沈阳铁路机校地块再次出让，前受让人提出异议

中房报记者 孟双奎 通讯员 胡建国 丨沈阳报道

5月25日，沈阳市铁路机校地块时隔8年再次出让，沈阳地铁置业最终摘牌成功。

几乎在消息放出的同时，该地块2018年土地拍卖的受让人——辽宁嘉丰万基置业有限公司实控人周晓阳向记者表示对本次土地挂牌持有不同意见。

周晓阳声称，这块土地之所以再次出让，当年的“净地不净”是直接原因。

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土地被政府收回，受让人指8年前“净地不净”

铁路机校地块位于沈阳市皇姑区黄金地段，周边环绕优质教育资源。一直吸引着投资者的目光。

周晓阳告诉记者，2018年2月2日，嘉丰万基在土地拍卖中以21.52亿元竞得该地块，成交当日缴纳竞买保证金1.9亿元。

就在双方将要签署“土地拍卖成交确认书”时，嘉丰万基的代表发现，该确认书中注明，竞得人缴齐全部地价款后3个月内才能交付土地。

记者在双方签订的沈土交字[2018]1号《铁路机械学校地块拍卖成交确认书》中“土地交付条件”一节看到以下字样：“地上建筑物拆除完毕，但法律、法规、规章禁止拆除、迁移的建筑物、固定设施和树木除外。宗地范围内涉及的道路和地上、地下需要排迁的构筑物、市政管网设备、电力设施、人防工程、电缆光缆、树木、铁路、军用设施及未名事项等，均由竞得人自行负责解决并办理相关手续、承担相关费用、负责相关工程的实施。”

该确认书还注明：土地交付时间为“地块成交后，竞得人缴齐全部地价款后3个月内交付土地，若遇有国家政策调整或其他不可抗力因素，交地时间顺延。”

而根据拍卖前的公告，该地块为净地出让。周晓阳表示，当时虽提出异议，并且表示要拒签成交确认书，但沈阳市土地交易中心给出的答复是，目前该地块还没有拆迁完毕，如果嘉丰万基不签成交确认书，就会被取消竞拍资格，拍卖结果作废、没收拍卖保证金。于是嘉丰万基无奈签署了成交确认书，以及之后的国有建设用地使用权出让合同。

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法律顾问：诉讼未判决，土地不应入市

其后嘉丰万基的主要出资方香港万基以地块“非净地”且所出让土地使用权未经注销即上市拍卖，后续拆迁有不能按时完成的风险为由，停止支付后续的土地价款，并与沈阳市自然资源局协商，希望能分期支付土地价款余款。

周晓阳表示，沈阳市自然资源局不同意香港万基的请求。之后嘉丰万基多次致函沈阳市自然资源局要求按合同规定解除合同，但沈阳市自然资源局在长达六七年时间中未能作出任何决定。

直至2025年8月12日，沈阳市自然资源局作出《关于解除<国有建设用地使用权出让合同>决定书》，宣称嘉丰万基违约，1.9亿元竞买保证金不予返还，并催缴38.14亿元违约金。

嘉丰万基的法律顾问认为，1.9亿元是嘉丰万基支付的竞买保证金，2018年3月7日嘉丰万基与沈阳市自然资源局基于《拍卖成交确认书》签订土地出让合同后，竞买保证金已转为土地出让金，沈阳市自然资源局所谓1.9亿元竞买保证金不予返还的决定没有事实和法律依据。

因对沈阳市自然资源局作出的决定不服，嘉丰万基管理人已经向沈阳铁路运输法院提起行政诉讼，案件现在正在审理中，尚未判决。

“我们认为，在判决之前，双方签订的土地出让合同未解除，该土地出让合同处于生效状态，因此沈阳市自然资源局将未解除土地出让合同的该地块又上市交易属于违法行为。”这位法律顾问说。

由于土地出让问题一直未得到解决，嘉丰万基无法正常运转，负债累累。2023年12月法院受理嘉丰万基的破产申请，尚未宣告破产清算。周晓阳称，嘉丰万基破产管理人并未按通常程序由法院摇号产生，而是由政府部门作为管理人并指定了律师。

“管理人在收到沈阳市自然资源局《关于解除<国有建设用地使用权出让合同>决定书》后召开了债权人会议，全体债权人一致同意管理人代表债权人向法院提起诉讼。要求如果土地出让合同无法继续履行，可以解除合同，但需要按合同约定返还1.9亿元土地出让金，在该条件未达成的情况下，我认为沈阳市自然资源局解除土地出让合同的决定不发生法律效力。” 周晓阳说。

5月25日，针对嘉丰万基提出的疑问，记者联系沈阳市自然资源局，希望该局提供2018年嘉丰万基竞得铁路机校地块后，政府部门完成动迁以及注销之前土地使用权的相关证明。

5月27日，沈阳市自然资源局回复记者，称嘉丰万基竞得该地块后，一直未缴齐土地出让价款，已构成根本违约。“2025年8月，我局依法作出《关于解除<国有建设用地使用权出让合同>决定书》。出让合同解除后，我局重新出让该地块符合法律规定。”

对于事件的关键问题，“2018年铁路机校地块出让时是否为净地”，该回复没有提及。

净地出让的要求是什么？记者查询《闲置土地处置办法》，按照其中规定，除土地权利清晰等条件外，供应土地应当具备动工开发所必需的其他基本条件。

按照沈阳市自然资源局与嘉丰万基签订的地块成交确认书，该地块出让时，并不具备“动工开发所必须的其他基本条件”。

那么时至今日，再次以“净地”名义出让的该地块，目前是否具备动工条件？记者5月26日联系沈阳地铁集团，希望采访竞得地块的项目公司，但截至发稿未获回复。