北京
文/乐居财经 徐酒眠
港股物业板块跌跌不休，但有地产CFO用真金白银反复投票。
香港联交所6月5日的一份披露文件，把旭辉控股CFO杨欣推到了聚光灯下。
文件显示，2026年5月18日至6月5日，这位财务掌门人自掏腰包，以每股均价1.73至1.88港元的价格，买入了永升服务（01995.HK）100万股普通股股份。
这是杨欣两年内的第二次增持。上一次在2024年，他以每股1.3至1.4港元的更低价格，买入了同样数量的股份。
最新这批增持完成后，杨欣对永升服务的好仓比例升至0.08%，最新持股数目达到140万股。
作为旭辉控股（00884.HK）的执行董事、首席财务官和执行副总裁，杨欣个人掏出上百万真金白银在淡市中加仓关联物企，本身就是一个值得深挖的信号。
杨欣是谁？
翻开这位52岁CFO的职业履历，简单说：科班出身，稳扎稳打。
1995年毕业于上海交通大学国际金融专业，后来又拿到母校的工商管理硕士学位和上海国家会计学院的会计硕士学位，还考取了高级国际财务管理师资格。
在2010年7月加入旭辉之前，杨欣曾在中国农业银行出任多个管理职位，拥有深厚的银行与金融系统操盘经验。
从国有银行系统转型到民营地产企业，再到如今掌管旭辉整体的财务运作和资金调配，这位懂银行、懂融资的资深财务官，显然比任何人都清楚自己每花一分钱的风险与回报。
为何增持永升？
过去几年，依托地产母公司的物业公司一向被视为“现金奶牛”。但自房地产行业进入深度调整期后，物业股的估值逻辑已经被彻底推翻。
永升服务2025年的成绩单显示：
全年营业收入68.7亿元，同比微增0.4%，但已经是连续第10年保持增长；归母净利润为4.4亿元，同比下降8.5%；毛利约为13亿元，同比下降3.5%。
账上现金储备27.7亿元，同比增长5.6%；经营现金流从2025年中期的负2.3亿元回正至5.1亿元，足以覆盖一年的净利润。
横向对比整个行业，“增收不增利”成了全行业的普遍困境。
于是，上市物企不约而同地大幅关停、并转低效项目，一场名为“断臂求生”的大撤退正在进行。
看不准的钱不赚，管不好的地盘不要。2025年永升服务主动清退了约4200万平方米的质量不佳项目，转而聚焦上海、苏州等核心城市。
从收入构成上看，永升服务的业务底盘已经不太依赖地产母公司：基础物业收入占比79.4%，与地产开发相关的非业主增值服务占比仅剩下11.6%，周期性业务的毛利额已经降至个位数。
2025年，永升引入了国际资本LMR作为核心股东，不再被旭辉控股合并报表，在资本层面完成了实质性的独立。
在行业整体萎靡的大环境下，永升服务至今仍维持“高分红、低估值”的稀缺标签。
采用“50%常规分红 20%特别分红”模式，永升服务2025全年股息派发比例高达70%，合计派息0.2港元每股，按当时股价计算股息回报率超过12%。
此外，永升服务也在持续通过回购及注销来增厚股东权益。
眼下物业板块在港股的整体估值水平已从2021年的高峰坠入冰点。永升服务当前股价在1.7到1.9港元之间运行，杨欣此番增持的价格区间相当于历史低位附近。
回到杨欣身上。
在一家未计入旭辉集团合并报表的关联物企里，旭辉CFO自掏腰包买入股票，这个动作很难用单纯的“护盘”来解释。
如果是纯粹的维稳行为，参与方一般也是公司内部的回购资金或大股东增持，而不是用个人账户分批购买。
比较合理的猜测是，杨欣在发出“此时估值低、安全边际高”的市场信号：
第一，他认为这个价格已经足够便宜。
第二，他相信永升服务“主动收缩、聚焦核心、切断关联方依赖”的转型方向能走通。
第三，他用自己的持仓给市场做了一个“背书”——至少在他的财务模型里，永升服务有价值，且有机会赚到钱。
当然，0.08%的好仓比例谈不上多高，140万股的持仓也不算多。不过，这笔钱是个人出的，不是公司回购，也不是大股东增持。
这种“用脚投票”的分量，可能比任何研报里的“推荐”评级都更实在。
物业行业最坏的时候可能还没过去，但低谷期往往也是最值得认真看的时候。
那些现金流为正、分红稳定、不再依赖地产母公司输血的物业公司，正在慢慢拿到市场的信任票。
杨欣的增持，不是一笔惊天动地的大交易，但它像一个小小的时间戳，标记了一个财务专业人士对当前价值的判断。
至于这个判断对不对，等永升服务2026年的利润数字出来，答案就会更清楚一些。
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