北京
新京报讯（记者张静姝）6月11日上午，北京市昌平区人民法院召开“司法护航品质生活，携手绘就幸福回天”新闻通报会，系统梳理近五年昌平区回天地区案件审理情况，介绍昌平法院参与治理的实践举措并发布典型案例。在一起案例中，租户顾女士租住房屋因存在违规隔断被拆除，房东张先生不仅单方解约，还以停电方式逼迫顾女士“同意”扣除两个月租金。法院审理认为，出租人违规隔断导致合同无法履行已构成违约，其扣留租金的行为具有胁迫性质，顾女士被迫作出的“同意”并非真实意思表示。法院最终判决房东全额退还扣留的5100元租金。
2023年10月，顾女士与张先生签订房屋租赁合同，约定其承租张先生房屋的一间主卧，租期一年，月租金2550元，押一付二。顾女士依约支付了押金及首期两个月租金，并于次月再次支付两个月租金。
顾女士说，合同履行过程中，因案涉房屋存在违规隔断被拆除，张先生于2023年11月30日单方面解除合同，以停电方式逼迫其搬离房屋，并以其扰民被举报为由扣除了两个月租金，称需微信回复“同意”才可退还押金，顾女士无奈之下回复“同意”。现顾女士诉至法院，要求确认双方合同解除，张先生退还扣留的租金。
庭审中，张先生认可其扣除了顾女士此前交纳的两个月租金，但其表示因顾女士在合同履行过程中存在扰民的违约行为，案涉房屋被邻居举报后拆除了隔断，顾女士应当按照合同约定支付违约金，且双方已协商一致就上述事实进行了确认，故剩余租金不应予以退还。
法院经审理认为，张先生作为出租方，应当保证房屋在租赁期间处于适租状态，但其违规搭建隔断，导致合同无法继续履行，已构成违约，应将顾女士预先交纳但尚未使用的租金予以退还。
关于张先生主张顾女士存在扰民行为，其并未就此提供充分证据。此外，从双方沟通内容来看，张先生的回复内容带有不予退还剩余款项的胁迫色彩，顾女士随即回复的“同意”系出于担忧而被迫采取的止损措施，并非其真实意思表示，双方未就退还款项达成合意。综上，张先生扣留两个月租金缺乏依据。最终，法院判决确认双方房屋租赁合同解除，张先生退还顾女士房屋租金5100元。
法官提示，根据《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
法官在此提示，房东应当遵守相关法律法规，不得违规改变房屋结构；租客在签订房屋租赁合同时，应当注意审查房屋的合法性和安全性，妥善留存租金支付凭证及沟通记录。在合同履行过程中，如遇出租人以扣留押金、租金等方式胁迫签署不利协议，应注意保存相关证据，并及时通过法律途径维护自身合法权益。
编辑 杨海 校对 翟永军
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