保利外滩曜三批次收官加推，已开启认筹，1500万级内环滨江进入倒计时！

内环滨江的改善赛道，正被红盘缔造者——保利・外滩曜彻底改写！项目以碾压级热销实绩，重塑内环滨江高端住宅价值标准，自入市以来，销量、口碑、行业荣誉全线领跑：

①2025年12月一批次加推，板块热度领跑，整体去化率高达 82%；

②2026年3月二批次加推，8小时认购率破100%，强势斩获内环三冠王，更获央视权威报道，加冕内环标杆销冠；

③凭借顶尖产品力与市场影响力，成功入选克而瑞全国高端项目20强，斩获行业顶级认可。

持续领跑的市场表现、权威平台的高度认证，印证了保利・外滩曜的硬核核心价值。

最新消息：项目历经两个月房源断供，6月20日已开启收官三批次认筹。本次仅推出103席珍贵房源，包含 66 套建面约115-139㎡小高层、37套建面约160-165㎡南向双套房洋房，是内环滨江难得收藏席位。

市场持续热捧的底层逻辑，源于上海内环房价正在肉眼可见地重构。

2023 年内环新房成交均价约11.9万 /㎡，2025年攀升至约16.23万 /㎡，三年涨幅高达36%。同时户型、总价门槛全面抬升，套均面积从约125㎡增至205㎡，套均总价从1488万跃升至 3320万。

清晰的数据趋势，印证不可逆的楼市走向：内环全面豪宅化，1500万级核心改善房源正快速清零、彻底退场。

值得重点关注的是，本次收官三批次售罄后，项目后续仅余4000万起步的顶豪别墅产品，刚需、改善级房源彻底断档。

一、103套，卖完内环再无此价

保利·外滩曜三批次已取证，并开启认筹。

最后一栋高层：66套，约115-139㎡，总价约1500万起，备案均价13.99万/㎡。

唯一一栋洋房：37套，约160-165㎡，总价约2300万起，备案均价15.25万/㎡。

两栋楼，103套。

卖完之后，外滩曜只剩下风貌别墅，总价4000万起步。

1500万买内环滨江高层、2300万买内环滨江洋房，这两个选项，这次之后就没有了。

二、黄金S湾：上海唯一三重规划叠加的地段

先看地段。

内环占上海总面积约1.8%，承载了全市近30%-60%的核心资源——医疗密度是内环外的11.84倍，商业密度是6.34倍。内环内含宅土地供应建筑面积仅占全市的4.1%。

这组数据意味着什么？意味着内环的土地不是稀缺，是极度稀缺。供应少、资源密、不可复制。

外滩曜的位置，是这1.8%中的核心——黄金S湾。

这里是上海唯一同时占有“世界客厅+CAZ中央活动区+内环滨江”三重至高规划的住区。

CAZ中央活动区：面积仅占全市约1.18%，贡献全市25%以上GDP。

世界客厅：黄金S湾岸线是整个S湾唯一被纳入“世界客厅”的CAZ岸线。

内环滨江：黄浦江沿岸45公里，核心段只有这一段。成片风貌区总面积不到3平方公里，占滨江沿岸不足0.2%。

这三重标签叠加，整个上海找不出第二个。

具体位置：左手北外滩，右手杨浦滨江，对望陆家嘴，同框外滩。

北外滩国际航运金融芯，杨浦滨江科创总部带——B站、美团、字节跳动、抖音等总部聚集，总市值超4万亿。直线对望陆家嘴金融天际线，与外滩百年历史封面、北外滩国际商务区共筑浦江金三角，GDP浓度决定资产保值度。

再看价格信号——

目前内环产品基本都在160㎡起步，非看江125㎡起步。金茂某元均价16.8万/㎡，130㎡起步，2180万+上车。绿城潮鸣外滩均价17.5万/㎡，190㎡起步，3300万+上车。

外滩曜最后一栋高层备案均价仅13.99万/㎡，这个价差，就是留给最后这批入场者的空间。

三、高层：66套，实得率93%-95%

外滩曜高层卖成销冠，核心就一件事：户型实得率断层领先。全系标配“全屋飘窗全赠送+双阳台半赠送+类一梯一户全明电梯厅”。

115㎡三房 ，总价1500万级 ，实得率约93%

LDKG一体化设计，主卧奢阔套房。同面积段竞品普遍只有80%上下。在上海内环，1500万级买到实得率超93%的三房，目前只有这一个选择。115㎡户型市场对比——同面积段无竞品。

130㎡四房， 最后15席，内环唯一在售130㎡四房。

目前上海内环130㎡四房在售产品，仅外滩曜这一个楼盘。双270°环幕采光，南向双阳台（最大7.3㎡），LDKG一体化，客餐厅约27.9㎡。独立梯厅+玄关+独立储物间，主卧约19.5㎡套房。

对比外滩某府125㎡三房：外滩曜130㎡实得面积117.8㎡，某府104.3㎡，多出13.5㎡。四房vs三房，双阳台vs单阳台，有独立储物间vs无。

139㎡四房 | 奢阔横厅+双270°环幕

客餐厅约38.3㎡横厅，南向双阳台（8.1+4.2㎡），主卧约19.7㎡套房，独立梯厅+玄关+储物间（3.2㎡），实得率约91%。

对比外滩某境139㎡：外滩曜实得面积119.8㎡，元境约110㎡，多出约10㎡。

横厅38.3㎡vs约30㎡，双阳台vs单阳台，有储物间+独立梯厅vs无。

一句话总结：同价位的没它能送，能送的没它在内环。 在内环同面积段里，没有竞品。

四、洋房：37套，内环断供二十年的产品

如果说高层是性价比，那洋房就是稀缺性。

过去二十年，内环滨江CAZ版图上，几乎没有建面160-165㎡的纯粹10层洋房。内环洋房占整体供应量的比例仅约2.5%。保利这次拿出37套，是在做一个市场空白的填空。

洋房标准层得房率约80%，边套算上全屋飘窗、独立电梯厅等赠送，实得率95%-97%。一套165㎡的洋房，实际可用空间接近一套180㎡的高层。

约165㎡户型：四房三卫双套房。客餐厅约5.7米面宽，约10米进深，约60㎡方正中央活动区。“飞机户型”布局，全屋几乎零过道浪费。四个卧室均独立居住，主卧和南次卧都带独立卫生间。10层，一梯一户。私密性、采光、等梯时间、邻里密度，与28层以上大高层完全不在一个维度。

vs某茂某元169㎡高层：

客餐厅：外滩曜约50.73㎡面宽5.7m vs 某元约39.8㎡面宽4.15m

套内面积：外滩曜约135㎡ vs 某元126.3㎡——多近9㎡

总实用面积：外滩曜约150㎡ vs 某元142.1㎡

实际得房率：外滩曜约91% vs 某元约84.1%

产品形态：10层洋房 vs 28层大高层

套均总价：外滩曜约2460万 vs 某元约2860万——便宜约400万，165㎡比169㎡套内多9㎡，总价还少400万

vs 某润外滩某府165㎡高层

客餐厅：外滩曜50.73㎡ vs 某府33.5㎡——多出17㎡

实得率：外滩曜95% vs 某府87%

实际使用面积：外滩曜约152㎡ vs 某府约122.4㎡——多出近30㎡

160㎡比165㎡实际使用面积多出近30㎡

五、装标：嘉格纳+劳芬，内环滨江独一档

115㎡/130㎡标配嘉格纳三件套（抽油烟机、三眼灶、洗碗机），市价约17-25万。139㎡/160㎡标配嘉格纳六件套（抽油烟机、三眼灶、洗碗机、冷藏冰箱、冷冻冰箱、蒸烤一体机），市价约30-35万。

嘉格纳是唯一跻身德国奢侈品排行的电器品牌，汤臣一品、翠湖天地顶配用的就是它。卫浴配瑞士劳芬马桶，单价约1.5万-2万元。劳芬被誉为“卫浴界的劳斯莱斯”，与劳斯莱斯、劳力士并称“三劳”。嘉格纳+劳芬的组合，在内环滨江新盘中是独一档的存在。

内环新房均价全面站上16万/㎡，已经是正在进行时。在这个价格体系下，1500万-2300万总价段的内环滨江新房，正在从供应端消失。开发商在16万+的单价下，更倾向于做大户型以最大化货值，控制面积、降低总价门槛的产品将越来越稀缺。

保利外滩曜三批次，最后一栋高层+唯一一栋洋房，合计103套，就是在这个价格体系彻底成型前，最后一批以13.99万-15.25万/㎡均价入市的内环滨江产品。

66套高层，1500万起。37套洋房，2300万起。

卖完之后，外滩曜剩余别墅产品总价4000万起步——整个项目的入门门槛将直接跳涨。

这103套卖完，1500万-2300万级买内环滨江的历史窗口，就正式关闭了。