这一房企开启“捡漏”模式：折价35.6%再接盘合肥苏宁广场

房地产行业正式告别高速增量开发周期，受前期房企债务风险出清影响，一二线城市大量搁置多年的烂尾商业、闲置综合体进入司法处置、政府重整阶段。市场从业者常将华润置地接连拿下多城停工商业项目的操作通俗称作“捡漏”，但低价成交只是表层特征，整套操作贴合城市更新与存量盘活政策导向：企业通过司法拍卖、政府土地重整两条标准化路径，盘活长期闲置在建物业，化解破产房企遗留债权纠纷，同时补齐片区缺失的大型商业配套。合肥苏宁广场的成交，正是这套模式落地的典型样本。6月13日，停滞五年的合肥苏宁广场司法拍卖尘埃落定，华润置地全资子公司上海泓喆房地产开发有限公司以6.57亿元拿下项目全部在建工程与配套商服用地。

合肥苏宁具备城市核心区位，具备盘活基础条件。项目坐落于庐阳区北二环与蒙城路交叉口，步行可达地铁5号线北五里井站，直线1公里范围内便是成熟运营的合肥荟聚，是合肥城北稀缺的成片商业地块。2018年苏宁置业斥资15.36亿元摘得该宗地，联合安徽融创合资成立合肥苏宁悦城置业共同开发，综合体整体总建面26.7万平方米；项目早年对外宣传自持纯商业面积17.6万平方米，后期法院法拍公示的已建成框架实测商业体量约15万平方米，项目对外宣称整体规划投资50亿元，计划引入苏宁影城、苏鲜生等自有零售业态，打造城北区域商业标杆。项目2019年动工、2020年完成主体封顶，原定2021年开业，伴随2021年苏宁集团整体债务危机爆发，项目机电、幕墙、室内精装工程全线停工。五年闲置期内，建筑结构、管线出现老化损耗，早年规划的零售业态早已适配不了当下城北消费结构；两百余名商铺投资者资产被套，既无法收租也难以转让，周边居民长期通过政务留言板持续咨询复工进度。多重矛盾之下，2025年4月合肥中院正式受理项目公司破产清算，资产正式进入司法处置通道。

资产进入拍卖流程后，市场价值缩水的趋势在三轮挂牌中直观体现，也直接造就35.6%的大幅折价。当地法院联合拍卖平台分三轮下调起拍价出让：首轮以10.21亿元评估价挂牌，线上围观超1.8万人次，无房企报名最终流拍；第二轮起拍价下调至8.17亿元，近万人线上关注，依旧无人竞价。两轮拍卖线上围观人数较多，但暂无房企参与报价，大体量商业改造资金门槛较高，具备承接能力的市场主体较少。直至第三轮起拍价降至6.53亿元，才吸引两家房企参与竞价，华润系最终以6.57亿元成交，相较评估价折价35.6%。为彻底杜绝项目二次烂尾，本次拍卖设置极强履约约束：竞买方需缴纳合计5000万元保证金，分为3000万元续建保证金、2000万元开业保证金；同时硬性约定，法院裁定成交后12个月内必须启动复工，30个月内完成整体开业，任一节点逾期，对应保证金将被全额没收。

针对本次大幅折价成交的市场现象，同策研究院联席院长宋红卫给出完整行业逻辑解读，这也能解释为何多数企业不愿接手烂尾商业。一方面，大体量商业项目本身投资门槛高、回本周期普遍超十年，长期资金投入压力巨大；另一方面，五年闲置叠加前两次流拍，市场对项目盘活预期持续走弱，还叠加大量隐性改造成本：建筑空置带来的结构修复、常年安保维护支出，再加上周边新商业陆续落地，原有业态规划完全失效，企业还要额外投入资金重新定位招商，多重成本叠加后，资产实际可盘活价值远低于账面评估价。

合肥苏宁广场单项目收购，只是华润置地2026年全国存量资产布局的一环。为批量拿下城市核心停滞物业，企业搭建了两条并行获取渠道，分别对应司法不良资产与政府重整地块，深圳龙岗原世茂深港国际中心项目便是第二条路径的代表案例。2026年5月6日，华润置地以70.45亿元底价拿下该地块。该宗地2017年由世茂以239.43亿元竞得，创下当时深圳土地总价第二高纪录，原规划打造700米超高层塔楼，冲击国内第一高楼，配套会展、办公、大型商业、公寓等多元业态。2022年世茂流动性危机爆发，对应87亿元信托计划违约，项目全面停工，后续两次司法拍卖分别以130.44亿元、104.35亿元起拍均全部流拍。直至2025年，龙岗区国资委出资68亿元完成地块收储，完成全部历史债权梳理与风险隔离，同步大幅调整地块规划：用地由纯商业改为商住混合，住宅建筑面积占比提升至64%，容积率由4.17下调至3.26，创新推出分宗开发、分期建设模式平衡现金流——住宅地块1年内开工、4年内竣工，建成后快速销售回款；集中商业、酒店开工时限放宽至2.5年，竣工周期延长至6年。

如果说司法拿地、政府重整地块属于重资产收购模式，华润还依托旗下华润万象生活布局轻资产托管业务，形成“轻重并举”的完整盘活体系，这一模式在合肥本地落地尤为密集。2025年末，华润万象生活签约接管停工多年的合肥宝能城商业板块；2026年3月，企业与合肥轨道集团达成战略合作，拿下天鹅湖、青龙岗两大TOD项目商业运营权。截至2026年年中，华润系在合肥布局包含已开业、签约托管、待开发的万象系商业项目共十座，布局密度跻身华润全国重点城市第一梯队。省外福建莆田、泉州的多处存量老旧商场，均由万象生活输出运营管理，无需大额拿地即可持续扩张商业版图。

无论是重资产收购还是轻资产托管，持续布局存量烂尾项目都需要稳定、低成本的资金作为底层支撑，这也是华润相较多数民营房企更突出的资源条件。2025年末企业财务数据清晰体现资金实力：华润置地加权平均融资成本仅2.72%，远低于行业房企平均融资成本；机构年报测算公司持有银行结余及现金1169.9亿元，账面现金等价物约1154.5亿元，净有息负债率39.2%，稳健的财务结构足以支撑大额收购与长期续建投入。为实现资金循环滚动，企业同步搭建完整资本工具链条：2025年末落地总规模30亿元商业Pre-REITs并购基金（为购物中心申报公募REITs提前培育资产池），同时持续推进各地万象购物中心公募REITs申报，形成闭环：收购存量项目→改造运营成熟后通过资产证券化回笼资金→回笼资金再次投入新项目并购，实现存量资产持续滚动扩张。

资金成本、多元化资本工具等资源差异，成为2026年土地市场行业格局分化的重要诱因。中指研究院发布的2026年前5月房企拿地相关数据，清晰呈现这一市场变化，央国企在土地竞拍、存量不良资产处置领域参与度显著更高。其中华润置地当期权益拿地金额290亿元、权益拿地面积237万平方米，两项指标均位列行业第一；新增货值765亿元，排名行业第二。与之形成鲜明对比的是民营房企拿地规模大幅收缩，2026年前5月TOP30民营房企合计拿地仅86.5亿元，对比2025年同期430亿元规模大幅缩水，仅滨江、大华等深耕单一城市的区域民企保持稳定拿地节奏。分城市群维度看，长三角房企拿地总额547亿元，活跃度居全国首位；粤港澳大湾区、京津冀分别以402亿元、289亿元位列二三位；5月全国住宅用地成交总价榜首，正是华润70.45亿元拿下的深圳龙岗地块，核心城市优质地块溢价同步出现回暖。

行业分析人士进一步指出，存量盘活赛道形成央国企具备显著先发与资金壁垒，这套由低成本融资、成熟商业运营团队、多层次资产证券化退出通道共同构成的盘活闭环，资金储备、运营链条偏弱的多数民营房企难以复制。政策层面同样持续向存量赛道倾斜，自然资源部相关文件持续收紧新增房地产用地供给，长期来看，城市更新与存量处置将持续提供商办项目供给。华润置地管理层也在2025年度业绩沟通会上明确长期发展思路，企业将抢抓规模扩张窗口期，以“速度第一、完美第二”逻辑，在商管、城市空间管理等优势赛道加速布局。

依托融资、资本工具等资源优势，央企在存量收购中更具备操作条件，但折价抄底存量烂尾项目仍存在多重客观经营约束。客观而言，大幅折价拿下已封顶商业建筑，看似省去全新拿地与完整土建成本，但长期运营投入压力不可忽视。以合肥苏宁广场为例，业内测算项目后续续建、结构修复、外立面改造、室内精装、配套招商整体投入需要12亿~14亿元；叠加30个月强制开业的硬性时限，短期需要持续大额资金投入，项目培育前期很难产生正向现金流。同时国内一二线城市商业供给趋于饱和，存量改造商场普遍面临客流培育周期拉长、租金回报率下行的行业难题，后续差异化业态规划、优质品牌招商、稳定客流运营，都将持续考验华润万象生活规模化商业运营团队。全国大范围同步收购不良存量资产，也要求企业精准把控扩张节奏，平衡规模增长与财务安全边界，未来项目整体收益存在不确定性。

房地产行业步入存量优化周期，华润置地凭借低成本融资、规模化商管团队与资产证券化退出通道，以司法竞拍、政府重整地块、轻资产托管三种方式盘活各地停滞商业项目。此举既能化解烂尾项目债权纠纷、补足区域商业配套，具备社会价值；也能持续储备核心城市商业资产，完善全国布局。但项目改造投入高、商业培育周期长，运营成本将持续抬升，这批存量资产长期收益仍需多年市场检验。