香港学生宿舍紧缺，投资者已将目光投向写字楼改建

热度不减的香港学生宿舍赛道又迎来两笔交易。6月上旬，来自新加坡的资金和香港本地资金接连购入多处物业以改建为学生宿舍。

与此前不同的是，这两笔交易涉及的标的从存量酒店变成了包含写字楼等在内的商厦。多家市场机构提供的信息显示，蜂拥而来的各路资金快速消耗着市场上可供改造的存量酒店，叠加旅游业回暖，资产价格提升，不少投资者的策略开始发生变化，转而物色各类写字楼等物业作为学生宿舍。

据仲量联行统计，2025/26学年，学生住宿床位短缺约7.63万个，到2029/30学年，这一缺口将增加近一倍至约14.7万个，与此同时，供给总量远未能满足预期需求。业内预计，短期内，学生公寓的供应仍处于相对紧张状态，预计未来三至五年需求仍然强劲。

投资出现新风向

6月上旬，又有多处存量物业被收购并将改建为学生宿舍。

一家名为伟合控股（Wee Hur Holdings）的新加坡上市公司近日宣布，该公司在香港收购了位于九龙的一处物业One Bedford Place，并计划将其改建为拥有500个床位的学生宿舍。

同期另有市场消息称，香港老牌纺织企业晶苑集团拟斥资合计4.4亿港元收购香港九龙城及红磡两处物业，计划将其改建并重建为学生公寓。

值得一提的是，上述两笔交易中有两处物业均为商业写字楼。

伟合控股披露，此次收购的One Bedford Place，楼高26层，总楼面面积超18万平方呎，于2024年落成。原业主乐风集团近来出现财务压力，该物业被银行接管，并于今年2月份以公开招标的方式寻找买家。晶苑集团拿下的九龙城物业则是一幢8层的教育主题商厦。

过去，大部分有意进行学生公寓业务的投资者会选择存量酒店作为目标。

“核心区位存量酒店改造效率高，酒店物业格局、配套与学生公寓适配度高，无须大规模拆改，改造周期短、成本可控，能快速投入运营。”中原投资副总裁马耀扬向第一财经表示，而学生公寓需求刚性且稳定，租客以高校非本地生为主，租约与学年同步，入住率常年维持在95%以上，租金收缴率有家长担保做支撑，现金流确定性极高。

这也促使存量酒店改造为改造学生公寓成为当前香港市场“投入低、见效快、回报稳”的优质投资选择之一。

仲量联行发布的报告显示，2025年，在与酒店相关交易中，将存量酒店改为学生宿舍的交易占比从此前的45.4%大幅提升至52.4%，可供改造的优质酒店存量正在快速减少，预计2026年酒店大宗交易规模将出现下滑。

越来越多资金消耗着存量酒店物业，香港的酒店有点“不够用了”。世邦魏理仕方面提及，过去几年，市场上已有大量三星级或以下的旧式酒店成功改建为学生公寓。

与此同时，香港旅游市场的修复也给酒店物业的出售带来了更多变数。

仲量联行香港资本市场部主管陈国章也表示，近来两年访港旅客增长明显，酒店生意回升，房价上涨，同步推高了资产价格，酒店改建为学生公寓的利润空间逐步收窄；同时，业主出售酒店的意愿也有所降低，现时市场上正放售又可转作学生公寓的酒店已买少见少。

合适的酒店物业被市场消化得七七八八，投资者也开始将视线投向其他类型的物业。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷向记者透露，今年以来，来港咨询学生公寓投资的资金明显增加，主要包括私募基金、家族办公室、本地发展商、长线机构资金等。这些投资者近期更关注可改造的商业物业（如活化商厦、写字楼等），因其获取相对灵活且价格更具吸引力。

这其中，低迷许久的商办市场充满更多市场机遇。仲量联行报告显示，香港的乙级商厦空置率已超过连续五年高于10%，且乙、丙级写字楼的租金较2019年的峰值下跌15.2%，资本价值更是大幅下挫50.5%。

与此同时，港府在2025年7月提出的“城中学舍计划”，简化审批程序并降低了写字楼改建宿舍的监管门槛。截至今年2月4日，当局已接获25宗申请，涉及约5100个床位，当中大多数为整幢改装。投资者正在加快相关部署的步伐。

改建成本不菲

将酒店改造为学生公寓，相对来说较为简单。世邦魏理仕方面提到，酒店因其本身已具备独立房间和洗手间，改装成本极低，日后还原回酒店房间也相对便捷。

（一步居·38单人间）

以中原投资旗下正在改建中的西半山“一步居·38”为例，尽管项目提供的单人间或双人间面积不大，但每个房间都有面积较大的窗户，独立或两人共用的卫浴，以及床、空调、冰箱、衣柜等完整的设施；项目公区还设有自习室、厨房、洗衣间、健身房等空间。

而对写字楼进行相同的改造，面临的难题则明显更多。按主要成本而言，商厦及酒店改建为学生宿舍的差异在于窗户设计；机电系统改造，特别是供水及排污设施，例如由共享设施转为每房独立卫浴；外墙翻新或升级工程等。

仲量联行香港项目发展服务部主管黄天赐向记者表示，一般而言，新式商业大厦在设计上未必已预留符合住宿用途的条件，例如不少商厦以玻璃幕墙设计，未必设有足够可以开启的窗户（openable window），未能符合学生宿舍房间的基本要求，投资者因此需在机电系统及窗户设计上作出重大调整，无论采取重置窗户或优化通风方案，均会显著增加资本开支及施工时间。

黄天赐提到，若纯以室内装修计算，酒店改建为学生宿舍与商厦改建的资本开支比例一般约为1:1.5至1.6（酒店vs商厦）。当上述窗户、机电及翻新工程等因素也纳入考虑，整体改造成本比例有机会进一步扩大至最高约1:3。

据仲量联行测算，乙级/丙级写字楼改造成本约2800港元/平方呎；记者从中原投资方面获悉，该公司改建而成的学生公寓“一步居117”建筑面积约2.45万平方呎，改造成本约2000万港元，约合每平方尺814港元。改造成本差距明显。

“虽然商厦的改装成本较酒店的高，但目前不少已被银主接管的全幢商厦均以大幅折让价出售，令整体发展成本可控，转作学生住宿仍然有利可图，回报仍较有吸引力。”黄天赐认为。

事实上，伟合控股收购的上述One Bedford Place，在今年2月份放售时，市场估值超19亿港元。市场消息称，伟合控股最终以7.2亿港元拿下该项目。若以此计，成交价较估值大幅下降超6成，性价比突出。

另据仲量联行报告，虽然乙、丙级商厦改建为学生公寓的工程难度及资本开支普遍高于酒店，但其潜在投资回报仍较可观，预计五年投资期内的目标内部回报率可达15%至18%。

不过，并非所有写字楼都适合此类改建。上述机构提到，具有潜力的资产通常造价折让较大、业主出售意愿高且缺乏其他替代用途，邻近大学、拥有单一业权或业权已统一的物业等。黄天赐提到，市场上仅有一半乙、丙级写字楼合用。

业内预计，未来可改造的物业类型预计会进一步扩大。甄浚岷认为，除酒店外，将扩大至住宅公寓大厦、甲级写字楼、活化商厦及部分零售物业。这一趋势将有助于消化部分商业地产存量，提升资产流动性并推动市场结构转型，同时也会加速非核心商业资产的重新定位。