浙江
最近有两个热点：
一个是翠苑三区、大塘新村、德胜新村、后市街短期的成交量有明显的放大，坊间传言，有投机客在搏拆迁或者自主更新。
另外一个是6月8号国新办吹风会解读城市更新的十五五规划，有人说自主更新的机会很大。
所以，最近关于这方面的咨询非常集中，在持续调整之后，杭州的老破小想搏拆迁或者自主更新，在这个时间点要不要考虑？要不要去买？
我的结论是：
一、大规模的拆迁几乎不可能。现在不是十年以前了，整体市场状况，大规模的拆迁几乎是做不到的。
二、浙江省确实是在推动自主更新试点，之前省建设厅的发布会也有解读，但是目前尚在摸索阶段，短期大规模推行也没有条件。
目前能够期待的是杭州的自主更新的试点，在浙工新村之后，有典型性的或者试点性的落地。
我们虽然对自主更新期望很高，从去年到今年多期主题我都讲过关于自主更新的话题，但是每一次讲我都会重申一点：
自主更新是一个方向，但是它的推行过程中需要克服的难点也很多，大规模至少暂时是不可能的，目前我们能够期待的是试点能够先落地，在试点落地之后，能够逐步逐年的扩大这个量。
而且，杭州客观上也存在先天的一些限制条件，比如说有西湖、西溪、运河周边的限高，比如说老小区量很大，民意很难统一等等之类的都是一些限制条件，都是需要去克服的。
所以在目前阶段，我们能够期待的肯定是试点落地，而不是大规模的推行。
三、国新办的吹风会所讲的城市更新，跟浙江省意图推进的自主更新不是一回事。
国新办吹风会讲的内容中非常重要的两个要点：第一，到2030年城市更新行动取得重要进展；第二，到2035年，城市更新体制机制更加完善。
也就是说，哪怕从2025年开始算也需要10年时间，城市更新的体制机制才会完善。而且国新办的吹风会讲得很清楚，在指标设置上聚焦增进人民福祉、从人民群众最关心的居住品质、公共服务、人居环境、基础设施等方面设置10项规划指标，具体的我不讲了，大家可以去网络上搜索自行读一下。
四、自主更新只是后续会大力推动的、城市更新当中的一部分。
五、国新办所说的城市更新，杭州其实已经做了两年多了，也在50个先行先试的重点城市名单之中。从2024年开始的。
对于城市更新也好自主更新也好，总体的结论其实非常简单，九个字：中长线机会，短期观望。
在机会的把握上，个人有一个建议：
第一，耐心看明年老破小筑底的走势；
第二，在租售比尚可的情况下面，可以耐心等待自主更新试点的落地以及城市更新的进一步推进。
就是在租售比尚可的情况下，在杭州老破小明确有筑底信号的情况下，再去淘老破小，是可行的。
本身它可以靠租售比来养活自己，在这个过程中，耐心的等待自主更新试点落地以及城市更新的进一步推进。在未来的十年中，这一项工作肯定会循序渐进的推进，在这个推进过程中，你能够有所获利，这个是我们能够期待的事情。
所以，短线投机没机会，中长线有机会。
中长线有机会的情况下，淘这类老破小你也要挑着来:
第一，地段要好；
第二，房龄要重点关注，太新的这些老破小是没有太多的机会的。从2024年开始的外立面更新、社区更新、有一部分的未来社区建设已经落实过的这些小区，我认为短期内他们的机会更小。
第三，我们反复在重申的租售比要好一点；
第四，尽量选一些横向竞品稍微少一点的，比如说离西湖更近、周边的医院商超各方面配套比较均好的这些老破小，很有可能它跑赢的概率也比较大。
然后再去看它的房龄情况、建筑情况去搏未来十年的城市更新的持续推进，以及自主更新的机会。
理性看待，耐心等待。
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