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泰国房地产市场正面临严峻挑战。预计到2026年底，全国尤其是曼谷及周边地区的未售住宅库存将达到历史新高——21.3万套。专家警告，如果问题得不到解决，泰国可能重演日本“空置房危机”的局面。
造成这一危机的主要原因包括家庭债务创历史高位、银行房贷审批趋严、工资增长停滞，以及人口老龄化和出生率持续下降，导致购房需求大幅减弱。
曼谷及周边房市供应严重过剩
根据《Krungthep Turakij》记者布萨功·普赛（Budsakorn Phoosae）的报道，2016年至2023年间，泰国房地产开发商大举推出新项目。
在此期间，大曼谷地区每年平均新增超过10万套住宅，包括公寓、独栋住宅和联排别墅。
然而，市场实际需求每年仅约9.2万套。虽然每年的供需差距看似不大，但多年累积下来，形成了庞大的库存压力。随着经济增长放缓，这一问题逐渐浮出水面。
行业数据显示，即使开发商从今天开始完全停止建设新项目，市场仍需超过4年时间才能消化现有库存。
相比之下，2023年前市场平均仅需约2年即可消化库存。这意味着泰国房地产市场已进入明显的供过于求状态。
尽管开发商近年来已将新项目推出量削减近一半，降至每年约5.1万套，但库存压力依然沉重。
买家购买力遭多重压力打击
当前的问题已不仅仅是供应过剩，更关键的是购房者购买力持续下降。
多家在东南亚运营的英国房地产机构指出，目前市场面临四大压力：
家庭债务过高。泰国家庭负债率长期位居亚洲前列，限制了居民进一步借贷能力。
实际工资停滞不前。收入增长追不上生活成本上涨。
房贷审核严格。银行提高贷款审批标准，拒贷率大幅上升。
经济前景不确定。许多家庭推迟购房等大额消费决定。
泰京银行经济与商业研究中心预计，到2026年底，泰国未售住宅库存将达到历史最高水平。
人口结构变化才是真正的隐忧
相比经济周期波动，人口结构变化被认为是更难解决的问题。过去10年间，泰国15岁以下人口从1170万人下降至960万人。
与此同时，老年人口则从840万人增加至1260万人。
劳动年龄人口占总人口比例已从2015年的68%下降至目前的64%，预计到2040年将进一步降至58%。
这意味着未来潜在购房群体将持续减少。
此外，年轻人的住房观念也正在发生变化。
过去，“拥有自己的房子”被视为人生的重要目标和财富保障；如今，越来越多年轻人更重视生活灵活性。
由于频繁更换工作、跨城市流动，他们更倾向于租房而非买房，并将资金投入其他投资领域。
泰国房地产行业该如何应对？
专家认为，短期内开发商应加快清理库存，例如推出“先租后买”计划、提供长期租赁方案，以及降低购房门槛。
从长期来看，房地产行业需要调整发展方向，包括开发养老住宅项目、建设多代同堂社区，以及结合医疗和护理服务打造综合型住宅。
与此同时，政府也需要进一步完善和规范租赁市场。
随着传统“买房成家”的观念逐渐淡化，租房或许不再只是过渡选择，而将成为未来泰国住房市场的重要趋势。
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