上海
北京的李先生继承了父亲一套房子，价值500万。他名下没有其他房产，想卖掉换一套小的。中介告诉他：“继承来的房子不满五年，要交20%个税，大概100万。”李先生吓坏了。我帮他算了一下：李先生父亲是2016年买的房，到2023年李先生继承时已经满5年。李先生继承后没有其他住房，满足“满五唯一”条件，个税免征。增值税也因为满2年免征。李先生最后卖房一分钱税没交，净得500万。
【结论先行】继承房产出售，持有年限可再以连续计算被继承人的取得时间。如果被继承人取得房产已满5年，且继承人名下唯一住房，个税和增值税全免。
【一、继承房产再出售，涉及哪些税？】
①增值税：满2年免征，不满2年按5.6%征收。持有年限可以连续计算被继承人的取得时间。
②个人所得税：满5年且为家庭唯一住房免征；否则按差额的20%或总价的1%征收。持有年限同样可以连续计算。
③契税：买方交，与卖方无关。
【二、满五唯一的时间怎么算？】
很多人以为从继承取得房产证的时间开始算，这是错的。根据国家税务总局规定：继承取得的房产，计算持有年限时，可以连续计算被继承人取得房产的时间。
李先生父亲2018年取得房产证，到2025年已经满7年，所以增值税免征。个人所得税：这套房子是李先生的唯一住房吗？如果是，且满5年，免征。李先生名下没有其他房产，且父亲取得房产已满5年，满足“满五唯一”，个税也免征。
【三】什么情况下要交个税？
①不是唯一住房：名下还有其他房产，卖这套房要交个税。按差额20%或总价1%交税，选低的。
②满五不唯一：持有超过5年但不是唯一住房，按差额20%或总价1%交税。
③不满五：持有不足5年，不论是否唯一，都要交个税。
差额=卖房价-原房主买入价-合理税费。如果增值大，选总价1%可能更划算。
【四】继承房产再出售的注意事项】
①继承过户时要交公证费和登记费，约几千元。
②如果继承的房产有房贷，卖房时先还贷款。
③如果是多人共同继承，卖房需要所有继承人同意。
④如果继承后未满5年且不是唯一住房，可以考虑满5年后再卖，省税。
【五】如果是夫妻共有房产，一方去世，另一方继承后出售怎么算？】
夫妻共有房产，一方去世后，另一方继承配偶的份额。出售时，自己的份额从原始取得时间算，继承的份额从被继承人取得时间算。计算较复杂，建议咨询税务师。
【六】给继承人的建议】
继承房产后想卖，先查原房主取得房产证的时间。如果原房主已经满5年，且你是唯一住房，恭喜你，增值税和个税全免。如果不是唯一住房，可以选择持有满5年再卖，或者选择按总价1%交个税（比差额20%划算，如果增值较大）。
【律师最后说一句】
继承来的房子卖掉，税费没那么可怕。满五唯一全免，满二免增值税。关键是搞清楚原房主买房的日期，别被中介忽悠了。
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