物业擅自将我们小区公共绿地改建为收费停车场，还不公示停车费去向，我们该怎么办？

来源：市场资讯

居住多年的小区

公共绿地悄然变成停车场

不满乱象拒交物业费

竟被物业停水断电？

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Q1

我所在小区的物业公司未按物业服务合同约定，擅自将小区公共绿地改建为收费停车场，且停车费未公示去向。部分业主联合拒交物业费，物业公司则采取停水、停电的方式催交。这种情况下，业主拒交物业费是否合法？能否要求物业公司恢复绿地并赔偿损失？

A1:

你好。物业公司的一系列行为均属违法，你们可以通过业主大会与物业公司交涉，若交涉无果，你们可以向当地住建局投诉反馈物业的违法行为。另外若物业履行了物业合同中的义务，物业公司有权要求业主支付相应物业费。

首先，小区内的公共绿地属于全体业主共有，将绿化用地改为停车场属于改变共有部分的用途，必须由业主通过法定程序共同决定，物业公司无权擅自决定公共用地的用途。根据相关司法解释的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。作为被侵权的业主，你们可以自行或者通过业主大会和业主委员会，要求物业公司立即改正，如他们拒不改正，可以考虑通过诉讼途径来维权。

根据《民法典》第九百四十四条的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。水电供应是公共服务，物业公司仅是代收代缴单位，无权擅自中断。但是作为业主不交物业费的，物业公司也有权依据物业合同起诉业主。通常情况下，物业公司正常提供了物业服务的，法院也会支持物业公司的主张。建议你们将交物业费和物业公司的违法行为分开处理。

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Q2

我跟我老公共同出资买了一套房产，后面这房子却成了我婆婆的个人财产，现在我老公找我离婚，要求我净身出户，我该怎么办？

A2:

你好。针对你的问题，需要根据你和你老公共同购买房产的出资情况以及产权人登记情况来具体分析。

第一种情况，你和老公婚后共同出资购买房产，但房产登记在你婆婆的名下，那么你很难去主张属于你的房产份额。你们出资购房的行为，很有可能被认定为亲属之间基于亲情而进行的资助、赠与，不足以推翻房产证登记的效力。此时，你可以收集保留你出资金额的证据，若你从未有过赠与的意思表示，向你婆婆主张返还你支付的购房款。

第二种情况，你和你丈夫在婚姻关系存续期间共同出资买房，登记在你老公的名下，属于你们的夫妻共同财产，但你老公在你不知情的情况下将房屋产权过户至他母亲名下，这个行为相当于是房产的赠与。根据《民法典》的规定，你老公未与你协商就赠与其母亲房产，属于无权处分。而你老公的母亲作为近亲属，通常知晓或应当知晓儿子的婚姻状况，因此很难构成善意取得。在这种情况下，你可以向法院起诉请求确认该赠与行为无效，并撤销登记。

至于你老公要跟你离婚，通常应先由双方协商分割财产。如果双方无法协商一致，可以由任意一方向法院提起诉讼解决。对于他要求你净身出户的无理要求，你有权拒绝。

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Q3

我借给朋友5万元，当时因为是好朋友，只写了简单的借条，没有约定利息和具体还款日期。现在过去两年了，我急需用钱，朋友一直不还。借条还有效吗？我该怎么要回这笔钱？

A3:

你好。若借条是你们双方真实的意思表示，通常有效。虽然内容简单，但只要明确了你朋友向你借款5万元的事实，你可以随时要求他偿还。如多次催促，你朋友仍拒绝偿还，你可以收集相关证据，通过起诉的方式维权。

根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，未约定履行期限的合同，诉讼时效期间一般从债权人给债务人的宽限期届满之日起计算。也就是说，你朋友找你借钱的诉讼时效，是从你找他催促还钱并明确的还款期限届满之日起开始计算，虽然已经过去两年，你只要有催促还款的记录就仍在法律保护的诉讼时效期间内。

关于利息，根据《民法典》第六百八十条，自然人之间的借贷，没有约定利息或者约定不明确的，视为没有利息。因此，你只能要求你的朋友归还本金，而不能主张利息。另根据《民法典》第六百七十六条的规定，你可以要求他支付逾期利息，作为资金占用损失，但起算时间也应当从你找他催款并给他的宽限期届满之日起计算，按照合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。

建议你先找你朋友催还款，明确还款日期，如依然拒绝还款的，可以收集转账记录、借条、催促还款的记录，通过诉讼的途径维护自己的权益。

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Q4

我通过房产中介租住了一套公寓，签订了一年的租赁合同，支付了三个月租金及一个月押金。入住仅两个月后，房东突然告知该房屋已被出售，要求我一周内搬离，还说“合同未约定房屋出售需赔偿”。中介也以“房屋交易与中介服务无关”为由推诿责任。这种情况下，我该怎么办？

A4:

你好。根据合同相对性以及“买卖不破租赁”的法定原则，你有权不搬出，若合同中有关于出租人的违约责任约定，你可以按照合同约定要求房东承担责任。若合同没有具体约定，你也可以依据《民法典》的规定追究房东的违约责任。

根据你的描述，你通过房产中介租住了一套公寓，并且约定租赁期限为一年，根据《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，房东将案涉房屋出售，不影响你承租的权利，你并不需要承担责任，反而是房东要求你搬出的行为构成违约。另外，作为专业的中介服务机构，有义务提供真实有效的房源信息并促成合法交易。如果因为房东的违约行为导致你的合同无法履行，同时中介未能尽到审慎核查房屋的情况或积极协调处理你们纠纷的义务，你可以要求其退还已收取的中介服务费。

但是需要注意的是，相关司法解释规定了“买卖不破租赁”的例外情况，即房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封，这些情形不适用“买卖不破租赁”原则。如果在你租房前，房子就存在上述情况，那么新房主可以不继续履行你的租赁合同，要求你搬出，但是这并不影响你追究房东违约责任。

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Q5

我在一家美发店办卡充值了1500元，只用了一次。后来想染发，发现原店已关闭，店员不经我同意就把我的服务转到了另一家合作店。结果在新店染发时，药水让我头皮灼痛难忍。现在我两家店都不信任了，想退卡里剩余的钱，但原店老板说已转店就不能退。我该怎么办？

A5:

你好。店家无权未经你同意就将服务转移至另一家店，你有权拒绝，要求解除合同退还款项。即使你接受服务，也可以以商家提供不符合合同约定的服务内容为由，要求商家返还剩余款项。

根据《最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，若合同中存在排除消费者依法解除合同或请求返还预付款权利的条款，或者约定经营者有权单方变更兑付商品或者提供服务的价款、种类、质量、数量等合同实质性内容的条款，这明显加重了消费者的责任，消费者可主张条款无效。另外，消费者有权对无效或解除的预付式消费合同，主张返还已支付的费用及利息。因此，你有两种选择，如你不同意变更合同主体，则你可以要求之前的经营者返还已支付的费用，需要注意的是，返还本金应为预付款扣减已兑付商品或者提供服务的价款后的余额；如你同意变更合同主体，在你对于服务不满意或者服务不符合要求的情况下，依然可以要求返还剩余的费用。

建议你先与店家沟通关于你此次服务体验不好的情况，然后和店家协商解决方案。如商家拒绝协商，你可以通过拨打12315热线投诉该商家。若仍无法解决，建议你收集之前的充值记录、合同，以及未经你本人同意转让新店的记录等证据，向法院提起诉讼要求退还剩余款项。