全款购厂两年无法进场：江苏海安一产业园项目停工风波调查

位于国家级江苏海安经济技术开发区的招商引资项目“中某智造谷”，自2024年底停工至今已近两年。9家企业累计支付约7200万元全款购买了该项目厂房，目前面临项目停滞、无法入场、无明确复工时间表的困境。开发商与施工方因工程款纠纷进入司法程序，案件正在江苏省高级人民法院二审审理中。

一、项目停工，已付款企业无法进场

2022年至2024年间，9家企业陆续购买了“中某智造谷”项目中的6栋厂房，总建筑面积约2万平方米，合同总额约7200万元，其中多数企业已付清全款。购房合同约定开发商于2024年12月前交付。

自2024年10月起，项目施工方江苏伟某建筑工程有限公司以开发商拖欠工程款（约1.2亿元）为由，对工地进行了管理。随后，伟某公司向南通市中级人民法院提起诉讼。南通中院一审判决施工方对在建工程享有优先受偿权，并查封了项目全部资产。

截至目前，项目处于停工状态，无复工、无交房、无退款。已付款企业反映，目前无法进场进行测量或物料堆放，部分已售厂房被施工方用作仓储。部分企业通过银行按揭购房，在未获交付的情况下仍需按期偿还贷款，经营压力较大。

二、开发商资质与资金流向的疑问

公开信息显示，开发商南通德某世纪科技发展有限公司由博某香港投资有限公司100%控股，注册资本未实缴。据企业了解，开发商实际未投入自有资金，部分资金入账后去向不明。就是这样一家企业，仍取得了100亩工业用地使用权及预售许可。

值得关注的是，海安市人民政府2021年印发的《现代工业综合体项目建设管理意见》（海政发〔2021〕25号）明确规定，项目投资主体应具备较强的经济实力和行业影响力，并要求严格预售资金管控，开设专用账户，签订四方监管协议。

但在实际操作中，业主支付的约7200万元购房款中，约4000万元为银行按揭放款，据反映未进入政府明确的监管账户。据开发商自述，至少有近3000万元购房款被划转至无关联第三方企业账户，目前去向不明。此外，开发商至今欠缴环境保护税、城镇土地使用税共计约13万元，长期未被追缴。

三、司法程序与资产处置的现状

伟某公司因开发商拖欠工程款1.2亿元，向南通中院起诉并胜诉。法院判决伟某公司对在建工程享有优先受偿权，并查封了项目全部资产。该判决依法保护了施工方的合法权益。

但在法院查封后、终审判决未出期间，施工方长期对工地进行管控，并占用了部分已售厂房作为仓储场地。已付款企业多次要求进场，均被拒绝，向执行法院反映后也未获明确回应。

需要正视的法律问题是：根据现行法律规定，工业厂房购买者不属于“消费者购房人”，施工方工程款优先权优先于业主购房款返还请求权。这意味着，如果项目最终被依法拍卖，拍卖款将优先支付施工方，已全款购房的业主可能面临较大资产风险。

部分业主提出，南通中院对项目整块100亩土地及全部厂房进行整体查封，是否与债务金额相匹配？2025年5月20日施行的《中华人民共和国民营经济促进法》第七章明确规定，严禁随意查封、扣押、冻结民营企业经营性资产，禁止超标的、超时限查封。

四、信访答复与政府处置情况

业主已向海安市城东镇政府、开发区管委会、海安市信访局、南通市信访局、江苏省信访局多次递交材料。

2025年2月，城东镇政府出具《依法履职答复意见书》（城府信〔2025〕64号），主要内容为建议企业收集证据材料，通过法律途径依法维权。开发区管委会曾口头表示“全力化解矛盾”，但截至目前尚未出台明确的处置方案。

业主认为，该项目曾被列为海安市重点招商引资项目，属地媒体曾进行正面宣传，目前的处置节奏与预期存在差距。

五、关于项目盘活的经验与呼吁

事实上，烂尾项目并非无解。就在海安本地，2025年曾发生过一起类似案件。某公司通过司法拍卖购得一家破产企业名下的工业地产，因历史遗留问题无法办理变更登记。海安法院启动“府院联动”机制，联合不动产登记中心、税务等多部门，最终厘清问题，完成变更登记。这表明海安具备解决工业地产历史遗留问题的能力和机制。

再看外地经验。湖北咸宁高新区曾有一个478亩的烂尾项目，荒芜8年。咸宁市政府启动“府院联动”机制，由土地储备中心以1.07亿元拍下不动产及附着物，将闲置厂房纳入招商引资“资产池”重新规划招商。最终多家企业入驻，2025年总产值突破24亿元，原企业员工工资及社保问题得到解决。

针对当前困局，相关企业提出以下呼吁：

1. 海安市政府尽快成立专项处置工作专班，借鉴本地“府院联动”成功经验和咸宁“资产收储+精准招商”模式，引入国企或产业运营商接盘，优先保障已全款购房企业的厂房交付。
2. 司法机关协调施工方开放工地，在保障施工方合法权益的前提下，允许已付款企业合理进场。
3. 对土地出让、预售许可、资金监管各环节的履职情况进行复盘。
4. 对开发商实际控制人是否存在资金挪用行为依法核查。

有法律人士指出，完善工业地产全流程监管制度、抬高准入门槛、落实预售资金专户监管，是避免类似问题重演的关键。

六、后续待观察

9家企业，约7200万元购房款，2万平方米厂房，停工近两年。业主已走完信访、申请执行异议等途径，至今未获得实质性解决方案。江苏省高级人民法院的二审结果将直接影响项目走向。

截至发稿，海安市政府、开发区管委会未就上述问题作出进一步回应。施工方江苏伟某建筑工程有限公司未就占用厂房一事作出回应。

（文中数据来源于业主自行统计及公开信息，具体金额以司法审计为准。案例为群体性事实概括，未涉及具体企业名称。）