北京土拍“小而美”，昌平朱辛庄地块底价成交

北京土拍回归底价成交。

6月11日下午，昌平区朱辛庄新区CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地块被未来科学城以9.09亿元摘得，折合楼面价约2.86万元/平方米。

据悉，这宗地并非传统意义上的纯住宅出让，本次打包地块采用了“住宅+公建”的组合模式。CP01-0801-0055与0057两宗分列农学院东路两侧，0055地块西侧即为在建的中海·未来之境，0057地块则紧临地铁朱辛庄站。这一区位恰好落在朱辛庄板块的核心地段。业内人士表示，随着土地归属尘埃落地，市场普遍关注未来科学城置业将如何操盘这一核心区位的复合用地。

朱辛庄组合地块近地铁

朱辛庄这宗组合地块动作节奏颇快。供地清单披露当天即进入预申请阶段，仅隔一日，该地块便被激活，正式进入挂牌程序。

具体来看，0055地块为R2二类居住用地，用地面积约1.27公顷，建筑面积约3.18万平方米，容积率2.5，建筑限高80米，需配建150平方米社区综合服务设施；0057地块为F3多功能用地，占地约1.07公顷。

值得关注的是，0055地块本身经历了土地性质的重大调整。在2023年4月到2025年7月期间，该地块原编号为0801-32，用途为工业研发用地。直到2025年8月1日，其性质正式变更为R2类居住用地。与此同时，东侧的0057地块也同步进行了相应调整。

在业内人士看来，这一系列动作，实质上是为0055地块的顺利入市铺路。该地块是朱辛庄核心区稀缺的住宅用地。不过，0057地块也的确是比较明显的配建负担。正因如此，也令一部分潜在企业望而却步。

从位置来看，“地铁旁”是该项目最突出的标签。住宅部分距地铁昌平线与8号线换乘站朱辛庄站仅300米左右，属名副其实地铁盘。产业与人口的有力支撑是其另一优势：地块毗邻小米未来产业园，两站即达西二旗，有望持续承接海淀特别是西二旗区域的外溢购买力。此外，板块内已落地的北京一零一中学昌平实验学校、积水潭医院回龙观院区，以及沙河万达等商业配套，共同构成了相对完善的生活圈。

从周边来看，2023年初，板块内首批商品住宅大华启宸府、越秀·星樾相继上市，均参考6.2万元/平方米的限价指引，销售均价分别约6.2万元/平方米和6万元/平方米，并先后实现清盘。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，两年后，随着限价政策逐步退出，中海未来之境在2025年以“无限价、无指导价”方式入市，其成交楼面价降至约3.17万元/平方米，较大华、越秀项目低10%以上，且配建负担较轻，具备一定成本优势。尽管项目网签均价仍维持在6万元/平方米左右，但价格形成机制已从“行政限价”转向“市场定价”。

张凯表示，本次朱辛庄地块住宅部分楼面价（宅计容口径）约2.86万元/平方米，较中海未来之境的拿地成本进一步下降，预计将对在售项目形成一定压力。项目未来很可能仍以中小面积段的刚需、刚改产品为主，在承接前期项目清盘后需求的同时，也可能凭借成本优势，对周边在售项目的价格和去化节奏带来双重影响，推动板块进入以“成本定价”为主导的新阶段。

北京土拍呈“小而美”趋势

此次，未来科学城拿下朱辛庄地块在意料之中。

在昌平楼市，未来科学城除了参股区域新盘外，自去年起也开始自主拿地开发。其独立操盘的第一个项目星寰时代，在今年春季市场回暖中交出不俗成绩，开盘3个月，即网签243套。

克而瑞数据显示，2024年截至5月，昌平楼市均价约为3.6-5.1万元/平方米之间，随着区域内星寰时代、国贤府PARK、龍樾海序等“第四代”好房子开盘，价格及成交套数均明显提升，5月成交均价突破5.1万元/平方米，成交套数977套，创下近一年新高。

从朱辛庄板块的价格走势来看，2025年5月成交均价为5.94万元/平方米，此后持续下行，至2026年3月降至5.19万元/平方米。随后两个月出现小幅反弹，4月回升至5.3万元/平方米，5月进一步微涨至5.31万元/平方米，价格初步显现回稳迹象。

供应方面，板块内新房库存自去年6月中海·未来之境取证后，一度攀升至607套。目前剩余可售房源已不足400套。按照规划，0055地块入市后预计可新增300至400套住宅供给。这一体量既能有效补充市场需求，也不至于在短期内对板块形成供应压力。

总体来看，北京土拍步入“精准上架”时代。中指研究院数据显示，今年以来，北京涉宅用地成交规模明显收缩，总规划建筑面积约116.5万平方米，同比下降50.3%。这一变化既与年度供地节奏有关，也延续了北京住宅用地年度计划供应量连续四年下调的趋势，整体仍延续“减量发展”基调。市场情绪同步趋于平缓，平均溢价率普遍走低。年内仅丰台蒲黄榆、太平桥两宗地块溢价率超过10%，而去年同期通州梨园、海淀树村、朱房村等多宗地块溢价率曾突破20%，热度对比明显。

张凯表示，今年北京土地成交地块还呈现出“小而美”的特征，且从预申请到正式挂牌的转化速度普遍较快。这也从侧面反映出，在政府部门持续落实调控与去库存导向的同时，企业端拿地也更为聚焦和谨慎，只有那些经过严格测算、符合算得过账、风险可控逻辑的优质地块，才会被真正推向市场。以往那种依赖规模预期进行扩张布局的模式，似乎正逐渐淡出。