陕西
作者：周军律师.
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房产交易中，经常会有购房人从抵债债权人手中购买的房屋抵债房的情形。
那么，购房人从以房抵债的债权人处买的房，能否排除强制执行？
最高院入库案例《柴某贝、付某杨诉李某等案外人执行异议之诉案》中明确：
从以房抵债债权人处受让房屋的后手购房人，只要在法院查封前完成合法交易、全款支付、实际占有，且非自身原因未过户，即便交易标的为抵债流转房屋，购房者依然享有物权期待权，依法可以排除法院强制执行。
【裁判观点简析】
本案核心案情：案涉房屋原系开发商抵偿债务给债权人的抵债房产，债权人通过合法以房抵债关系取得房屋实际处置权益，只是尚未完成产权过户登记。随后，柴某贝、付某杨二人从该抵债债权人处购买案涉房屋，双方签订合法有效的书面购房合同，购房者依约全额支付购房款项，并在法院查封房屋之前，实际入住、合法占有案涉房产。
后续因开发商涉及其他金钱债务纠纷，涉案房屋被法院依法查封、拟强制执行。柴某贝、付某杨作为实际购房人，提起案外人执行异议之诉，主张排除强制执行。
一、本案核心裁判法理
合法有效的以房抵债协议，可让债权人取得房屋合法处置权益，债权人对外转售房屋属于有权处分。后手善意购房人基于真实交易、支付对价、实际占有形成的物权期待权，依法优先于普通金钱债权，足以对抗强制执行。
同时法院严格适用《执行异议复议规定》第28条四大核心要件，明确抵债房转售不适用特殊排除规则豁免，仍需严格满足：查封前签订有效书面合同、查封前合法占有房屋、全款付清或按约付款、非自身原因未过户，四大条件缺一不可。
二、抵债房能排除执行的四大硬性法定条件
结合本案裁判要点，从抵债债权人购房，想要成功排除执行，必须同时满足四项条件：一是查封前签署真实有效的书面买卖合同，交易时间、合同内容真实完整；二是查封前已实际入住、装修、使用房屋，形成合法、稳定的占有事实；三是已足额支付全部购房款，资金流水、收款凭证完整对应；四是未过户非购房者过错，如开发商未办证、查封限制、产权遗留问题等客观原因。
三、无法排除执行的抵债房交易情形
并非所有抵债房买卖都能维权成功，以下情形直接败诉：查封后才补签购房合同、倒签交易时间；仅付款未实际入住，无任何占有证据；明知房屋存在权属争议、查封风险仍低价交易；因购房者自身拖延、怠于办证导致未过户。此类情形无法认定善意购房，不能排除执行。
周军律师提醒，购买抵债二手房时，务必核验前手抵债协议、债权凭证，确认交易链条完整合法；留存完整付款流水、书面合同、入住缴费记录（水电、物业、装修单据）；及时主动申请过户，留存办证受阻证据，规避自身过错风险。一旦房屋被查封，可援引本案判例，依据28条四要件提起异议之诉，依法保住房屋权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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