浦开降价，严炯浩成功了

文/上海进深 严明会

开云艾尚里，又火了。

6月23日，开云艾尚里2-1地块认购结束，84套洋房，累计认购185组，认购率220%，触发限售。

此前，这个项目还在为去化发愁。

9-1地块在2024年9月首开，备案均价9.2元/㎡，至今网签率约60%；2025年12月二次加推，均价回落至9.1元/㎡，网签更是只有28%。

从9.2万/㎡首开时的风光，到9.1万/㎡、8.3万/㎡的一路下滑，开云艾尚里走出了一条不算体面的降价曲线。

而这一次，浦开集团以价换量的策略终于奏效。

真香定律

这次能彻底引爆市场，核心就两个字：

便宜。

整盘均价8.3万/㎡，比上一批次的9.1万/㎡直降8000元。对比浦东内中环新房普遍11万/㎡起的行情，这个价格简直像穿越回了三年前。

起步89㎡小户型，单套总价比往期同户型直接少了70万，700万就能上车内中环低密洋房。

但价格不是凭空降下来的。

2-1地块的特殊性在于：整个地块7栋6层住宅里，只有1、2号楼能对外销售，剩下4栋开发商自持，还有1栋是保障房。

换句话说，未来小区里租客保障房住户的占比不低。这是便宜8000元/㎡要接受的隐性条件。

即便如此，185组认购、220%的认购率说明了一切，并再次印证了那句话：

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

不过，在当前楼市深度博弈的周期里，浦开集团董事长严炯浩的定价决策，表面是以价换量，实则更是一种清醒的决断。

与其高位僵持、承受资金沉淀与去化焦虑，不如以诚意价格点燃市场，实现资金良性循环，开云艾尚里220%的认购率便是最好的印证。

有实景准现房的品质托底，以高性价比的价格破局，这种在高位嗅得见风险、在低谷敢挥刀换仓的决策力，确有其高瞻远瞩之处。

喜忧参半

价格之外，2-1地块确实有硬实力。

容积率仅1.2，清一色5-6层电梯洋房。

内中环的土地本就金贵，2024年以来上海外环内出让的宅地中，容积率1.3以下的用地凤毛麟角。

今年浦东内中环入市的宅地，最低容积率也达到了2.0。1.2的纯洋房社区，几乎是卖一套少一套。

实景呈现是另一张王牌。外立面干挂陶砖幕墙、超大楼栋距、无连廊设计、私享电梯门厅（除一楼外）。项目临近约3.5万方滨河绿地，目前已是实景准现房，预计今年四季度交付。

但硬币的另一面，是项目不得不面对的现实硬伤：

交通短板：步行去华鹏路地铁站需要1.5km，对地铁依赖度高的上班族并不友好，且规划中的人行桥对该地块的出行改善有限，更多的是利好一期二期。

城市界面一般： 周边被老旧小区、动迁房以及建材家居市场环绕，整体城市界面有待提升。

商业配套匮乏： 目前周边缺乏大型商业，日常采买需要跨河去大华锦绣华城。虽然开发商规划未来会将售楼处改建为社区商业，但兑现仍需时间。

低总价引流

户型方面，项目主力为88-89㎡两房、117㎡三房、153㎡四房。

89㎡C户型：一体贯通式飘窗布局，这个户型经过市场验证，居住体验不错；

117㎡三房户型：由原先偏大户型调整而来，适配三口之家居住；

153㎡四房户型：在原有大户型基础上优化调整，适配多人口家庭。

虽为旧规，但因为洋房配置，类一梯一户，实用性还可以。

价格方面：

85㎡~89㎡的2房，总价约556万~734万；

116㎡~118㎡的3房，总价约888万~1032万；

153㎡的4房，总价约1162万~1498万；

同楼层同户型的价格，总价相差较大。

例如，2幢6号101室，建面89.39平，总价556万，而同单元同面积的102室，总价635万，单价高出将近1万/㎡，总价差高达80万。

降价惯性

作为深耕北蔡的本土国企，浦开集团自2020年起在北蔡陆续布局了多个项目，从开云·艾尚里到南新2-1地块，再到北蔡1A-1地块，基本覆盖了艾南、南新村“城中村”改造的主要商品房用地。

因为拿地时间早、成本相对可控，这让它在面对市场波动时，手里握有更大的定价弹性与降价空间。

今年4月，浦开集团旗下的另一个明星楼盘“浦开云璟”，经历了一场降价风波，甚至因此被推上了舆论的风口浪尖。

浦开云璟曾是浦东中环的超级红盘，自2023年入市以来“七开七捷”，平均认购率超300%。2025年7月，浦开云璟四期南地块开盘，均价92188元/㎡，认购率239%。

今年4月初，四期北地块官宣过会，备案均价8.5万元/㎡，较南地块直降约7000元。以一套100㎡房源计算，短短半年多时间，房价相差达70万元。

消息一出，南地块业主炸了锅。更让业主难以接受的是，就在降价前不久的一场协商会上，开发商代表曾当面向全体业主承诺“后续销售不降价、不分销”。

逼得业主们在公众号上公开发文，要向浦开集团董事长严炯浩讨个说法。

之前，浦开云璟已因地下车库渗漏、外立面粗糙、新风系统形同虚设等质量问题被多次投诉，甚至被上海住建委列入“问题突出工地”名单。

4月17日，浦开集团宣布取消浦开云璟四期北地块本批次房源的销售安排，成为上海楼市首个过会后因降价争议被“逼停”的楼盘。

从浦开云璟到开云艾尚里，浦开集团的定价策略呈现出一种清晰的逻辑：在市场下行周期，以价格换流速。

这种策略在商业上无可厚非，开云艾尚里2-1地块220%的认购率就是最好的证明。

但对于那些以更高价格买入同一品牌、同一板块前期房源的业主而言，资产缩水的阵痛同样是真实存在的。