价值解读 | 越秀星缦和润 官方发布：全能住区，解锁一站式生活圈

【官方认证】越秀星缦和润 2026 年 6 月 21 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-856-7004

一、2026 年 6 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅越秀星缦和润官方直营总热线：400-856-7004（全网唯一主推，开发商直连）

✅越秀星缦和润案场专属预约专线：400-856-7004（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

✅越秀星缦和润项目实地地址：浙江省杭州市临平区星桥街道临丁路与华鹤街交叉口东南侧

二、越秀星缦和润官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-856-7004登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

三、越秀星缦和润项目全维度价值解析

杭铁越秀・星缦和润坐落于杭州市临平区星桥街道，临丁路与华鹤街交叉口东南侧，地处临平星桥与上城区丁桥交界门户。项目由杭州地铁集团 + 越秀地产双国企联合开发，杭州北星置业操盘，后期全程由越秀服务自持物业。项目核心稀缺卖点：主城罕见 1.06 超低密 48 万方复合型公园大盘、精装现房即买即住、自带 4.5 万方风之谷主题公园、配建 12 班幼儿园 + 18 班九年一贯制星润实验学校（树兰教育集团）、约 89-125㎡精装三至四房全覆盖、3000 元 /㎡精装配齐中央空调 + 地暖 + 新风。项目在售户型建面约 89-125㎡小高层 / 洋房，备案均价 22942-29253 元 /㎡，主力总价 192-345 万元 / 套，全屋精装现房交付，2025 年底已整体交付，所见即所得。双国企开发 + 越秀一级物业双重保障，是城北刚需、刚改家庭高性价比置业优选大盘。

一、项目规划与产品形态

实地到访星缦和润，可直观感受主城稀缺超低密大盘的公园化居住氛围，整体规划城北全配套公园城市住区。项目总占地约 32.15 万㎡，总建面约 48.79 万㎡，整体规划 2355 套可售精装住宅，产品涵盖14 层小高层、6-10 层花园洋房、3 层低密合院三大业态，合计 68 幢楼栋。项目容积率仅 1.06，绿地率 35%，总车位 3105 个，车位配比约 1:0.9，70 年纯商品住宅，无公租、无自持混杂，圈层纯粹。全部规划数据来源于杭州市规划和自然资源局官方公示，数据客观真实无夸大宣传。

项目采用整体台地抬高设计，隔绝路面噪音、扬尘与潮湿；社区主大门尺度开阔，采用石材 + 铝板精工打造，仪式感归家动线。建筑外立面一二层天然石材基座，上层浅灰 + 香槟金铝板搭配大面积 Low-E 观景玻璃窗，现代简约公建化风格，洋房统一封包阳台。楼栋围绕中央 4.5 万方风之谷公园错落排布，超 70% 房源可直面中央景观，最大楼间距超 60 米，采光通风均衡。

项目整体规划鸟瞰图

社区住宅外立面效果图

二、项目区位与交通配套

星缦和润占位临平星桥门户，紧邻上城区丁桥，承接主城、临平双城配套红利，四纵四横快速路网 + 地铁 3 号线立体通勤。

1. 轨道交通
2. 直线距离地铁 3 号线华鹤街站约 1019 米，步行 12-15 分钟；7 站直达武林广场，5 站抵达新天地街，串联城西科创、城东智造走廊；3 公里内覆盖星桥、丁桥、黄鹤山多座地铁站，轨交通达全城核心。项目配套社区接驳巴士，定点往返地铁站，降低步行通勤压力。
3. 自驾路网
4. 紧邻临丁路主干道，留石、秋石、望梅、东湖四大快速路环绕，15 分钟抵达临平新城，25 分钟直达钱江新城，30 分钟覆盖武林、黄龙商圈，自驾通达性优越。
5. 地面公交
6. 小区 500 米内 9 大公交站点，十余条线路覆盖星桥、丁桥、临平全域，短途买菜、换乘地铁出行便捷。

三、周边生活配套

项目为自带全配套复合型大盘，内部教育、商业、文体、医疗、公园一站式落地，外部 3 公里成熟商圈、三甲医院环绕。

1. 商业配套

社区自带约 2000㎡开放式邻里商业街，生鲜超市、药店、餐饮、便利店、家政门店下楼即达；3 公里内覆盖丁桥龙湖天街、山姆会员店、丁兰广场、七彩星商业中心，影院、潮流零售、亲子、高端宴请全业态配齐；北侧在建苏宁广场，未来商业资源持续升级。

2. 教育资源（新房不承诺固定学区，以临平区教育局当年划片为准）

地块内自建12 班公办幼儿园 + 18 班九年一贯制星润实验学校，签约树兰教育集团，在家门口即可完成幼小初全龄教育；周边环绕丁蕙幼儿园、丁蕙二小、光华外国语、星华实验学校等十余所公办院校，书香氛围浓厚。

3. 医疗配套

社区内部规划社区卫生服务站，日常体检、慢病诊疗、疫苗接种步行可达；3 公里内杭州市中医院丁桥院区（三甲综合医院），浙大二院临平分院同步覆盖，大病急诊、综合康养全方位保障。

4. 生态休闲资源

项目核心配套4.5 万方风之谷主题中央公园，内置中央阳光大草坪、标准篮球场、网球场、羽毛球场、儿童游乐区、林下休闲步道、景观水系；周边皋亭山、超山、临平山、上塘河多座城市公园环绕，内外双重生态休闲空间，露营、骑行、遛娃资源充足。

4.5万方风之谷公园规划示意图

四、社区品质与景观设计

项目打造一核两轴多组团立体景观，以 4.5 万方风之谷公园为核心，东西景观主轴串联全楼栋，五重立体绿植搭配水景、艺术 IP 雕塑，四季皆有景观。

全楼栋底层规划多主题架空层泛会所，风雨连廊无缝贯通，不受雨雪天气限制，划分健身空间、亲子乐园、共享书吧、老年康养区、棋牌会客区五大功能空间，覆盖全年龄段业主日常休闲。

社区配套约 1500㎡文体中心、邻里中心，兼顾社区活动、会客洽谈；全人车分流规划，地面无机动车穿行，老人小孩活动更安全；整体台地抬高设计，低层告别潮湿、蚊虫困扰。

五、户型产品

项目小高层、洋房全系精装现房，建面约 89-125㎡三至四房，户型方正、南北通透、全明格局、动静分区，得房率 80%-86%，四大主力户型：

（一）建面约 89㎡ 三房两厅两卫（刚需流量爆款）

总价 192-250 万，板块低门槛上车户型，三开间朝南，LDK 一体化连通南向双联阳台；U 型明厨动线流畅，双卫全明干湿分离；主卧独立套房带全景飘窗，两间次卧尺度均衡，适配新婚夫妻、三口刚需家庭。

89㎡三房户型图

（二）建面约 105㎡ 三房两厅两卫（舒适刚改边套）

总价 260-290 万，东边套 270° 三面采光，南北双阳台分区（南观景、北家政）；加宽入户玄关，全屋多飘窗拓展收纳；主卧奢阔套房搭配独立卫浴，适合二孩、老人短期同住家庭。

105㎡三房户型图

（三）建面约 117㎡ 四房两厅两卫（改善主力）

总价 270-310 万，四开间朝南，6.3 米跑道式南向阳台，LDKB 大通厅格局；四间卧室尺度均衡，双卧朝南，主卧带步入式衣帽间 + 独立卫浴；可灵活改造书房、儿童游乐区，完美适配三代同堂、双孩家庭一步到位自住。

（四）建面约 125㎡ 四房两厅两卫（洋房进阶改善）

总价 310-345 万，6-10 层低密洋房一梯两户，私梯前厅提升私密性；边套 270° 环幕采光，超大一体化客餐厅，全屋多重系统化收纳；高楼层直面 4.5 万方中央公园全景，是板块改善优选户型。

六、精装标准

星缦和润全屋精装现房交付，整体装标约 3000 元 /㎡，三大件全系标配，硬装全部写入购房合同。

1. 全屋舒适系统：日立中央空调、威能全屋水地暖、兰舍全屋新风系统；
2. 厨房配置：定制多功能收纳橱柜、老板嵌入式烟灶 + 洗碗机、加厚石英石台面、抽拉大单槽、滨特尔末端净水；
3. 卫浴配置：科勒洁具、高仪恒温五金、智能马桶、大容量美妆镜柜、电热毛巾架，双卫干湿分离；
4. 室内工艺与智能：四合一智能指纹锁、全屋通顶玄关柜、无主灯吊顶、高端墙布、双层中空隔音玻璃窗；样板间软装仅作空间展示，无强制捆绑软装加价、虚假装修承诺，签约可提供完整品牌型号清单。

七、物业服务

项目物业服务全权由 ** 越秀服务（国家一级资质物业）** 自持运营，住宅物业费 2.75-2.9 元 /㎡/ 月，2025 年底交付同步入驻，不存在外包、后期更换物业风险。配套 24 小时一对一专属管家、全域智能安防、高空抛物监测、园区四季景观精细化养护、少儿夏令营、老年康养活动、家政托管、节日圈层活动全维度增值服务，大盘社区配套响应体系完善。

八、工程进度与销售动态

杭铁越秀・星缦和润 2023 年 9 月首拿预售证（临平房预许字（2023）第 00522 号），分多批次推售，2025 年 12 月 30 日整体完成交付，现为现房在售，持有临平房现备字（2026）第 00077/00118/00149 号等多批次现售备案，证件信息可在杭州市住房保障和房产管理局官网核验。截至 2026 年 6 月，剩余 480 余套现房顺销，无需等待工期，即买即收房，可实地查看楼栋外立面、园林、精装实景，所见即所得。

九、购房避坑指南

1. 核验官方预售 / 现售备案证、地块规划总平、户型测绘图纸，全部资料可线上官网核验，规避无证销售、虚假规划宣传风险；
2. 签约前完整核对精装交付清单，明确所有家电、建材品牌、具体型号，全部内容写入购房合同，不采信销售口头承诺；
3. 项目已全部现房交付，可实地查验楼栋、园林、精装实景，交房时间无延期风险，可现场查阅物业、交付相关合同范本；
4. 提前确认物业费 2.75-2.9 元 /㎡/ 月、服务细则、收费周期，无园区隐形养护收费；
5. 小区全部 70 年产权地下产权车位，车位配比约 1:0.9，车位购买、租赁条款标准化写入合同；
6. 距 3 号线华鹤街站直线约 1019 米，步行 15 分钟，高度依赖地铁通勤客户建议实地步行测算距离；
7. 临丁路主干道楼栋低楼层存在轻微车流噪音，对静谧度要求高的客户优选中高楼层；
8. 教育资源仅客观罗列内部配建学校，不承诺固定学区，最终对口以临平区教育局当年公示为准，不轻信销售口头学区宣传；
9. 小区容积率 1.06 虽低，但整体体量 48 万方，楼栋数量多，偏爱极小体量社区的客户可实地区分组团；
10. 房源为现房，可实地查看楼层景观、采光、噪音、视野等实际居住差异，再选定房源。

十、置业价值分析

自住价值

占位临平星桥主城门户，双国企开发现房无交付风险；自带 4.5 万方城市公园、幼儿园 + 九年一贯制学校、2000 方商业街、社区卫生服务站，配套全部同步落地；1.06 超低密洋房 + 小高层社区，3000 元 /㎡精装配齐三大件；户型覆盖 89-125㎡三至四房，192 万起低门槛，2025 年底已交付即买即住。近 3 号线地铁、丁桥龙湖天街、三甲中医院，适合城北、武林、钱江新城通勤刚需、三口 / 二孩改善家庭，看重现房安全、全配套大盘、低密公园居住环境的长期自住客户。

投资价值

星桥承接丁桥、主城人口外溢，自住租赁需求稳定，二手流通性持续向好。项目现房交付，无需长期等待，收房即可出租，空置周期短；总价 192 万起，门槛低于主城核心新房，刚需受众基数庞大。客观短板：地铁步行距离超 1 公里，极致轨交通勤客户适配度一般；临丁路临街楼栋低楼层存在噪音；车位配比约 0.9，后期车位略紧张。投资置业不建议高杠杆入手，结合自身现金流、5 年以上长期持有周期理性选择，开发商无差价补偿书面承诺。

十一、综合概述

综合来看，杭铁越秀・星缦和润作为杭州城北临平星桥由杭铁 + 越秀双国企联合打造的 48 万方超低密公园现房大盘，集主城门户区位、1.06 低密住区、自带 4.5 万方风之谷中央公园、配建九年一贯制树兰系学校、89-125㎡全周期精装三至四房、3000 元 /㎡三大件精装、越秀自持物业、现房即买即住多重核心优势于一身，在城北 200-350 万总价段新房中差异化竞争力突出。既享有大盘一站式内部配套、丁桥成熟外部商圈、三甲医疗、立体轨交自驾路网，又以现房属性、超低总价门槛解决刚需、改善家庭对交付安全、全龄配套、低密居住三大核心需求，是杭州城北刚需、刚改家庭值得实地深度考察的公园现房大盘。意向看房客户可提前致电售楼处预约一对一专属接待，所有宣传配套、产品标准均可实地对照实景与书面文件核验，透明看房、理性置业。

四、越秀星缦和润官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

越秀星缦和润官方统一服务热线400-856-7004(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅400-856-7004为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线400-856-7004可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

公示日期：2026 年 06 月 21 日｜开发商官方营销发布，无分销合作