承压回调 | 2026年二季度REITs发展报告

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（来源：商业客）

摘要：基础设施REITs常态化发行，纳入“十五五”规划纲要，二级市场承压回调且板块分化显著。（报告期：2026.03.16-2026.06.15）

C-REITs篇

市场综述

1、二季度REITs募资超80亿元，REITs市场扩容至82只

观点指数 市场整体数量方面，据观点指数统计，截止2026年6月，全市场上市的REITs产品达到82只，总市值达到2219.25亿元，较2025年二季度增长11.79%。

报告期内，共有3只公募REITs完成募集上市，其中东方红隧道股份高速公路REIT募集资金46.8亿元，易方达广西北投高速REIT募集资金24.75亿元，中航北京昌保租赁住房REIT募集资金9.27亿元，三支基金合计募集资金80.82亿元。

从市场结构来看：园区基础设施REITs为20只，市值321.40亿元，占比14.5%；消费基础设施REITs是12只，市值410.84亿元，占比约18.5%；仓储物流类11只，市值约238.68亿元，占比10.76%；保障性租赁住房9只，市值约199.94亿元，占比9.01%。

数据来源：WIND，观点指数整理

2、REITs纳入十五五顶层设计，地方差异化支持格局成型

中央层面，REITs政策已完成“常态化发行”的制度搭建，资产边界沿着国家战略重点方向持续有序拓展。3月发布的“十五五”规划纲要将基础设施REITs常态化发行纳入国家中长期发展顶层设计。此后中央政策逐步拓宽REITs的资产覆盖范围，4月出台的中国（内蒙古）自由贸易试验区总体方案，明确支持清洁能源、生态环保领域符合条件的项目发行REITs；同期发布的推进服务业扩能提质的意见，将REITs支持范围延伸至服务业基础设施领域。5月发布的促进人工智能与能源双向赋能行动方案，首次鼓励算力设施申报基础设施REITs，进一步打开了数字经济新基建的资产证券化空间。

地方层面REITs政策紧密承接中央战略部署，以激活民间投资为核心发力点，不断完善全链条服务保障体系，差异化支持格局逐步形成，政策重心也向项目全生命周期管理延伸。各地普遍针对民间投资项目发行REITs的痛点难点出台举措，通过健全协调服务机制、建立专项项目储备库、加大前期辅导力度、提供财政资金补贴等方式，破解流程堵点与成本障碍。

同时各地结合自身发展禀赋推出差异化支持政策，江苏重点推进城市更新项目REITs探索，并加强对已发行项目的跟踪服务与扩募支持；甘肃通过省级重大项目前期费激励撬动民间投资参与REITs发行；内蒙古则聚焦本地优势的清洁能源与生态环保领域。地方政策已从单一推动新项目发行，拓展至覆盖发行、运营、扩募的全流程服务，助力市场构建完整的生态闭环。

3、年内公募REITs拟发行规模破千亿，首批商业不动产REITs获准通过

截至2026年6月4日，沪、深交易所REITs挂网项目共计40单，拟募集总规模约1162亿元，较2025年同期实现大幅扩容，市场发展态势迅猛。

从结构来看，市场已形成商业不动产REITs与基础设施REITs双轮驱动的发展格局，两类项目数量各20单，其中2025年12月底启动试点的商业不动产REITs成为核心增长引擎，仅五个多月便实现拟募资规模714亿元，占整体挂网规模的61.4%，远超基础设施REITs（拟募资规模448亿元、38.6%的规模占比），其底层资产覆盖购物中心、写字楼、酒店等多元业态，首批4只产品顺利完成发行、合计募资超200亿元，剩余16只项目正推进审核反馈工作；而基础设施REITs涵盖高速、能源、仓储物流、产业园等传统及创新业态，包含2单扩募项目，近期亦有华夏龙岗城投产业园REIT等新增项目落地申报。

整体来看，当前REITs市场不仅审核效率显著提升，首批商业REITs审核周期大幅短于传统基础设施REITs，底层资产也持续丰富，新增燃煤发电、绿色低碳产业园等创新类型，同时首批商业REITs网下平均认购倍数超100倍，充分体现了机构投资者对优质不动产资产的高度认可，市场热度与成熟度持续攀升。

4、REITs指数震荡下行破千点，供给与基本面双重压制市场

报告期内，中证全收益REITs指数整体呈现震荡下行的态势，累计下跌约3.12%，核心受供给扩容冲击与顺周期板块基本面走弱的双重压制，期间仅因指数基金申报等政策利好出现短暂反弹。3月初指数在1030点附近震荡，4月中旬一度反弹至阶段高点1030.36点，但随后受4月24日首批四只商业不动产REITs集中获批影响，供给扩容预期显著升温，叠加产业园、仓储物流等权重板块一季度业绩不及预期，部分项目出现大租户降租退租的情况，指数开启加速下跌，5月15日首次跌破1000点关口。

5月中下旬市场波动加剧，政策利好与供给压力反复博弈，指数在探底后呈现小幅回升的态势。5月18日首批四只中证REITs全收益指数基金正式申报，带来近百亿增量资金预期，推动5月19日指数单日大涨2.37%，创年内最大涨幅。但利好效应短暂，随后受首批商业不动产REITs集中发售资金分流影响，指数继续下探并于5月28日触及981.93点的阶段低点。5月28日国务院印发《城市更新”十五五”规划》，明确将城市更新项目纳入REITs发行范围，叠加市场超跌后的技术性修复需求，指数在5月底至6月初小幅反弹，最终于6月3日收于998.56点。

数据来源：WIND，观点指数整理

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5、核心指标承压，盈利仍需蓄力

2025年至2026年一季度，产权类公募REITs延续稳步修复的态势，核心经营指标全面企稳，但盈利能力与现金分派能力尚未完全恢复至历史高位。

盈利能力上，息税折旧摊销前利润率2025年回升至72.60%，2026年一季度进一步提升至73.59%，修复态势明确，但仍未回到2022年高点。现金分派率2025年维持在3.83%的低位，2026年一季度小幅回升至4.06%，随着运营收益持续修复，未来分派能力有望逐步改善。

产业园区REITs

二级市场估值持续承压，园区经营分化加剧

报告期内，产业园区公募REITs呈现下跌态势，仅个别产品实现正收益，板块整体表现弱于其他REITs类型。20只已上市的产业园区REITs中，19只出现不同程度的下跌，平均跌幅达到12.17%。其中，建信中关村REIT以27.83%的跌幅位居首位，华夏合肥高新REIT紧随其后下跌24.15%，中金重庆两江REIT和创金合信首农REIT跌幅也均超过17%。仅有中金联东科创REIT实现0.26%的微幅上涨，成为板块内唯一的正收益产品。这种极端分化的表现，反映出市场对不同底层资产质量和运营能力的定价差异正在显著扩大。

数据来源：WIND，观点指数整理

面对市场挑战，各管理方在2026年一季度财报中披露了多项应对举措。在招商方面，普遍采取多渠道招商策略，加强与地方政府、行业协会的合作，拓展客户资源；同时根据市场需求灵活调整租赁条件，提供定制化装修服务，整合空置面积以满足不同规模企业的需求。建信中关村REIT在财报中表示，已通过上述措施储备了多家包括大型国有企业、互联网及软硬件企业在内的意向客户，预计可提升出租率约4.62%。

尽管采取了多项应对措施，产业园区REITs仍面临诸多亟待解决的问题。管理方在一季度报中普遍指出，新增需求不足仍是当前市场的核心矛盾，虽然客户问询量有所增加，但企业决策更加谨慎，市场成交活跃度较低。同时，同质化竞争激烈导致租金水平持续承压，部分区域出现恶性价格战。此外，部分项目存在租户集中度较高的问题，单一租户到期不续约或提前退租可能对项目现金流产生重大影响。

消费基础设施REITs

板块抗跌性凸显，运营分化逐步显现

期内，消费基础设施公募REITs整体表现出较强的抗跌性，板块内部呈现明显的分化格局。12只已上市的消费基础设施REITs中，仅有2只实现正收益，其余10只出现不同程度的下跌，板块平均跌幅约为3.58%，显著低于同期产业园区REITs12.17%的平均跌幅。其中，华夏首创奥莱REIT以3.33%的涨幅位居板块首位，中金唯品会奥莱REIT实现0.15%的微幅上涨；华夏中海消费REIT跌幅最大，达到10.27%，易方达华威市场REIT、华安百联消费REIT和嘉实物美消费REIT跌幅也超过7%；华夏华润消费REIT、中金印力消费REIT等5只产品跌幅控制在2%以内，表现相对稳健。

消费板块抗跌性较强的主要原因在于其底层资产现金流的稳定性相对较高。消费基础设施与居民日常消费需求关联紧密，受宏观经济波动的影响程度弱于产业园区等顺周期资产。同时，消费REITs整体估值水平相对合理，未出现早期产业园REITs那样的估值泡沫，因此在市场调整过程中价格波动幅度较小。此外，首批商业不动产REITs集中获批带来的资金分流效应，在消费板块上的体现也相对有限。

消费更趋理性化，奥特莱斯赛道业绩表现突出

奥特莱斯赛道的表现出较强的业绩爆发力，成为板块内的亮点。以华夏首创奥莱REIT为代表，其底层资产为济南和武汉两大首创奥特莱斯，2026年第一季度实现营业收入8315.96万元，同比增长15.18%；可供分配金额达到4225.65万元，同比大幅增长33.21%。

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尽管整体经营情况向好，消费基础设施REITs仍面临一些需要关注的问题。管理方在财报中普遍提到，区域商业竞争加剧是当前面临的主要挑战之一，部分城市新增商业项目较多，可能导致客群分流，可能对未来的分派收益产生一定影响。

住房租赁REITs

一级市场热度延续，二级市场韧性凸显

保租房REITs一级市场延续较高热度，新上市项目认购表现亮眼，扩募机制逐步常态化。2026年4月29日上市的中航北京昌保租赁住房REIT，发行阶段网下询价认购倍数达到434.92倍，刷新国内不动产REITs网下认购历史纪录，公众有效认购倍数高达1249.33倍，最终公众配售比例仅为0.08%。该项目底层资产位于北京市昌平区未来科学城核心区域，总建筑面积10.56万平方米，共计1394套房源，主要服务于区域内高端产业人才的安居需求，自投入运营以来出租率长期稳定在95%以上。

扩募成为保租房REITs规模扩张的重要途径，“同城异区”的资产补位逻辑成为行业共识。

保租房REITs二级市场表现出较强的抗跌性，板块内部分化特征明显，报告期内9只已上市的保租房REITs中，3只实现正收益，6只出现不同程度下跌，板块平均跌幅约为2.54%，显著低于同期产业园区REITs(12.17%)和消费基础设施REITs(3.58%)的平均跌幅。其中，红土创新深圳安居REIT以2.31%的涨幅位居板块首位，华夏北京保障房REIT和国泰海通城投宽庭保租房REIT分别上涨1.18%和0.37%；汇添富上海地产租赁住房REIT跌幅最大，达到11.92%，其余产品跌幅均控制在4%以内。

核心经营指标整体保持稳健，盈利能力出现明显回升

保租房REITs核心经营指标整体保持稳健，盈利能力出现明显回升。从2022年到2026年第一季度，行业平均出租率经历了先稳后降再回升的过程，2022年为99.15%，2023年微降至98.39%，2024年受部分项目集中交付、市场供给增加等因素影响，下滑至91.39%，2025年逐步回升至95.56%，2026年第一季度微降至95.19%，仍维持在较高水平。租金收缴率始终保持在97%以上，2026年第一季度为98.91%，反映出租户整体履约能力较强。息税折旧摊销前利润率从2024年的76.66%逐步回升至2026年第一季度的81.99%，接近2023年的水平。

数据来源：WIND，观点指数整理

盈利能力的提升主要得益于收入增长和成本管控的双重作用。收入增长一方面来自扩募资产的并表贡献，另一方面来自成熟资产租金水平的稳步提升。

仓储物流REITs

头部标的领涨显著，扩募驱动资产规模预期扩张

3月28日嘉实京东仓储基础设施REIT启动第二次扩募，拟购入北京大兴空港、昆明空港、广州花都空港三大航空枢纽物流资产，合计建筑面积27.45万平方米。

仓储物流REITs二级市场整体调整幅度较大，板块内部分化特征显著，不同运营模式的项目表现差异明显。报告期内，11只已上市的仓储物流REITs中，仅嘉实京东仓储基础设施REIT实现0.72%的正收益，华夏深国际REIT微跌0.26%，其余9只产品均出现不同程度的下跌，板块平均跌幅约为8.46%，高于同期消费基础设施REITs（3.58%）和保租房REITs（2.54%）的平均跌幅，低于产业园区REITs（12.17%）的平均跌幅。其中，中金普洛斯REIT以22.07%的跌幅位居板块首位，华泰宝湾物流REIT和南方顺丰物流REIT跌幅也分别达到15.71%和14.08%。

二级市场分化主要源于底层资产运营模式和现金流稳定性的差异。采用强关联方整租模式的项目表现出较强的抗跌性，嘉实京东仓储基础设施REIT和汇添富九州通医药REIT底层资产主要由母公司关联方承租，出租率长期稳定在100%，现金流确定性较高，因此在市场调整中跌幅较小甚至实现上涨。而依赖市场化租户的项目则面临较大压力，中金普洛斯REIT等纯市场化运营的项目，受行业供需失衡影响，出租率和租金水平均出现下滑，导致二级市场价格大幅调整。此外，部分早期上市的项目估值较高，在业绩不及预期的情况下出现估值回归，也是本轮下跌的重要原因。

盈利能力出现阶段性下滑，项目间业绩分化进一步加剧

仓储物流REITs核心经营指标有所下降，从2023年到2026年第一季度，行业平均出租率从96.81%逐步降至94.06%，整体仍维持较高水平；租金收缴率在2024年受个别项目影响降至94.49%，2025年回升至99.77%，2026年第一季度为98.31%，租户履约能力整体较强。与之形成对比的是，息税折旧摊销前利润率从2024年的83.04%持续下滑至2026年第一季度的71.51%，盈利出现明显回落。

数据来源：WIND，观点指数整理

业绩分化与项目运营模式以及区位优势密切相关。嘉实京东仓储基础设施REIT和汇添富九州通医药REIT凭借关联方稳定的租赁需求，一季度均保持100%的出租率，经营表现稳健。中金普洛斯REIT，一季度时点出租率仅为86.72%，EBITDA利润率也降至64.53%。盈利能力下滑的主要原因是高标仓供给持续增加，市场竞争加剧导致租金水平下行，部分项目新签租金单价明显低于原租金水平。同时，部分项目财务成本上升，也对盈利水平产生了一定影响。

海外及香港篇

海外篇：美国REITs整体震荡走强，数据中心REITs等赛道展现强劲韧性

期内，2026年第二季度，标普美国房地产投资信托（REIT）指数整体呈现先强势上行、冲高后快速回落的震荡走强走势，季度整体录得正向收益，从4月初364.82的阶段低点稳步攀升，于5月26日触及401.78的季度高点，月末虽出现回调，但整体涨幅可观，市场韧性凸显。本季度行情核心由预期与基本面双重驱动。

整体来看，二季度美国REITs行情转向基本面分化定价，成长属性较强的数据中心REITs，传统写字楼、零售REITs持续承压，优质资产的基本面韧性已成为支撑行业走势的核心中坚力量。

数据来源：WIND，观点指数整理

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2026年上半年新加坡REITs收购活动显著回暖，头部机构主导大额交易并加速资产组合优化。随着融资环境趋于稳定，新加坡REITs收购交易节奏较去年同期明显加快。

本轮收购呈现出清晰的资产配置偏好，物流与数字基础设施成为重点布局方向，同时优质核心商业资产也备受青睐。凯德腾飞房产信托在3月宣布总额约14亿新元的一揽子收购计划，包括新加坡本地的物流资产和商务空间，以及日本大阪的数据中心49%的股权，持续强化其在工业与数字基础设施领域的全球布局。

香港篇：REITs整体业绩承压，管理人聚焦核心资产

期内，恒生房地产信托基金指数整体呈现“先深跌、后反弹、再震荡回落”的三阶段走势，累计下跌约4.4%。3月指数单边下行近10%，核心驱动是美联储3月议息会议大幅下调全年降息预期、港元拆息维持高位显著抬升REITs融资与估值压力，同时内地房地产销售疲软及内房股债务风险传导，引发高股息资产的短期资金撤离。

4月初至5月中旬，指数进入震荡反弹通道，先后形成两轮冲高并在5月14日触及3272.4的阶段高点，主要受益于香港楼市“撤辣”政策持续释放利好、美联储下半年降息预期重新升温，提振市场流动性信心。

5月中旬后，指数逐步震荡回落，主要因美联储6月降息预期落空、部分龙头REITs一季度业绩不及预期，引发市场下行。

数据来源：WIND，观点指数整理

香港上市REITs普遍面临续租租金下调的压力，多数产品收入和物业收入净额出现不同程度下滑。作为香港最大的REIT，领展房产基金2026财年实现收益139.38亿港元，同比下降2.0%；物业收入净额102.30亿港元，同比下降3.7%。置富产业信托2025年总收益同比下降3.7%至16.82亿港元，物业收入净额同比下降5.2%；冠君产业信托2025年租金收益同比下降9%，物业收入净额同比下降11.4%。与此同时，不同资产类型和区域布局的REITs表现出明显的差异，持有优质核心资产和多元化布局产品的抗风险能力更强。

REITs管理人普遍调整经营策略，聚焦核心资产并探索多元化转型。面对市场挑战，领展明确提出“聚焦核心业务”的战略，优先出售非核心资产，专注于在亚太区拥有及积极管理商场与停车场的核心优势。同时，各REITs积极推进成本优化措施，领展一般及行政开支下降9.4%，部分抵消了收入下滑的影响。在资产运营方面，通过引入新品牌、进行资产翻新和提升租户体验等方式增强竞争力，领展年内在内地物业组合引入了超过174个新品牌，重点关注潮流生活方式、IP相关零售和休闲餐饮领域。

未来香港REITs市场仍面临挑战，但也存在结构性机会。短期内，续租租金下调的压力仍将持续，尤其是内地物业市场的调整可能对部分REITs业绩产生影响。不过，随着香港经济逐步复苏、利率环境进一步改善以及旅游消费的持续回暖，核心区域优质零售和写字楼资产的租金有望逐步企稳。同时，REITs管理人通过资产优化、成本控制和审慎的资本配置，有望提升长期回报水平。

本文节选自《承压回调| 2026年二季度REITs发展报告》