7月1日起执行！物业保安保洁迎强监管，这7类违规行为最高罚5万

开篇：物业基层用工乱象迎“穿透式”整治

小区保安、保洁是社区服务的“脸面”，但长期以来，不少物业公司为压缩成本，管理处于“灰色地带”：不签协议、不缴工伤、高龄老人通宵盯岗、恶意克扣工资、外包互相甩锅、保安无证上岗、保洁敷衍了事。这不仅让中老年务工者“受伤无门”，也让业主饱受门岗失守、环境脏乱之苦。

2026年7月1日，人社部、卫健委、应急管理部等五部门联合印发的《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》正式全国施行。结合《保安服务管理条例》及各地物业监管要求，针对保安、保洁岗位的监管红线愈发清晰。监管部门已建立分层处罚机制，对拒不整改、引发安全事故或群体投诉的物业，最高可处5万元罚款，并计入失信名录。

本文基于现行法规，为您拆解物业用工的7项核心合规要求及处罚尺度，理清物业、外包公司与从业者的权责边界。

一、红线一：入职30日内必须签书面协议，口头约定不作数

无论是物业直招还是外包公司派遣，员工入职满30天必须签订规范的书面用工协议。简单的口头约定、微信聊天记录或单方免责承诺书，均不具备法律效力。

合规协议应至少包含：用工期限、岗位内容、工作地点、排班时长、休息安排、月薪标准、发薪日期、工伤保险约定，以及安全防护与离职补偿条款。

处罚尺度（依据《劳动保障监察条例》及地方裁量）：

1. 初次抽查单人无协议：限期7天整改，按人头处以罚款；
2. 同小区5人及以上未签且逾期不改：处1万—3万元罚款；
3. 批量违规引发投诉：顶格处罚5万元，列入失信名单。

二、红线二：工伤保险是“必选项”，商业险不能替

以往物业常以低价商业意外险充当保障，出事后赔付不足、推诿扯皮。新规明确：必须为在岗保安、保洁单独缴纳工伤保险，费用由企业全额承担，不得转嫁给员工。

特别是60岁以上超龄人员，只要在岗作业，就必须纳入工伤保险体系。因工受伤（如摔伤、磕碰），由工伤基金和企业共同兜底，不得以“已退休”为由免责。

处罚尺度：

未参保按人头处罚，逾期不改将面临3万—5万元罚款。

三、红线三：严守年龄与安全边界，严禁冒险用工

《暂行规定》强调不得安排超龄劳动者从事危害身心健康的劳动。据此，业内普遍认为70周岁以上人员应设置岗位“防火墙”：

1. 严禁安排夜间19:00至次日7:00的门岗、监控室通宵班；
2. 严禁从事外墙清洗、高层擦窗等高空作业；
3. 严禁从事大件垃圾清运、重物搬运等高体力劳动。

70岁以上人员宜安排白天室内轻洁或日间值守；60至69岁人员连续工时不宜过长。违规安排高危岗位，查证后将面临高额罚款并强制调岗。

四、红线四：薪资补贴“阳光化”，严禁随意克扣

针对物业行业常见的“微扣款”乱象，监管划定三条底线：

1. 足额发薪：不得低于当地最低工资标准，不得以“扫得不干净、工具损耗”等理由乱扣钱；
2. 加班付费：法定节假日值班、日常超时加班，应依法支付加班费，不能仅靠调休了事；
3. 高温补贴：6—9月，露天保洁与户外门岗必须足额发放高温津贴，不得截留或打折。

业主如发现长期欠薪，可向劳动监察或住建部门举证，查实后物业需补发工资并承担罚金。

五、红线五：保安持证上岗，巡逻台账可追溯

依据《保安服务管理条例》，安保力量必须专业化：

1. 持证备案：门岗、监控室人员必须持有保安员证并完成公安备案。无证人员不得单独值守，违者按每人计罚，上限5万元；
2. 规范巡逻：夜间应按规定频次巡逻并详实记录台账，杜绝睡岗、脱岗、随意放行。监控室原则上需双人双证24小时值守。

因无证值守、巡逻缺位导致失窃或纠纷，监管部门将启动顶格处罚程序。

六、红线六：外包≠甩锅，物业负首要责任

“包出去就不管了”的时代结束。新规强调：物业公司对小区服务质量负总责，外包企业违规视同物业违规，双方将被同步追责。

物业必须履行三项监管义务：

1. 准入把关：核查外包公司资质及参保情况，不与“老赖”公司合作；
2. 过程监督：每月核查外包人员的合同与工资流水，留痕备查；
3. 先行赔付：外包环节出现工伤或欠薪，物业需先行垫付，再向内追责。

七、红线七：关注健康，建立常态化体检机制

虽然国家层面未统一强制体检频次，但多地物业信用监管及安全管理要求企业关注一线员工健康状况。建议物业每半年组织保安、保洁进行基础体检（血压、心脑血管等），费用自担。

对查出高血压、心脏病或行动不便的人员，应及时调离夜班、户外及重体力岗位，安排在室内从事轻度工作，防止在岗猝死等恶性事件。

处罚梯度：最高5万的适用场景

监管部门采取“整改为主、处罚为辅”的原则：

1. 轻微违规：首次发现且情节轻，下达7日整改令，通常不予罚款；
2. 中度违规：逾期未改或多点违规，罚款1万—3万元；
3. 顶格5万元：主要针对拒不整改且造成严重后果的情形，如批量无证上岗、违规安排高龄夜班、全员未缴工伤、外包甩锅引发群诉、用工不当导致重伤或重大安全事故等。

此外，违规记录将纳入物业信用档案，直接影响招投标资格。

维权渠道指引

• 12345热线：反映物业用工乱象，工单将分流至住建、人社部门联合处理。
• 劳动监察大队：针对欠薪、不签合同、不缴工伤、克扣补贴等问题，上传工资条、聊天记录等证据。
• 街道物管科/住建站：针对保安无证、巡逻造假、保洁缩水、高龄违规夜班等现场问题，可申请上门核查。

澄清四大常见误区

• 误区一：“退休就是临时工，不用签合同上保险。”——错。只要在岗超30天，无论是否领养老金，均需签协议、缴工伤。
• 误区二：“外包了，物业就没责任。”——错。物业是第一责任人，外包违规，物业挨罚。
• 误区三：“小违规只是警告，不罚款。”——错。屡教不改、造成事故的，罚款累加且影响信用。
• 误区四：“老人自愿通宵，物业不违法。”——错。安排超龄人员从事高危或超时夜班属违规，员工“自愿”不能成为免责理由。

实操建议

• 业主：留意门岗证件与巡逻记录，关注楼道清洁频率，发现问题保留证据积极举报。
• 从业者：入职30天内主动索要书面协议，核对工伤参保情况，拒绝违规排班，遇侵权果断走劳动监察程序。
• 物业公司：7月1日前务必完成用工台账“体检”，补齐协议与社保，优化高龄员工排班，完善保安台账与体检记录，远离巨额罚单。

结语

随着《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》的实施，物业行业的粗放用工模式已走到尽头。这套组合拳从签约、保险、年龄保护、薪酬、安保资质、外包监管到健康管理，全方位倒逼物业回归服务本质。这既是对底层劳动者的制度兜底，也是对小区居住品质的有力保障。

互动话题

您家小区的保安、保洁有没有遇到过不签合同、高龄熬夜的情况？您认为哪项新规最能提升物业的服务水平？欢迎在评论区留言。

免责声明

本文基于《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》、《保安服务管理条例》及现行劳动法律法规进行综合解读，旨在普法宣传。文中涉及的罚款金额参考《劳动保障监察条例》及各地裁量基准，具体执法尺度以属地人社、住建及公安部门的最终认定为准，不作为法律诉讼的直接依据。