陕西
作者：周军律师.
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商铺租赁经营中，经常会有因租赁商铺属于违章建筑，无法正常经营、办证、合规使用，最终经营亏损、投入白费、产生各项经济损失的情形。
那么，因租赁违建商铺亏损的，房东和承租人应承担的损失比例？
最高院入库案例《知某投资公司诉郑某青房屋租赁合同纠纷案》中明确：
在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任；对房屋系违章建筑知情的承租人，一般应当承担合同无效的次要责任。
本案再审的争议焦点是，案涉《补充协议》因违反法律强制性规定而无效所产生的损失如何分担。
案涉《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》三份协议中，《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效；而《补充协议》所涉某大厦裙楼第三层夹层和第四层属违章建筑，故其相应部分的约定因违反法律强制性规定而无效。
从双方签订的《补充协议》第二条关于“2007年6月9日租赁合同的确切面积按实际使用面积确定，该面积包括有产权证面积和无产权证面积两部分”的约定看，本案双方当事人对案涉租赁房产部分面积尚未取得合法手续是明知的。亦即，知某投资公司明知三层夹层和四层未获得合法手续，仍为获利而出租；郑某青作为承租人对此明知但仍与知某投资公司订立租赁合同。可见，双方对《补充协议》部分无效均存在过错，知某投资公司与郑某青应当对合同无效后的损失在各自过错范围内承担责任。
关于各方的过错程度，知某公司作为案涉租赁房屋的提供方，对租赁房产具有控制、处分的能力，应当提供合法房产并办理房租租赁的合法手续，其将未取得合法手续的违章建筑出租，系违反法律、行政法规强制性规定的主导方，理应承担合同无效的主要责任；而承租方郑某青虽然对涉案违章建筑部分未取得合法手续的情况知情，但其过错程度明显小于出租方，应承担合同无效的次要责任。原审确定双方各半负担案涉合同部分无效的损失，存在不当。
综合本案具体情况及双方当事人的过错程度，最高人民法院再审确定知某投资公司承担损失的70%，郑某青自行承担损失的30%，以规范房屋租赁市场秩序，引导各方主体严格依法经营。
周军律师提醒，因承租违建商铺发生纠纷的，承租人可援引本案主张房东承担主要过错责任，要求其赔付大部分损失，拒绝接受五五均分的不公调解方案。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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