待量峰值可达1万人次以上。

　　在人民公园，这场蝶变持续进行。对“存量资产”的精细化盘活，人民公园没有选择大拆大建，而是走出了“修旧如旧+业态焕新”的路子。

　　在公园的一侧，低碳数字植物园成了人们的自然课堂。每逢周末，总能看到家长带着孩子在此认识草木。

　　漫步向前，空气中飘来茶的清香，桂发祥人民公园草本茶饮店里游人如织，当中药文化与新式茶饮跨界相遇，更让津门老字号烟火气浸润百年园林。

　　而藏在绿荫深处的健康π空间，则是为快节奏都市人准备的“充电站”。这里不卖喧嚣，只卖健康。

　　多元业态的落地、全域场景的升级，既留住了老天津人的童年记忆，又吸引了大批年轻游客，让老园林真正成为集聚人气、拉动消费、传播文化、服务民生的城市“绿宝石”。

　　地下商业迎来华丽升级

　　地下空间是隐藏的城市资源，更是激活片区活力的关键载体。旧照片里，这条地下通道单调冗长，零散商铺、业态杂乱、门庭冷清，这里是天津文化中心站地铁换乘的必经之路，坐拥核心区位却“沉睡低效”。而新照片中，孩子们在亲子游乐区嬉笑奔跑，年轻人在特色餐饮店门前排队，游客举起手机与抱抱主题IP合影打卡……同一片地下空间如今已焕然一新、烟火升腾。

　　两张照片的鲜明对比，正是天津文化中心地下商业从低效闲置到繁华兴盛的真实缩影。人们很难想到，人气渐旺的光屿城，曾面临经营活力不足、业态结构单一、客流转化不强等问题。虽然毗邻天津博物馆、天津自然博物馆、天津大剧院、天津图书馆及万象城等城市公共文化与商业设施，是地铁5、6、11号线交汇的地下交通枢纽配套商业，但受历史经营模式、空间品质和业态组合等因素影响，资源价值一度未能充分释放。

　　如何让“沉睡”的地下空间重新焕发生机？河西区给出的答案是：跳出简单出租和单点招商思维，以系统化接管、市场化重塑、场景化运营推动存量资源重新进入城市消费循环。

　　2025年1月，天津轨道交通集团启动文化中心地下商业项目整体接管工作。盘活存量，首先要重新认识资源。文化中心片区最突出的优势，不只是地下商业面积，更是文化场馆集聚、轨道交通换乘和城市公共活动叠加形成的复合客流。围绕这一特点，项目没有简单复制传统商业模式，而是树立“光屿城”品牌，以打造天津首个地下热带雨林主题商业街区为目标，围绕“轨道+文旅+商业”融合发展思路，对空间功能、业态结构和消费场景进行整体重构。

　　“项目装修过程中，我们注重以有限投入撬动空间价值提升，一方面优化动线组织、环境形象和商业界面，改善地下空间的到达感、识别度和停留体验；另一方面围绕亲子家庭、年轻客群、文旅游客和周边办公人群需求，引入亲子娱乐、特色餐饮、休闲体验、即时消费、便民服务等业态，让地下商业从‘配套空间’转向‘目的地空间’。”天津轨道交通集团所属商管公司策划经营部王雅琪说。招商也不再是“有商就招”，而是聚焦场景招商、以商招商，围绕项目定位和客群需求进行组合式导入，通过强化主力业态带动、特色品牌补充和主题活动联动，项目逐步形成以亲子体验聚人气、特色餐饮促消费、休闲互动延停留、便民服务强黏性的经营格局。

　　2026年2月，焕新升级后的光屿城正式亮相开业。开业以来，项目围绕节假日消费、亲子客群和年轻客群持续组织主题活动，从加菲猫家族IP展到汉服国际文化季，从萌宠嘉年华到“抱抱”主题活动，一个个具有参与感和传播度的消费场景持续落地，让过去“路过式”的地铁人流，逐渐转化为“停留式”的消费客流。项目既盘活了地下商业资产，也带动了文化中心片区消费活力提升，为轨道交通资源开发利用提供了新的实践样本。

　　闹市深处的“空天”奇迹

　　繁华闹市藏工业文脉，老旧厂区育科创新机。老照片里的河西区大沽南路882号，原天津广播器材厂（国营764厂）旧址静静伫立在繁华闹市之间。斑驳的红砖墙面、锈蚀的苏式钢梁、紧闭的厂房大门勾勒出旧日模样。这里曾是新中国通信工业的摇篮，机器轰鸣中，一代代工人挥洒热血、勇担使命。

　　从保障开国大典广播转播，让喜讯传遍四方，到研制出共和国第一台航空电台、第一套导航设备，这片土地书写下无数荣光。这片曾书写新中国通信工业荣光的土

　　地，在产业迭代后陷入沉睡，偌大的厂区成为城市里一处闲置资产，只留下一段厚重的工业文脉，在繁华闹市中默默等待新生。

　　“这里可是咱们天津的骄傲。”家住附近的老居民回忆道，“后来厂区搬迁，厂房空了下来，看着怪可惜的。”斑驳墙影里，这段红色工业文脉，深深烙印在一代人的心中。

　　时光更迭、旧地新生，同一片土地已然焕发全新生机。新照片中“天津空天数字产业园”醒目亮眼，园区内，无人作业设备往来穿梭，实验室、中试车间、智能数据工厂高效运转，仿佛当年车间里的机床轰鸣，科创气息扑面而来。昔日的工业摇篮，如今已然变身面向未来的科创高地，闲置存量资产彻底实现价值重生。

　　这场惊艳蝶变，源于河西区坚守文脉传承、深耕产业赋能的盘活思路。面对占地8.18万平方米的老旧厂区，摒弃大拆大建与简单租赁的粗放模式，携手泰达控股、中环集团，以绣花功夫开展“微改造”，走出一条“修旧留韵、存量育新”的城市更新之路。

　　园区负责人介绍，项目启动后，工作人员对园内31栋历史建筑逐一编号建档，采用“外科手术式”精准更新，在加固主体结构、修缮老旧管线、提升安全标准的基础上，完整保留苏式厂房、巨型桁架、红砖外墙等特色工业风貌。依托老厂房挑高充足、空间开阔的天然优势，将旧生产车间改造为卫星制造基地、具身智能数据工厂、路演大厅等功能空间，既留住老764厂的烟火气，又满足高端制造的空间需求，让工业遗产成为承载新质生产力的活态载体。

　　“我们最终选择落户这里，不仅看中老厂房优质的空间条件，更认可河西区精准的产业定位和全周期贴心服务。”园区入驻企业代表坦言。优质的空间、清晰的定位、暖心的服务，吸引众多科创企业选择在此扎根。老旧厂房彻底褪去“闲置包袱”的标签，凭借独特的历史底蕴与完善配套，成为前沿科技落地生根的沃土。

　　以存量拓增量，以空间兴产业。河西区精准布局新兴赛道，定向导入优质产业资源，聚焦商业航天、低空经济、具身智能三大核心领域，构建全链条产业生态。如今，园区已集聚帕西尼感知科技、奇熵宇航、时耘科技、海神机器人等十余家高科技企业，全球领先的具身智能数据工厂在此落地，超低轨道卫星研发、智能机器人制造、无人机测试等项目有序推进。

　　从七十余年前生产开国大典转播设备、深耕通信国防领域，到如今逐梦商业航天、布局未来智能产业，这片土地的奋斗底色从未改变。如今漫步园区，红砖墙下数据流转，老厂房内空天逐梦。历史的回响与时代的强音交织碰撞，跨越七十余载的科创精神，在这片土地上生生不息。

　　从百年园林活化文脉、浸润市井烟火，到地下商圈重构场景、激活城市消费，再到工业厂区迭代升级、赋能科创发展，存量空间的华丽蝶变，是河西区精细化更新的生动缩影。

　　不推倒重来、不粗放开发，河西区立足城市底蕴、资源禀赋与民生需求，以敬畏之心对待历史、以创新之力盘活存量、以务实之举赋能升级，让老空间适配新场景、老资源催生新产业、老载体承载新生活。这些焕然一新的城市角落，不仅盘活了闲置资产、提升了城市颜值、拉动了区域消费，更留住了城市记忆、沉淀了文化底蕴、培育了新兴动能。

　　方寸存量天地，蕴藏城市未来。持续深耕存量资源活化利用，让旧地持续生金、让城区持续焕新，河西区正以温柔且坚定的更新姿态，不断书写现代化城市崭新篇章。