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南五环出了一个低总价上车的刚需大盘，首付仅需30万左右，并且还是精装现房，家门口200米就是地铁站，一站12分钟直达三环草桥，加上北京小学大兴分校，汇文中学大兴分校的双名校配置，这在大兴几乎属于独一份了，项目它就是首创·禧悦兴城

这项目到底有多火？上周（6月6日-12日）网签199套，狂揽5个亿销售额，直接干成了全北京商品房住宅的成交套数+金额双料冠军！单价才2.8万，这数字放在2026年的北京，简直像穿越回来的。

更狠的是，这盘不是靠低价走量的“边角料”，而是实打实的硬核选手，看完一圈你会发现：总价不到200万，居然能买到五环边、地铁口、精装现房、70年产权、国企开发、还带顶级学区的地铁盘，这配置放五环外，简直是“降维打击”。

先看产品，大兴五环，单价3万左右，部分房源甚至低于3万，关键是——现房！精装交付！ 你不用赌期房、不用等交付、不用怕烂尾，样板间什么样，你未来住的就是什么样。

户型段65㎡到117㎡，从刚需小两居到改善三居全都有，65㎡上车，114㎡一步到位，选择空间大。更绝的是社区尺度——楼间距最宽达140米，最窄也有70米，你家窗户一开，对面楼都看不见，采光通风私密性全拉满。1.3万平社区绿地，6500平社区商业，楼下买菜、吃饭、遛娃、取快递，生活便利度直接拉满。

再说交通，这才是真正的“出小区进地铁”——步行200米就是地铁大兴机场线的大兴新城站，1站7分钟到草桥（换乘10号线、19号线），1站到大兴机场，2站10分钟直达丽泽商务区，而且是北京目前唯一能实现五线换乘（11、14、16、丽金线、大兴机场线）的核心枢纽。未来还能接入19号线南延、S6号线，通勤辐射整个城南、城西甚至CBD。再加上京开、京台、机场高速三高速环绕，自驾进出城也毫无压力。说它是“城南交通枢纽C位”，真不为过。

最让家长心动的，是它的教育配置——出家门就入校门，12年一站式教育全配齐！项目自带大兴十幼，隔壁就是北京小学大兴分校和汇文中学大兴分校，海淀家长抢破头的汇文+北京小学双名校组合，直接搬到了家门口。对于有娃家庭来说，这不仅是省心，更是未来十几年的教育保障。

总价不到200万，就能拿下这样一套地铁口、精装现房、带名校、国企开发的70年产权住宅，你说它不火谁火？难怪最近看房的人一波接一波，售楼处天天像赶集。

现在售楼处和样板间已全面开放，如果你想实地看看这套“北京性价比天花板”

首创·禧悦兴城以前案名叫"首创美伦湾"，是为东西城配建的安置保障性住房项目，经批准后改为商品房性质销售，产权由今年转化后开始算；

项目总占地面积约18万㎡，总建筑面积约74万㎡，规划30栋住宅楼，5000多户数，是一个全维生活大盘，由7个地块组成，4号地为6栋住宅楼，其余地块均为4栋住宅楼；

首次产权转化房源为1、2号地，共8栋住宅楼，918套房源，目前推出的是2号地块房源，4栋楼，共508户；

项目基础信息：

开发商：北京首创华业房地产开发有限公司

总占地面积：约18万㎡总建筑面积约：74万㎡

容积率：2.45绿地率：30%

总户数：5371户，首推4栋楼508套

产权年限：70年商品房交房标准：装修交付

交房时间：26年4月

户型面积：65-90-114-117㎡/一居/二居/三居

价格：2.8万/平米

梯户比：一梯两户，两梯四户，两梯六户

物业公司：首创吉润物业物业费：4.48元

车位配比：1：1总楼层：11-21层

层高：2.8米

面积段为65㎡一居、90㎡两居、117㎡三居，全系精准交付，预计2026年3月底交房，容积率2.45，绿化率30%，首创物业，物业费4.48元/㎡/月，层高2.8米，得房率77-79%，楼间距74-141米；

项目“加量不加价”，均价3万左右，网签成交均价约2.84万元/㎡，在南五环可没有这个性价比这么高的项目了；

项目户型规划比较早，跟现在这些在售的楼盘的户型对比肯定是不尽人意的，就不过多叙述了，大家可以看下下方户型图和价格；

65㎡一居室，总价190-200万左右，首付仅需28万起，2T6户配置；

90㎡两居室，总价260-290万左右，首付仅需39万起；1T2户、2T4户配置；

117㎡三居室，总价400-430万左右，首付仅需60万起；1T2户配置；

最后来看看下面周边配套

项目地处大兴新城观音寺板块，现成的全维度配套是其一大特点；

交通上，地铁一站直达三环的通勤优势，项目距离大兴机场线大兴新城地铁站仅200米，一站直达大兴机场和南三环草桥站，可直接换乘地铁10号线与19号线；周边还有规划的19号线二期南延观音寺站和S6号线；

自驾的话同样便捷，周边有京开高速、机场高速、南中轴路、兴亦路等；

教育上，同样是其一大价值亮点，双名校的优质教育资源加持，距项目约500米就是北京小学大兴分校东校区，东南角约1500米就是九年一贯制的北京汇文中学大兴分校及大兴十幼美澜湾分园；项目地块内将配建2所幼儿园，并还有中小学教育用地，将形成目送式全龄教育圈；

商业上，社区配建约6500㎡商业，目前正在招商；周边还有菜市场和临街商铺，满足您日常生活所需；3公里范围还有上德银泰商城、大悦春风里、绿地缤纷城等；

医疗上，15分钟车程内有广安门医院南院区、北大第一医院南院区、大兴区医院、仁和医院等；

生态上，项目自身配建约1.37万㎡中央景观公园，意在打造全龄段综合的社区公园；周边5公里范围内还有团河行宫遗址公园、海户公园、黄村公园、观音寺街道健康主题公园、康庄公园、滨河运动公园等；

首创·禧悦兴城是由国企首创开发，品质是有保障的，再一个来说，项目已经全部是实景现房，小区园林、社区环境、交付标准都可实地查看；

对于预算有限的刚需购房者来说，这个集地铁、现房、名校、低总价于一体的项目，能否成为刚需上车福音呢？

社区部分实景图

小编总结：神盘一周狂卖5个亿，单价2.8万，200万精装上车地铁房——首创禧悦兴城

大兴五环外地铁口200米现房，1站地7分钟可直达草桥地铁站（可换乘19号线、10号线去国贸、金融街），周边配套有北京小学大兴分校（1路之隔）、汇文中学大兴分校（1.5公里），此外小区还配建6000平米社区商业、1.3万平米公园。

楼盘销售均价仅为2.8万/平米，89平米南北2居只要250万左右，65平米1居总价190万就能买到，这个项目就是坐落于大兴机场线大兴新城地铁口的首创禧悦兴城。首创禧悦兴城营销中心

其“前身”美伦湾以及隔壁的美澜湾，都是北京重点建设的保障性住房项目，最初是用于对接东、西城人口疏解的，后来这一部分居民安置到其他区域。但房子也建完，没有其他用途，一直闲置。

业内传闻，它先想转共有产权房，由于共有产权房退出市场，没赶上末班车，搁置一段时间后，再想转配售型保障房，由于体量太大，怕影响商品房市场，再度搁置。一直到现在（首创城发）跟政府协商转成商品房来销售。

首创禧悦兴城的体量非常大，共计7个地块组团，占地面积约18万平方米，总建筑面积74万平方米，房源一共5371套，首批取证销售的共计508套房。住宅分布在各个小板块中，它们之间穿插着绿化和支路，即彼此联系又各自有独立空间。

周边配套：

这个项目我实地看过，项目周边目前还是比较荒的，现有配套有北京小学大兴分校、地铁机场线、北京汇文中学大兴分校，其他生活配套都还没有。

西北侧还有一个体量较大的老小区新安里，小区外面有很多底商，可以满足简单的生活购物。大型商场需要到经开西侧的黄村，那边有大悦春风里、星城商厦、火神庙商业中心等，亦或是再远一点的西红门会聚。

综合分析：

禧悦兴城虽然是保障房转的商品房，但是从交付情况来看品质比一般的回迁安置房要强很多，小区楼间距较大，楼层也不是很高。小区绿化也还做得可以。眼下虽然周边配套比较缺乏，但是这么大体量的小区未来相应配套能跟上。

眼下比较确定的配套就有地铁机场线，幼儿园、小学、初中，公园，另外根据规划小区周边还将配建了6000余平方米的社区商业配套。除此之外小区旁的大兴新城地铁站还规划了上盖商业，可以为居民提供便捷的服务。

项目最大的卖点就是低总价、通勤方便。

从大兴新城出发，乘坐机场线7分钟就能到草桥地铁站，现阶段在草桥可换乘19号线、10号线直达海淀中关村、金融街、国贸这些产业区，未来机场线北段建成后还能直达丽泽商务区。从公共交通通勤方便程度上来说不亚于居住在四环内。

另外，作为大兴5.5环的位置，虽然当下周边缺乏生活配套，项目产品也很一般，但是2.8万的均价买到地铁口纯新房楼盘还是非常难得的。对于一般刚需购房来说，最重要的两点无法就是地铁+学校，刚好玺悦兴城完全符合这两点，而且总价也不高。

250万左右就能买到89平米南北通透2居，同样的价格在大兴其他地铁站附近只能买到老破小，更重要的是禧悦兴城还是现房楼盘，对于要求即买即住预算有限的刚需来说真的很适合。因此，项目从10月初开盘以来就吸引了很多南城刚需购房群体，截止目前网签量都达到了200多套，周末售楼处看房的人也是非常多。

那它为啥能卖爆？咱们理性分析，优点确实戳中了太多人的痛点：

1、70年商品房产权，而且是从今年开始算，产权年限比很多老盘还长；

2、精装现房，所见即所得，即买即住，彻底告别烂尾风险，安全感拉满；

3、地铁200米，步行到大兴机场线大兴新城站，1站到草桥，2站到丽泽，通勤效率逆天；

4、总价不到200万就能上车，在北京五环边买精装房，这价格过去想都不敢想；

5、教育加分，北京小学+汇文中学大兴分校就在家门口，12年一站式，家长直接省心。

但话说回来，这么火的盘，缺点也得说清楚，毕竟买房是大事，不能光听“种草”：

1、社区体量太大，5731套房，未来居住密度高，高峰期电梯、车位、物业压力不小；

2、户型设计确实一般，65㎡一居、90㎡两居的得房率和空间利用率不如新一线房企的产品，属于“够住但不惊艳”；

3、地铁票价不便宜，大兴机场线单程几十块，日常通勤成本偏高，适合自驾或偶尔使用。

总结一下：首创禧悦兴城不是完美的神盘，但它踩准了当下刚需最在意的几个点——低总价、地铁口、现房、产权、学区。尤其是在五环外解除限购的背景下，这种“高性价比+低门槛”的组合拳，直接引爆了市场。

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