河南
不少人都在蹲美国住房市场的触底反转信号，最近华尔街投行的首席经济学家翻出数十年前的经济数据，得出了一个挺有意思的结论。现在的美国经济周期，和上世纪90年代中期高度相似，住房市场的复苏说不定也能照着历史找线索。
投研圈做经济判断，很爱拿过往周期做对标，这次给出判断的是Piper Sandler的首席全球经济学家Nancy Lazar。Lazar在给客户的最新简报里提到，要是近期油价下滑真的标志着能源冲击结束，那居民实际收入就会跟着改善，消费端就能拿到有力支撑。现在住房市场已经冒出三个积极信号，不少业内人都在悄悄盯着这些信号布局。
为啥非要对标具体年份，这里头的门道可太大了。Lazar团队给当前周期定了性，认为更接近1996年，而非1999年。这个判断对投资者做资产配置来说，参考意义真的不小，1996年对应着经济软着陆和温和复苏，1999年则预示着经济过热之后的剧烈调整。
这个判断的核心逻辑，其实藏在美联储过往的政策操作里。当年90年代的房价涨幅，和居民收入增速大体保持同步，没出现太离谱的偏离。根本原因在于，当时美联储并没有像2005年、2015年和2022年那样，把利率长期压制在名义GDP增速以下。
具体到降息的节奏上，两段历史也能对上不少细节。美联储1995年累计降息75个基点，机构当前预期2024到2025年间美联储会累计降息175个基点。1996年美国经济增长重新加速，按照这个节奏，2025年下半年也会出现工业活动主导的增长回升。
Lazar团队还特意把当前周期和1998年划清了界限，不想把两者混为一谈。1998年美联储政策过度宽松，硬生生助推了经济和市场的后周期繁荣，最后演变成1999到2000年的资产大泡沫。这一轮美联储政策整体偏克制，所以攒出超大泡沫的风险要比当年小很多。
现在实打实能看到，有三个因素共同发力，推着住房可负担性慢慢往回走。一边是居民名义个人收入一直在增长，没停下脚步。另一边是新房价格已经出现下降，整体回调的趋势很明确。两个因素叠加在一起，新房价格相对收入的比值，已经回落到更让普通人可负担的水平。
有意思的是，目前新房价格居然比二手房价格还低，这种情况真的相当罕见。投行分析师认为，这个价差会对二手房价格形成制约，让二手房很难出现大幅上涨。从全美区域数据来看，各个地区的二手房可负担性指标，都已经出现了回升的迹象。
现在方向已经转对了，不等于所有问题都已经解决。目前住房可负担性的绝对水平依然处在低位，离合理区间还有不小距离。这也意味着，整个住房市场的修复行情，还有很大的延续空间，不是涨两天就没了动力。
为了验证住房复苏能不能持续，Piper Sandler的团队列了好几个需要密切跟踪的先行指标。目前抵押贷款的申请量已经出现回升，全美住宅建筑商协会的景气指数，业内预计也会逐步走高。做家居建材的零售商，客流量已经触底，最近还呈现出缓慢回升的态势。
大家最关心的抵押贷款利率，现在已经比疫情后的最高点明显回落。要是后续能源价格延续下行的趋势，通胀压力进一步消退，房贷利率还有进一步下降的空间。利率再往下走一波，就是给住房需求修复叠了额外buff，不少刚需都能等到更合适的上车机会。
Lazar团队也没有把这个历史对标说死，一直保持着审慎的态度。他们自己也承认，当前的市场环境和1990年代确实存在差异，历史往往只是押韵，不会完全重复。任何过往对标都只能做参考，不可能百分百准。
整个团队给出的核心判断，整体还是偏向乐观的。只要美联储后续继续保持相对克制的政策节奏，经济过热和资产泡沫的风险就会相应降低。当前周期更大概率沿着1996年的轨迹演进，不会滑向1999年式的后期繁荣，再迎来剧烈出清。对投资者来说，接下来最关键的验证变量，还是油价走势和通胀拐点能不能如期兑现。
参考资料：人民日报 海外房地产市场观察
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