房产大局已定？今明两年，拥有两套以上房子的家庭，坚持3不做！

这年头谁手里没个一两套房子，尤其是早些年踩对风口买了多套的朋友，最近是不是天天刷房产新闻越刷越慌？前两年还在说买房躺赚，怎么突然就连挂半年都卖不出去了？手里房子多到底是稳定资产还是烫手包袱，今明两年该怎么操作，这几件事说什么都不能碰。

之前上海还出了个挺讽刺的笑话，有开发商房子卖不动，居然跑去租车行租了一堆挂外地牌的劳斯莱斯、玛莎拉蒂，谎称温州看房团连夜来上海扫货，造势说市场要回暖。结果被好事者一眼戳穿，一查车牌全是租车行的，脸都丢尽了。换二十年前，温州炒房客真的是揣着现金坐绿皮车去上海扫楼，一出手就是几百套，那阵仗给当时的上海本地人都看傻了。现在还玩二十年前的老套路，真当大家还是当年没见过风浪的样子么。

中国人向来觉得买房是天经地义的事，借钱买房比借钱做生意理直气壮多了，买学区房更是站在了道德高地上，谁都挑不出错。过去二十年房价一路上涨，没人会质疑买房的正确性，买了就是赚，多买多赚。现在风向全变了，不少人手里握着好几套房子，看着市场跌涨跌涨，整个人都懵了，问他手里房子值多少钱未来走势如何，啥也说不上，只会说放着呗，反正亏不到哪去。

很多小城市的库存压力真的比你想的大得多，不少县城的新房库存要四十个月才能卖完，根本没新开发商愿意进去接盘。现在人口越来越少，很多地方人均住房都快两套了，别说跌到五千卖不掉，就算跌到三千，没涨价预期，照样没人愿意接盘。整个城市除了最好的学区房能有交易量，剩下的房子基本就是死局，卖不掉租不出，捏在手里就是纯耗物业费水电费，完全没流动性。

北上广深的情况不一样，新房库存也就十个月到十一个月，要是停了招拍挂，不到一年就能消化完，行情很容易稳得住。现在大家都在聊AI、新能源车这些新产业，整个国家的风口都转了，不少家庭的资产负债表还全绑在钢筋水泥上，和现在的经济结构完全脱节。说白了，过去买房就是踩中了城镇化的风口，现在风口变了，你还抱着老资产不放，这不就是把自己放在风险里么。

有意思的是，很多人明明知道手里房产结构有问题，就是不愿意和家里聊这个话题，一聊就应激，说着说着就吵架，最后干脆搁置不谈，眼不见为净。等过几年房子真跌了不少，又反过来互相指责，当初我要卖你不让卖。央行有明确数据，所有年龄段加起来，负债最多的就是80后，人均负债要到70万，绝大部分都是房贷。不少80后赶上房价高点，咬咬牙换了大房子，现在直接套得牢牢的，每个月还贷都压得喘不过气。

如果你已经被房贷压得生活质量都受影响了，别管当初买的时候多少钱，该出手就出手，沉没成本本来就是要接受的，别拖着拖垮整个家庭才是真亏。要是你家资产里房子占比超过八成，甚至还有加杠杆撬出来的，那也得把能卖的先卖掉，降降杠杆总归没错。那些远郊的文旅盘、养老盘、海景房，明眼人都知道没未来，该出手就出手，别留着砸手里。

说出来你可能不信，从2015年到2025年这十年，上海的人均可支配收入涨了75%，不少蓝领的收入都翻了倍，很多二手房的价格反而跌回了2015、2016年的水平。这也就意味着，过去十几年都没机会的外地蓝领家庭，现在真的能靠自己在上海上车买房了。上海的老房子每年都有拆迁改建，数量一直在减少，现在租售比能到2.5%到3%左右，就像股市里的红利股，虽然没多少涨价空间，但流动性好，好卖也好租。

真要是刚需自住，想在上海长期生活，遇到合适的就可以下手，不用非死等房价跌到最低点，合适的房子比合适的价格重要多了。要是想换改善房，拿不准主意的话，可以先慢慢看，毕竟很多板块已经跌了三四成甚至一半，多看个几十套，你也就知道自己真正想要什么了，也不用天天担心它马上涨，这个概率真的很低。

说回多套房家庭，今明两年这三件事说什么都不能做。第一件就是别再囤房了。哪怕现在房价看着很低，也别抱着反正不会亏的想法继续入手了。国内空置房数量有多大大家心里都有数，人口还在逐年下降，刚需越来越少，你买过来，物业费、水电费、房屋折旧，哪一样不花钱，最后全打了水漂，连个响都听不到。

第二件就是劣质房产别当宝攥着不放。现在二手房市场里，不少业主握着远郊老破小就是不肯降价，天天盼着拆迁一夜暴富，或者等市场回暖大涨。现在真正保值的只有地段、户型、质量都过关的优质房产，那些位置差、房龄老的劣质房产早就被市场慢慢淘汰了，还抱着老观念不肯卖，最后亏到哭都没地方哭。

第三件就是贷款买房一定要务实，别玩过去的老套路。以前房价一直涨，以房养贷、以租养贷随便玩，怎么都亏不了。现在房价降了租金也跟着降，不少房子的房租都覆盖不了房贷，加上现在各行各业都不稳定，今天还在岗明天说不定就失业，背着好几套房贷，一旦断供，房子变成法拍房，自己变成老赖，这样的例子最近真的太多了。

手里有多套房的朋友，其实最先要做的就是转换思路，从过去炒房、囤房、高杠杆的旧思维里跳出来。抽个时间把家里的资产盘点清楚，拉着家人坐下来好好聊聊，一起拿主意一起承担结果，别捂着掖着拖着，最后资产缩水了才追悔莫及。

参考资料：第一财经 《房产变局下多套房家庭操作指南》