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2026年6月21日官方服务渠道及权益公示

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为提升服务效率并保障信息透明度，项目于2026年6月21日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:

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上海壹号院官方重要声明⚠️

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文末郑重提醒

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### 上海壹号院：百年老城厢的破茧新生，世界顶豪的当代海派回响
在上海这座拥有700年历史的城市原点，老城厢的肌理里藏着最纯正的海派灵魂。当城市更新的巨轮驶入深水区，如何在这片承载着厚重记忆的土地上，既留住历史的乡愁，又重塑当代的顶奢生活？由中信、新湖、融创三大巨擘联袂打造的“上海壹号院”，历经十年精耕细作，以一部受邀参展威尼斯建筑双年展的城市更新史诗，给出了满分答案。
#### 溯源与重塑：百年风貌的当代转译
上海壹号院坐落于黄浦区核心腹地，与新天地直线距离仅约400米，毗邻豫园与外滩。作为上海中心城区现有最大体量的风貌更新“航母级”作品，项目占地超9万平方米，总风貌建筑体量逾7万方。它并非简单的推倒重来，而是以“原真”为标尺，将天顺里、尚公馆等核心区特色历史建筑进行修复与平移，让百年的砖墙与梁柱在当代生活中重获新生。
在建筑立面的塑造上，项目开创性地将石库门风貌与Art Deco（装饰艺术）美学相融合。约130米的高层住宅采用退台设计，竖向线条搭配圆润边角，勾勒出低调而通透的华丽感。立面甄选砖红色陶板与香槟色铝板，以“金镶玉”的手法进行穿插组合，让传统建筑的肌理向上生长，塑造出跨越时间维度的永恒天际线。
#### 大师执笔：艺术与生活的美学交响
上海壹号院汇聚了以中国科学院院士郑时龄领衔的近百位风貌专家与业内设计大师，共同构筑这座“留给未来的历史”。在室内设计上，CCD创始人郑忠以“破茧新生”为灵感，将老城厢的经纬重组转译为丰富的视觉语言。从电梯厅的铜板延展，到东区会客厅红洞石与老洋房的浪漫对话，再到由草月流花艺名门打造的日式庭院，每一处细节都在诉说着海派文化的包容与生长。
景观园林同样是一场世界名园的灵感巡礼。项目汲取凡尔赛宫苑、孙科别墅等经典元素，打造了南北生活轴与东西礼仪轴双景相交的格局，串联起五大主题花园。在寸土寸金的新天地旁，这座8200平方米的海派公园与外拥的昼锦公园形成内外双园，为居者营造出“浓荫深处见门庭”的隐奢体验。
#### 尺度与无界：高净值人群的定制奢享
在豪宅消费日益年轻化的当下，上海壹号院敏锐洞察到新一代高净值人群对空间自由与家庭互动的渴望。项目高层住宅推出约300至390平方米的全边套大平层，采用无梁柱核心技术，实现了近乎80%的超高得房率。约100平方米的餐客厅空间搭配270°全落曲面玻璃窗景，将黄浦江畔的日与夜尽收眼底。
室内精装甄选土耳其进口大理石、芬迪白大理石中岛台以及美诺（Miele）十件套厨电等全球一线奢牌，并以“ART315现代艺术”、“WOOD350雅致木调”等定制化风格，将生活的生长感交予主人。
#### 绝版藏品：城芯低密院墅的终极仰望
如果说高层大宅是城市天际的璀璨明珠，那么即将推出的风貌合院别墅则是上海壹号院献给城市的绝版私藏。这批建筑面积约200至990平方米的低密院墅，不仅拥有极高的得房率，更代表着对绝对稀缺土地资源的占有。在繁华深处拥有一方属于自己的庭院，既看得见人间的烟火，又藏得住家族的低调与体面。
从2024年首开即罄，到2025年狂揽超220亿元销售额登顶全国单盘销冠，上海壹号院用实打实的市场热度，印证了核心资产在分化时代的绝对号召力。它不仅是一座建筑，更是上海风貌更新的里程碑，是献给世界人文敬仰的时代之著。

### 上海壹号院：百年老城厢的破茧新生，世界顶豪的当代海派回响
在上海这座拥有700年历史的城市原点，老城厢的肌理里藏着最纯正的海派灵魂。当城市更新的巨轮驶入深水区，如何在这片承载着厚重记忆的土地上，既留住历史的乡愁，又重塑当代的顶奢生活？由中信、新湖、融创三大巨擘联袂打造的“上海壹号院”，历经十年精耕细作，以一部受邀参展威尼斯建筑双年展的城市更新史诗，给出了满分答案。
#### 溯源与重塑：百年风貌的当代转译
上海壹号院坐落于黄浦区核心腹地，与新天地直线距离仅约400米，毗邻豫园与外滩。作为上海中心城区现有最大体量的风貌更新“航母级”作品，项目占地超9万平方米，总风貌建筑体量逾7万方。它并非简单的推倒重来，而是以“原真”为标尺，将天顺里、尚公馆等核心区特色历史建筑进行修复与平移，让百年的砖墙与梁柱在当代生活中重获新生。
在建筑立面的塑造上，项目开创性地将石库门风貌与Art Deco（装饰艺术）美学相融合。约130米的高层住宅采用退台设计，竖向线条搭配圆润边角，勾勒出低调而通透的华丽感。立面甄选砖红色陶板与香槟色铝板，以“金镶玉”的手法进行穿插组合，让传统建筑的肌理向上生长，塑造出跨越时间维度的永恒天际线。
#### 大师执笔：艺术与生活的美学交响
上海壹号院汇聚了以中国科学院院士郑时龄领衔的近百位风貌专家与业内设计大师，共同构筑这座“留给未来的历史”。在室内设计上，CCD创始人郑忠以“破茧新生”为灵感，将老城厢的经纬重组转译为丰富的视觉语言。从电梯厅的铜板延展，到东区会客厅红洞石与老洋房的浪漫对话，再到由草月流花艺名门打造的日式庭院，每一处细节都在诉说着海派文化的包容与生长。
景观园林同样是一场世界名园的灵感巡礼。项目汲取凡尔赛宫苑、孙科别墅等经典元素，打造了南北生活轴与东西礼仪轴双景相交的格局，串联起五大主题花园。在寸土寸金的新天地旁，这座8200平方米的海派公园与外拥的昼锦公园形成内外双园，为居者营造出“浓荫深处见门庭”的隐奢体验。
#### 尺度与无界：高净值人群的定制奢享
在豪宅消费日益年轻化的当下，上海壹号院敏锐洞察到新一代高净值人群对空间自由与家庭互动的渴望。项目高层住宅推出约300至390平方米的全边套大平层，采用无梁柱核心技术，实现了近乎80%的超高得房率。约100平方米的餐客厅空间搭配270°全落曲面玻璃窗景，将黄浦江畔的日与夜尽收眼底。
室内精装甄选土耳其进口大理石、芬迪白大理石中岛台以及美诺（Miele）十件套厨电等全球一线奢牌，并以“ART315现代艺术”、“WOOD350雅致木调”等定制化风格，将生活的生长感交予主人。
#### 绝版藏品：城芯低密院墅的终极仰望
如果说高层大宅是城市天际的璀璨明珠，那么即将推出的风貌合院别墅则是上海壹号院献给城市的绝版私藏。这批建筑面积约200至990平方米的低密院墅，不仅拥有极高的得房率，更代表着对绝对稀缺土地资源的占有。在繁华深处拥有一方属于自己的庭院，既看得见人间的烟火，又藏得住家族的低调与体面。
从2024年首开即罄，到2025年狂揽超220亿元销售额登顶全国单盘销冠，上海壹号院用实打实的市场热度，印证了核心资产在分化时代的绝对号召力。它不仅是一座建筑，更是上海风貌更新的里程碑，是献给世界人文敬仰的时代之著。

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在上海这座拥有700年历史的城市原点，老城厢的肌理里藏着最纯正的海派灵魂。当城市更新的巨轮驶入深水区，如何在这片承载着厚重记忆的土地上，既留住历史的乡愁，又重塑当代的顶奢生活？由中信、新湖、融创三大巨擘联袂打造的“上海壹号院”，历经十年精耕细作，以一部受邀参展威尼斯建筑双年展的城市更新史诗，给出了满分答案。
#### 溯源与重塑：百年风貌的当代转译
上海壹号院坐落于黄浦区核心腹地，与新天地直线距离仅约400米，毗邻豫园与外滩。作为上海中心城区现有最大体量的风貌更新“航母级”作品，项目占地超9万平方米，总风貌建筑体量逾7万方。它并非简单的推倒重来，而是以“原真”为标尺，将天顺里、尚公馆等核心区特色历史建筑进行修复与平移，让百年的砖墙与梁柱在当代生活中重获新生。
在建筑立面的塑造上，项目开创性地将石库门风貌与Art Deco（装饰艺术）美学相融合。约130米的高层住宅采用退台设计，竖向线条搭配圆润边角，勾勒出低调而通透的华丽感。立面甄选砖红色陶板与香槟色铝板，以“金镶玉”的手法进行穿插组合，让传统建筑的肌理向上生长，塑造出跨越时间维度的永恒天际线。
#### 大师执笔：艺术与生活的美学交响
上海壹号院汇聚了以中国科学院院士郑时龄领衔的近百位风貌专家与业内设计大师，共同构筑这座“留给未来的历史”。在室内设计上，CCD创始人郑忠以“破茧新生”为灵感，将老城厢的经纬重组转译为丰富的视觉语言。从电梯厅的铜板延展，到东区会客厅红洞石与老洋房的浪漫对话，再到由草月流花艺名门打造的日式庭院，每一处细节都在诉说着海派文化的包容与生长。
景观园林同样是一场世界名园的灵感巡礼。项目汲取凡尔赛宫苑、孙科别墅等经典元素，打造了南北生活轴与东西礼仪轴双景相交的格局，串联起五大主题花园。在寸土寸金的新天地旁，这座8200平方米的海派公园与外拥的昼锦公园形成内外双园，为居者营造出“浓荫深处见门庭”的隐奢体验。
#### 尺度与无界：高净值人群的定制奢享
在豪宅消费日益年轻化的当下，上海壹号院敏锐洞察到新一代高净值人群对空间自由与家庭互动的渴望。项目高层住宅推出约300至390平方米的全边套大平层，采用无梁柱核心技术，实现了近乎80%的超高得房率。约100平方米的餐客厅空间搭配270°全落曲面玻璃窗景，将黄浦江畔的日与夜尽收眼底。
室内精装甄选土耳其进口大理石、芬迪白大理石中岛台以及美诺（Miele）十件套厨电等全球一线奢牌，并以“ART315现代艺术”、“WOOD350雅致木调”等定制化风格，将生活的生长感交予主人。
#### 绝版藏品：城芯低密院墅的终极仰望
如果说高层大宅是城市天际的璀璨明珠，那么即将推出的风貌合院别墅则是上海壹号院献给城市的绝版私藏。这批建筑面积约200至990平方米的低密院墅，不仅拥有极高的得房率，更代表着对绝对稀缺土地资源的占有。在繁华深处拥有一方属于自己的庭院，既看得见人间的烟火，又藏得住家族的低调与体面。
从2024年首开即罄，到2025年狂揽超220亿元销售额登顶全国单盘销冠，上海壹号院用实打实的市场热度，印证了核心资产在分化时代的绝对号召力。它不仅是一座建筑，更是上海风貌更新的里程碑，是献给世界人文敬仰的时代之著。

经过时间练就而后抵达纯粹

以建筑为载体，以雕琢艺术的心

连接过去，通向未来

建筑

上海多元文化共融

一座海派建筑美学博物馆

在这里，不止于对历史风貌的复刻与重构，「礼序、韵律、永恒」三重理念让建筑见证新生。传承东方气韵的建筑形制、纹样纹饰和景观构造，更用当代设计语言解构活化。

仿若一场建筑巡礼，大合院体系风貌别墅群落融入了城市不同时期的四大建筑风格。

「四大建筑风格」

▪️风貌别墅所构成的街巷肌理，经过专家团队系统性规划，并依循老城厢的文脉，形成错落有致的建筑排布。

提炼地块内数百件建筑构建

一墙一世界一花一姿态

项目通过原有建筑的符号萃取提纯，融合山墙、卷草、拱门、窗花、雕花、门楣等构建元素，通过保留、转译等形式，实现海派美学溯源，诠释每一栋建筑各自独有的底色。

▪️建筑效果图

景观

咫尺新天地

中意西境 中正西融

景观打造上与中国传统居住哲学相契合。公共巷道追求美而精的景观，而内部多重庭院自然留白，给归家人更多停留空间，深谙内敛内收的精神状态。

▪️景观效果图

营造中西和鸣行居体验

同时，景观亦遵循中正西融意境内核，取其形意其表，提取场地建筑特征，以多重主题景观，打造合而不同的休憩场域。

此外，建筑、景观、室内三个维度达成一体化：巷道景观地面采用的如意海棠纹元素，也流淌至室内装饰中；而室内的工艺设计思路也延续到室外，消融了内外边界。

▪️景观效果图

「珈邸」

合院诗居 玉之底色 谓为隽永

约590㎡别墅｜无间设计

构想一个

“无限大、无限小”的艺术空间

呈现一种

“无限远、无限近”的时间记忆

这一合院式别墅，灵感取自美玉，以形、色、质、韵贯穿全案，伴随着无间设计巧妙留白的空间语汇，在东西容融的多层次感官中，体验矜贵松弛的艺文时光。

▪️组团巷道门

「转折间的优雅叙事」

庭院｜会客厅｜餐厨

穿过石库门，慢行深入，私家庭院渐次呈现：米白肌理的墙面与水景黑松相映成趣。晚间月下落座于此，树影幽然中，可听松风，现出东方水墨的诗境。

▪️客厅

进入米金色的正厅，四组定制款落地玉石灯具围合出一方天地，也将前后庭院的景致框成家中逸动画作，润泽质地为场域注入东方底蕴。柔灰的大理石地面，流畅的吊顶流线，与硬挺的金属构件形成刚柔对话。

▪️客厅｜西厨岛台

餐厅与水景庭院隔窗相望，羊皮纸拼就而成的屏风成为视觉焦点，内凹式金色圆顶既赋予空间安定感，又营造出轻盈视效。在这样一座联结历史与当代的精神居所中，追溯东方视角，将上海百年风华凝练于启程转合之间，也昭示着生活的无限可能。

▪️餐厅

会客厅右侧延伸出西厨空间，白玉岛台以高低形态演绎，与具有手工捶造感的亮铜包边相嵌合，四方玉石灯具形成元素的联通。

▪️餐厨

▪️厨房｜美诺Miele 微蒸一体机与烤箱，和谐配色嵌入厨房，承袭空间美学中的考究格调，让每一次欢聚，成为优雅的生活仪式。

厨房，是家的温度引擎。为此，引入德国美诺Miele Generation 7000系列，以简约线条与嵌入式设计，践行“化繁为简”的静谧哲学，让厨房升华为整体艺术空间。追求恒久、环保与创新的“隐奢”品质，让厨房实现从“拥有”到“体验”的生活方式升级。

⇀ For more厨房｜美诺Miele中式烟机搭配组合式灶具，高效除烟与灵动火力兼顾，勾勒温馨而富有诗意的豪宅烟火气。

⇀ For more厨房｜美诺Miele 嵌入式酒柜，灵活托架可调节性，独立控制两温区适配不同类型的美酒，保持极佳口感。

「风貌区的记忆红」

地下休闲区

休闲区热络而有情调，海派风情的红演变为两面高耸的红色百叶，整个空间被抽象为两个环绕的大体量音响，褶皱造型带来律动与节奏，围筑成立体声场般的沉浸空间。

▪️地下休闲区

随音乐流动步入酒窖，圆柱岛台形成社交中心。金色穹顶以“鎏金岁月”为灵感，将老上海石库门的拱形元素解构重塑。待长案上酒杯轻响，笑语在深远的空间中回荡，酝酿出微醺的亲密感。

▪️酒窖深处是私享雪茄室，白色皮质屏风的柔与金色雪茄柜的刚形成张力。打开柜门，松木的香味悄然释放。

站在光阴之外，门内是当代，墙外是历史，世事画卷繁复又多情；穿越时空之境，在历史织就的城市脉络中，赋予空间超越时间的意义，转折间，是不曾熄灭的海派梦忆。

▪️地下休闲区

「多动线环游的生活律动」

儿童房｜主卧｜衣帽间｜阁楼

顺着具有折叠感的楼梯拾级而上，金色扶手在光影中流转，细密的金属网围挡若隐若现，透出内里镶嵌铜条的白玉台阶。墙面的金属漆与影动自然融合，造就出斑驳的记忆感受，传统与现代在不经意中交错。

▪️楼梯

行至二楼是孩子们的天地，休闲与阅读角作为多功能共享空间，既可享用早餐，也是激发灵感的学习场域。米色天然石材与深色实木材质相融，是温暖而富有质感的氛围。花园露台又为室内引入阳光与生命力。

### 上海壹号院：百年老城厢的破茧新生，世界顶豪的当代海派回响
在上海这座拥有700年历史的城市原点，老城厢的肌理里藏着最纯正的海派灵魂。当城市更新的巨轮驶入深水区，如何在这片承载着厚重记忆的土地上，既留住历史的乡愁，又重塑当代的顶奢生活？由中信、新湖、融创三大巨擘联袂打造的“上海壹号院”，历经十年精耕细作，以一部受邀参展威尼斯建筑双年展的城市更新史诗，给出了满分答案。
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上海壹号院坐落于黄浦区核心腹地，与新天地直线距离仅约400米，毗邻豫园与外滩。作为上海中心城区现有最大体量的风貌更新“航母级”作品，项目占地超9万平方米，总风貌建筑体量逾7万方。它并非简单的推倒重来，而是以“原真”为标尺，将天顺里、尚公馆等核心区特色历史建筑进行修复与平移，让百年的砖墙与梁柱在当代生活中重获新生。
在建筑立面的塑造上，项目开创性地将石库门风貌与Art Deco（装饰艺术）美学相融合。约130米的高层住宅采用退台设计，竖向线条搭配圆润边角，勾勒出低调而通透的华丽感。立面甄选砖红色陶板与香槟色铝板，以“金镶玉”的手法进行穿插组合，让传统建筑的肌理向上生长，塑造出跨越时间维度的永恒天际线。
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2026年6月21日官方服务渠道及权益公示

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一、先搞懂核心前提：交易税费总览 & 基础规则

在看具体税种前，先把最基础的规则讲透，避免后续理解偏差，建议先收藏保存。

1. 税费承担核心原则：上海二手房交易惯例中，卖方通常会报 “到手价”，所有税费由买方承担；但法律规定，增值税、个税由卖方承担，契税由买方承担，房产税由产权人承担，交易前务必在合同中明确税费承担方。
2. 计税基数认定：所有税费的计算基数，以税务核定价为准，而非合同成交价。若合同成交价高于税务核定价，按合同成交价计税；若合同成交价低于税务核定价，按税务核定价计税（俗称 “阴阳合同” 避税行不通）。
3. 持有年限认定标准：增值税、个税的 “满 2 年、满 5 年”，均按契税完税凭证日期不动产权证登记日期孰先原则计算；继承、赠与所得的房产，可沿用原产权人的持有时间，无需重新计算年限。
4. 家庭套数认定：契税、个税、房产税的 “首套、二套、家庭唯一住房”，均以上海市范围内的 70 年产权住宅套数认定，外地房产不计入套数。

【上海住宅交易税费核心承担对照表】

税种

法定承担方

核心征收门槛

2026 年新政核心变化

契税

买方

按购房套数、房屋面积定税率，无免征（特殊政策除外）

二套住房税率下调，与首套梯度一致

个人所得税

卖方

满五唯一免征，否则按 1% 核定征收

取消普宅 / 非普宅税率差异，统一按 1% 核定

增值税及附加

卖方

满 2 年免征，不满 2 年按 3% 征收

征收率从 5% 降至 3%，取消普宅 / 非普宅差异

个人住房房产税

产权人

按年征收，首套免征，二套及以上按超出面积计税

税率分界线下调至 92536 元 /㎡，成年子女唯一住房暂免

二、四大税种详细拆解：税率、免征条件、计算公式全讲透

这是全文最核心的内容，我会把每个税种的规则、计算方式、优惠政策全部拆解，每个税种都配真实案例，零基础也能一目了然。

（一）契税：买方必交，无免征，按套数和面积定税率

契税是买房时必须缴纳的税种，无论新房还是二手房，只要发生产权过户，买方就必须缴纳，仅针对特殊政策性住房有减免。

【2026 年上海契税税率官方对照表】

购房家庭套数

房屋建筑面积

适用税率

计算公式

家庭首套住房

≤140㎡

1%

（税务核定价 - 增值税）×1%

家庭首套住房

＞140㎡

1.5%

（税务核定价 - 增值税）×1.5%

家庭第二套住房

≤140㎡

1%

（税务核定价 - 增值税）×1%

家庭第二套住房

＞140㎡

2%

（税务核定价 - 增值税）×2%

家庭第三套及以上住房

无论面积大小

3%

（税务核定价 - 增值税）×3%

关键补充说明 & 案例

1. 多人共同购房的契税计算：多人共同购买一套房屋，契税按照各个共有权人家庭住宅套数分别计算。
   例：A 和 B 共同买房，该房是 A 的首套、B 的二套，房屋面积 100㎡，税务核定价 500 万，无增值税。则 A 承担 50% 份额的契税：250 万 ×1%=2.5 万；B 承担 50% 份额的契税：250 万 ×1%=2.5 万，合计契税 5 万。
   
2. 特殊免征情形：婚姻关系存续期间夫妻之间房产更名、夫妻离婚房产析产、法定继承人继承房产，免征契税。

（二）个人所得税（个税）：卖方承担，满五唯一全免

个税是卖方出售房屋时产生的税费，核心优惠是 “满五唯一免征”，2026 年新政取消了普通住宅和非普通住宅的税率差异，统一了核定征收标准。

1. 核心征收规则

房屋持有情况

适用税率

计算公式

满五唯一（持有满 5 年 + 家庭唯一住房）

0%

免征

不满足满五唯一（不满 5 年 / 满 5 年不唯一）

1%（核定征收）

税务核定价 ×1%

特殊情形：赠与 / 继承所得房产出售

20%（差额征收）

（税务核定价 - 原购房成本 - 合理费用）×20%

2. 关键补充说明 & 新政红利

• 满五唯一认定标准：“满 5 年” 按契税完税日期 / 房产证日期孰先算满 5 年；“唯一住房” 指卖方家庭在上海市范围内，仅有这一套 70 年产权住宅。
• 换房退税政策（2027 年底前有效）：自 2022 年 10 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内在上海重新购买住房的纳税人，可申请退还出售住房时缴纳的个人所得税国家税务总局上海市税务局。
• 新购住房金额≥现住房转让金额：全额退还已缴纳的个税
• 新购住房金额＜现住房转让金额：按比例退税，退税金额 =（新购住房金额 ÷ 现住房转让金额）× 现住房转让时缴纳的个税
• 例：卖方 2026 年 3 月出售一套上海住宅，缴纳个税 5 万元，2026 年 10 月在上海重新购买一套 600 万的住宅，原住房出售金额 500 万，新购金额大于出售金额，可全额退还 5 万个税。

（三）增值税及附加：卖方承担，满 2 年全免，2026 年税率大幅下调

增值税是二手房交易中占比最高的税费之一，2026 年 1 月 1 日起全国执行新政，上海同步调整，是本次税费调整最大的红利项。

1. 核心征收规则

房屋持有情况

适用税率

计算公式

持有满 2 年（含 2 年）

0%

全额免征增值税及附加

持有不满 2 年

3%（增值税征收率）

税务核定价 ÷1.05×3%

2. 关键补充说明 & 新政变化

• 2026 年新政核心调整：一是不满 2 年住房的增值税征收率，从之前的 5% 下调至 3%，税负直接下降 40%；二是全面取消普通住宅和非普通住宅的区别，无论房屋面积、总价多少，只要满 2 年就全额免征增值税，彻底打破了之前 “非普宅满 2 年差额征收” 的规则新华网。
• 附加税说明：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，均以增值税为计税基数，目前上海执行减半征收优惠，综合附加税率约 0.18%，通常包含在 3% 的综合征收率内，无需单独额外计算。
• 真实案例对比：一套不满 2 年的住宅，税务核定价 500 万。
  旧政策（5% 税率）：需缴纳增值税 500 万 ÷1.05×5%≈23.81 万
  新政策（3% 税率）：仅需缴纳增值税 500 万 ÷1.05×3%≈14.29 万
  直接省下 9.52 万，税费降幅非常明显。

（四）个人住房房产税：产权人按年缴纳，首套全免，2026 年税率分界线下调

上海是全国房产税试点城市，个人住房房产税是针对持有环节征收的税，按年申报缴纳，很多人容易和交易环节的契税搞混，这里一次性讲透。

1. 核心征收对象

• 上海户籍家庭：2011 年 1 月 28 日后，在上海新购的第二套及以上住房（含新房、二手房）
• 非上海户籍家庭：2011 年 1 月 28 日后，在上海新购的所有住房（符合条件可申请免征 / 退税）

2. 2026 年最新税率 & 计算公式

• 税率分界线：2026 年上海个人住房房产税税率临界点为92536 元 /㎡（2025 年上海新建住宅销售均价 46268 元 /㎡×2 倍），这是 2018 年以来该分界线首次下调。
• 新购房单价≤92536 元 /㎡：适用优惠税率0.4%
• 新购房单价＞92536 元 /㎡：适用标准税率0.6%
• 官方计算公式：本年度应缴房产税 = 应税面积 × 新购房单价 ×70%× 适用税率
  （注：70% 是上海官方规定的计税折扣系数，全上海统一执行）

3. 免征 & 优惠政策（最关键，90% 的家庭都能免征）

上海户籍家庭免征规则

1. 购买家庭首套住房：无论面积多大，全额免征房产税
2. 新购二套及以上住房：按人均 60㎡建筑面积扣除免税面积，超出部分才需要计税。
   例：一个 3 口之家的沪籍家庭，已有一套 100㎡的住房，新购一套 120㎡的住房，家庭总住房面积 220㎡，人均免税面积 60㎡，合计免税面积 180㎡，应税面积仅 40㎡。
3. 成年子女专属优惠（2026 年新政）：沪籍成年子女，新购住房属于其家庭唯一住房的，暂免征收房产税；即便该子女未成年时和父母共同拥有过住房，新购的唯一住房依然享受免征优惠国家税务总局上海市税务局。

非上海户籍家庭免征规则

1. 持有《上海市居住证》连续满 3 年，或居住证积分达到 120 分，新购家庭首套住房，全额免征房产税；未满足条件的，需先按规定缴税，后续满足条件后，可申请退还持证期间已缴纳的全部房产税。
2. 非沪籍家庭新购二套及以上住房：若首套已享受免征，二套及以上按沪籍家庭规则，人均 60㎡扣除免税面积后计税；若首套未享受免征，二套及以上住房全额计税。

三、真实场景案例：不同情况买房，到底要交多少税？

光看规则不够直观，我整理了上海最常见的 4 种交易场景，给大家算一笔明白账，所有案例均按税务核定价 500 万、房屋面积 90㎡计算。

场景 1：刚需首套，购买满五唯一的二手房

• 买方：沪籍 / 非沪籍，家庭首套住房
• 卖方：房屋满 5 年，家庭唯一住房
• 税费明细：

1. 增值税：满 2 年，免征
2. 个税：满五唯一，免征
3. 契税：首套 90㎡，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
4. 房产税：首套住房，免征

• 合计总税费：5 万元

场景 2：刚需首套，购买满 2 年不满 5 年的二手房

• 买方：沪籍 / 非沪籍，家庭首套住房
• 卖方：房屋满 2 年不满 5 年，非家庭唯一住房
• 税费明细：

1. 增值税：满 2 年，免征
2. 个税：不满足满五唯一，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
3. 契税：首套 90㎡，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
4. 房产税：首套住房，免征

• 合计总税费：10 万元

场景 3：刚需首套，购买不满 2 年的次新房

• 买方：沪籍 / 非沪籍，家庭首套住房
• 卖方：房屋不满 2 年
• 税费明细：

1. 增值税：不满 2 年，税率 3%，500 万 ÷1.05×3%≈14.29 万
2. 个税：不满足满五唯一，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
3. 契税：首套 90㎡，税率 1%，500 万 ×1%=5 万
4. 房产税：首套住房，免征

• 合计总税费：24.29 万元

场景 4：改善置换，沪籍家庭购买二套住房

• 买方：沪籍家庭，已有一套住房，新购二套，房屋面积 150㎡，税务核定价 1000 万
• 卖方：房屋满五唯一
• 税费明细：

1. 增值税：满 2 年，免征
2. 个税：满五唯一，免征
3. 契税：二套面积＞140㎡，税率 2%，1000 万 ×2%=20 万
4. 房产税：家庭 3 口人，已有一套 80㎡住房，新购 150㎡，总住房面积 230㎡，人均 60㎡合计免税 180㎡，应税面积 50㎡，新购房单价 6.6 万 /㎡，适用 0.4% 税率。年应缴房产税 = 50㎡×66666 元 /㎡×70%×0.4%≈9333 元 / 年

• 合计交易环节税费：20 万元，持有环节每年缴纳房产税约 9333 元

四、避坑指南：8 个最高频的税费坑，90% 的人都中过招

1. 坑 1：合同里没写清税费承担方，最后被转嫁全部税费
   避坑提醒：上海二手房交易默认 “到手价”，但务必在购房合同中明确约定 “本次交易产生的所有税费，哪些由甲方（卖方）承担，哪些由乙方（买方）承担”，避免过户时临时加价。
   
2. 坑 2：误以为 “满二唯一” 能免个税
   避坑提醒：只有 “满五唯一” 能免个税，“满二” 只能免增值税，哪怕满四年不唯一，也需要缴纳 1% 的个税，别被中介误导。
   
3. 坑 3：社保断缴，以为居住证满 3 年就能免房产税
   避坑提醒：非沪籍免房产税的条件是 “居住证连续满 3 年” 或 “积分满 120 分”，断签的居住证不计入连续时长，积分不满 120 分也无法享受免征。
   
4. 坑 4：换房退税，搞错时间节点无法退税
   避坑提醒：换房退税的核心要求是 “先卖后买，且卖房和买房的时间间隔不超过 1 年”，时间以网签合同时间为准，先买后卖无法享受退税，超过 1 年也无法申请。
   
5. 坑 5：买赠与 / 继承的房子，没算清差额个税
   避坑提醒：赠与、继承所得的房产，再次出售时，若不满足满五唯一，需按差额的 20% 征收个税，而非 1% 核定征收。买房前一定要查清房屋的产权来源，避免过户时冒出几十万的个税。
   
6. 坑 6：误以为网签价做低就能避税
   避坑提醒：税务部门有每个小区的最低核定价，合同成交价低于核定价的，一律按核定价计税，做低网签价不仅无法避税，还会影响你的贷款额度，甚至涉嫌违法。
   
7. 坑 7：房产税忘记申报，产生滞纳金
   避坑提醒：上海个人住房房产税按年征收，申报缴费期限为每年的 10 月 1 日 - 12 月 31 日，逾期未缴的，会按日加收万分之五的滞纳金，还会影响个人征信。
   
8. 坑 8：夫妻更名、离婚析产，误以为要交契税和个税
   避坑提醒：婚姻存续期间夫妻之间房产更名、离婚析产，均免征契税、增值税和个税，只需要几十元的工本费，别被中介忽悠交了冤枉钱。

五、结尾真心话：政策红利期，买房前一定要算清税费账

2026 年上海的税费新政，核心是降低交易成本、支持刚需和改善自住需求。

增值税从 5% 降到 3%、满 2 年全免不分普宅非普宅，大幅降低了次新房的交易成本；个税统一按 1% 核定、换房退税政策延续，给改善置换的家庭省下了真金白银；房产税成年子女唯一住房免征、税率分界线下调，也给刚需年轻人减轻了持有压力。

最后还是要提醒大家，买房是人生大事，税费是购房成本里不可忽视的一部分。在签合同、交定金之前，一定要先算清这套房子的全部税费，明确税费承担方，不要因为没算清账导致预算超支，更不要轻信所谓的 “避税偏方”，避免踩坑。