北京
文/广州进深 严明会
今年，广州别墅盘爆发。
在番禺，绿城的黄沙岛项目“绿城臻园”，已公布产品系和面积段，跃跃入市。
在黄埔，中交城投的长洲岛项目，近期首栋楼C1栋主体结构也已顺利封顶，距离正式面世又近了一步。
还有增城的福牛名苑，虽在外围区，市场关注度同样很高。
然而，自今年3月4日总平图批后公示至今，福牛名苑在广州楼市，已经整整100天没动静了。
此前，有市场消息称，项目整体规划还在调整，何时入市仍是个迷。
01
福牛名苑项目地块，是福牛地产在去年12月拿下的荔湖板块一宗低密宅地。
地块总价3.11亿元，楼面价仅8549元/㎡。
拿地3个多月，出了规划图，案名也同步披露。
当时，福牛名苑这个名字一出来，不少网友直呼，“太土了”。
还有人吐槽，“这案名很像保障房”。
说实话，是有点儿土。
但不妨碍人家产品高大上，毕竟它可是妥妥的别墅盘来着。
根据规划，项目一共建设30栋住宅楼。
其中，只有2栋是15-18F的小高层，其余均为3-4F高的墅类产品。
住宅楼栋沿地块形状依次展开，部分呈一定角度偏转，最大化利用北侧公园景观与南侧河涌视野。
整体排布还是相对比较密集的，视觉上会有一种建筑压迫感。
绿化率30%，但大片景观绿地，只集中于社区中央区域。
其他地方均为点缀，以小型造景为主。
另外，靠近小区大门的地方，设有下沉庭院，可以营造层次丰富的社区园林体验。
门楼约9米挑高，宽20米，归家仪式感拉满。
小区西侧还有独立商业楼栋，可满足基础生活需求，且不干扰住宅核心区。
需要注意的是，小区东北侧有教学楼、体育馆等，可能产生噪音。
02
项目开发商福牛地产，是一家至今成立不足一年的新公司，其实没什么操盘经验。
福牛名苑，是它的第一个盘。
经股权穿透，它背后的控股股东是广州市永辉纸业有限公司（以下简称“永辉纸业”），持股100%。
作为增城本地实力纸企，永辉纸业成立于2007年，以从事造纸和纸制品业为主。
公司实控人、经理为梁周勤，个人持有永辉纸业70%的股份。
同时他也在福牛地产担任经理一职。
进深君发现，早在2022年中，永辉纸业就有进军房地产的意向。
当时，在公司经营范围一栏，突然新增了一条“非居住房地产租赁”，这则变动在而今看来，或许就在为拿地铺路。
不过，直到三年半后，永辉纸业才拿到了第一块地。
虽然出手晚，但这宗地块素质非常优越。
福牛名苑所处位置，位于增城荔湖新城板块，紧邻荔湖小学，东临增江，西邻荔湖，居住环境舒适。
3公里内，还有万达广场、东汇城、增城一中、华附等优质资源，配套成熟度高，宜居属性突出。
目前板块内除了福牛名苑，还有个在售新盘——增城城投·云栖江麓，很受关注。
增城城投·云栖江麓于去年11月低调入市。
按照规划，拟打造为广州东部富有山水活力的低密度生态宜居社区，格调很高。
不过，项目去化一般。
它的产品跟福牛名苑有着异曲同工之处，有高层也有别墅，属于同质化项目。
届时福牛名苑入市，两个盘将贴脸对打。
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